陈淮：走向常态的房地产市场
未来的5-20年的周期内，满足自己住的这种需求将成为市场的主体，将成为影响供求关系和价格变动的主导性因素，这叫常态。
观点地产网 我第一个声明，我是个学者。第二，我今天作为一个学者，用不着非得和某个部委联系起来才有影响。
给我出的题目是《明显降温的房地产市场》，我倒建议《走向常态的房地产市场》。我非常同意刚才朱会长所说的，你以为像卖白菜一样卖房子才叫常态？那本来就是错的，你以为发高烧才是健康，那本来就是错的。所以明显降温可以更好地描述为走向常态更合适一些。
从哪看出来？我们用10分钟描述。我想第一，我们知道有四个时代过去了。
第一，我们依靠超低的利率过度便宜的货币供给，过度宽松的货币政策，那个时代过去了。从亚洲金融危机以来，我们一直是维持在最低收入。09年金融危机背景下，对买房的刺激需求显而易见，财务成本压力也有很大的优惠，这个时代过去了。依靠过度宽松的货币环境才能争取的那个时代过去了。
第二，依靠于恐慌性需求，过度占用资源需求，为卖而买的需求支持市场景气的那个时代过去了。我非常不赞成我们个别媒体动辄拿成交量说事，那是学了两天股市股评家的语言来评价房地产市场。股民今天对前景不看好，大家都少交易，明天看好这个市场多交易，明天多交易的规模和今天没有关系，但是房子不一样。青岛市在8—10年内，一共需要多少房子，是一个常数，所能改变的只是这个总量，在十年的区间内分布结构，今天少买了，明天一定会多买。今天少买了是因为昨天多买了，这和股市不一样。我们还是研究点客观规律，少用一点主观判断、主观愿望甚至是主观想象来观察认识我们所面对的这种客观市场。依靠于过度占有资源需求，恐慌性需求，以及为卖而买的需求支持的时代过去了，三到五年前的需求推迟到今年实现很正常。三年后的需求提前到今年也很正常，这和吃饭、穿衣都不一样的是，吃饭的需求无法把昨天的需求推迟到今天，或者把明天的需求提前到今天实现。合理分布在一个时间范围内，这才是常态。
第三，依靠不断涨价才能活着，才有钱赚的那个时代过去了。你仔细想想，哪个产品不断卖贵才能有钱赚？哪个没有价格坡度就没法活？我觉得这个市场本身就站不住，依靠不断涨价才能活的那个时代过去了，如果有什么理性回归，这才是理性回归
第四，无风险的投资、无风险的赚钱，风险过度集中在开发商以外的消费者、政府和银行等其他市场参与者、利益相关者的那个时代过去了。开发商可能要面对一个高风险、高透支的时代，这才是常态。
那四个时代过去了，死和活永远在这个市场中是一个任何投资者所面对的选择，这是我说的第一层意思，回归常态。
回归常态第二层意思，究竟什么是常态？我们再稍微说的具体一点。我赞成刚才卢铿(博客)董事长的提法，房地产还有20年的辉煌期。我这话一说，明天媒体就会说房地产还有20年的连涨期。这能一样吗？在未来的5—20年周期内，我们自住性需求，满足自己住这种需求，将成为市场的主体，将成为影响供求关系和价格变动的主导性因素，这叫常态。依靠于煤老板、温州炒房团或者对价格不断忽悠，一个月一涨，大家提前入市，都想分享短期内价格上涨的好处，造成的这种价格异动，可以说这种有没有限购，都会有的需求，自住性需求是市场常态。
第二，适当放松货币的政策是市场常态，合理正常的通胀区间就应当是3%—5%，除了这个正常、良性、温和的通胀区间之外，当前，推动中国通货膨胀出现一些对我们不利、负面影响，因国内外因素明显存在。比如说欧债危机，美国政策，政治环境紧张对油价的影响，都可能成为通胀的因素。因此和这样一个可以预期的通胀水平相适应的货币政策，一定是比现在的货币环境更紧，而不是更松，这叫常态。
第三，有涨有跌，有的地方涨有的地方跌的房价变化将成为市场常态。别以为房价从长期看是一个上涨的，就在任何一个地方就是只涨不跌的，但也别认为房价理性回归就是只跌不涨的。所以这都有客观规律，不以我们主观意志为转移。我想预测、判断青岛也好、北京也好，这个市场买得起还是买不起房，不是按照四则运算这样简单的算数就可以判断的。别以为工资除多少年不吃不喝，那小学四年级的水平就够了。还是要以人们住房销售能力与收入的敏感度弹性分析。比如说青岛月工资3000元，收入增长33%，住房消费能力可以增长100%，我们画成一条直线，需要用多长时间。再进一步说，人们买得起房和买不起房子，并不仅仅是把当地老百姓收入，首先要观察正常生活支出在家庭比重占多少，当支出收入比，每个月抽烟喝酒，太太该上美容院上美容院，如果90%的钱都花掉的话，基本不具备资产累积能力。那房价高低涨落和您没什么关系。当你的支出收入比降到60%、70%的时候，你具备了资产累积能力，但只是流动性好、变现性强的金融资产，例如存款、国库券等等。当支出收入比降到50%的时候，你具有持有不动产的能力，但是您的抗风险能力不强，比如说利率涨一倍能不能维持正常收入。当支出收入比降到三成以下的时候，您才具有合理的资产累积能力。中国的问题是，这种群体在社会中所占比重还不够大。发达国家的房价收入比之所以3—6倍，是因为抛户最富有的比尔盖茨群体，中间的大部分人群都可以达到这样一个支出收入比。房价是有客观规律的。但是我们刚才也说，我们也别以为房价的变动就是唯一的单一趋向，有时候涨有时候跌，大城市和二三线城市的变化不一定，我们要适应这个常态。
最后，房价跟行业的竞争、消费者的选择才是常态。那些有枪就是草头王，十来个人七八支枪就能当开发商的时代已经过去了。要准备面对在这个行业内进行残酷的淘汰，资源重新优化配置这样一个时代。
最后我用一个有意思的比喻，来结束我刚才所说的明显降温的房地产市场改为走向常态的房地产市场。结婚、谈恋爱、度蜜月，这个周期大家很兴奋，大家如胶似漆，每天上班发十条短信。那个时代过了，结了婚的时代，你就等着老公不断编瞎话，那叫常态。你太太说衣服穿得不对，买衣服的时候也不看一眼就说好看，这叫常态。常态是面对一个又一个的问题，这叫常态，别以为总像结婚度蜜月那样的是常态，房地产产业也是一样。谢谢。
