新浪乐居讯 2012年3月29日，两会后第一场大型房地产论坛——由黄金湾投资集团主办的2012中国地产金融创新论坛(上海)将在上海紫金山大酒店召开，中房协的朱中一副会长、住建部政策研究中心的秦虹主任、民生证券首席经济学家滕泰等知名的专家学者将出席论坛，就当前的经济、政策形势展开高峰对话，与200多开发商、100多金融投资机构共同探讨如何以创新推动房地产企业的转型与发展。同时，黄金湾投资集团在今年还将举行10场以地产金融创新为主题的城市论坛。可以预见，以下六大猜想势必将成为众多业内人士、与会嘉宾的关注、研究重点，而创新与转型更将成为2012年中国地产行业的主旋律。

　　猜想1：如何以创新推动转型？

　　3月14日，全国两会结束。在刚刚公布的政府工作报告中，2012年国内生产总值 (GDP)增长7.5%，这是我国GDP预期增长目标8年来首次低于8%。温家宝总理“房价还远远没有回到合理价位”、“调控不能放松，如果放松将前功尽弃。”的话更是掷地有声。在这一连串的冲击下，股市大跌，地产股、金融股更是首当其冲。

　　而在3月14日温家宝总理答中外记者问时，再次明确表示，调控不能放松，如果放松将前功尽弃。既然政策不会变，那么只有房企以自身的“变”来应对政策的“不变”了。

　　那么，房地产企业将如何创新求变，推动自身的业务转型，以适应未来的产业形势呢？

　　如何以创新推动转型？也许老百姓不关心，但开发商估计都在琢磨。

　　猜想2：降价降到多少才算合理？

　　两会记者会上，温家宝总理明确表示，房价还远远没有回归到合理，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。住建部姜伟新部长也明确表示，七八个大城市的房价一定要降。

　　那么，房价是否一定会降？如果下降了，降多少才算合理呢？

　　最悲观者，著名经济学家、玫瑰石顾问公司董事，有着“末日经济学家”之称的谢国忠认为，“一般而言，1平方米合理的价格应该是2个月税后工资的总和。”这意味着今年房价可能会下跌25%，未来3年内跌幅有可能达到50%，“从这个角度来讲，房价一旦跌起来，很多二三线城市的房价由于没有收入支撑，将比一线城市跌得更惨烈。”

　　最乐观的，是一向敢说的著名经济学家许小年，他在近期的一场财富论坛上称“史上最严”的房地产调控政策仍有可能在下半年彻底“松绑”，随之而来的将是房价新一轮报复性上涨。

　　虽然大多人认为房价会平均下降10-20%，但还是有很多的不确定性。最著名的楼市“赌局”，莫过于史玉柱约赌王健林，赌注或超两亿的对今年楼市走向的豪赌了。不过这事后来没了下文，看来表面上对楼市有信心的王健林，心里还是没底啊。

　　那么，房价到底会不会跌？会跌多少？这是第2大猜想。

　　猜想3：首套房首套房利率能否持续下调？

　　两会期间，以全国政协常委、大连万达集团董事长王健林为代表的人提出了保刚需、对首套房恢复利率优惠的建议。北京的多家银行也已经把首套房贷利率调低至9折。同样是两会期间，住建部、国家发改委、财政部、银监会等七大部委联合出台的《关于继续做好房地产市场调控和加强保障性住房建设问题》正式出炉。该文件表示，在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套房贷款供给。

　　那么，在保刚需的前提下，首套房的利率是否可能会持续下调，下调的幅度又有多大呢？让我们拭目以待。

　　猜想4：房产税三四线城市今年会不会开征？

　　今年两会上比较受关注的一个话题是房产税，很多代表都认为房产税是未来调控的方向，只不过是时间的问题。房产税改革已经被首次放进了2012年财政预算报告。财政部部长谢旭人表示，正在进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围。

　　按照全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康的说法，在“十二五”期间，房产税肯定会在更多城市推广，不过这肯定是一个渐进的过程，还要分若干步骤来进行。

　　现在的问题是，今年，会有多少城市开征房产税？新开征房产税的城市会不会像上海、重庆那样“温柔”？

　　猜想5：保障房融资问题如何解决？

　　“十二五”期间，我国将建保障房3600万套，其中2011年新开工1000万套，2012年新开工700万套以上，竣工500万套。

　　伴随着保障房的大规模建设，一个突出问题也成为关注的重点，那就是保障房的融资问题。有专家预计今年保障房建设的资金总缺口在6000亿元左右。在土地出让受挫，地方政府债务危机阴云未散的当下，如何吸引社会资本流向保障房建设，成为中央政府保障房建设宏伟目标能否实现的关键所在。

　　在日前在海口召开的城市建设政府融资平台公司高级研讨会上，富达股权投资基金的代表提出了以发起私募基金的方式解决保障房融资的难题，受到了与会代表的极大关注。

　　未来，私募基金会否成为保障房融资的重要手段？能否解决保障房融资的难题？这将决定保障房建设的大战略能否顺利实现。

　　猜想6：会不会出现中小开发商倒闭潮？

　　2011年以来，长沙、南京、嘉兴、安阳、福建、鄂尔多斯等地已经出现十几个开发商资金链断裂，甚至是开发商卷款跑路的事件。在政策和市场的双重压力下，大量的中小开发商面临资金链断裂的风险，二三线城市开发商资金链断裂现象将不断出现。今年的行业调控依旧，中小开发商难以通过银行贷款，民间借贷、信托、私募等手段的融资年利率成本均超过20%，再调控一年，很多中小开发商有可能可能倒闭。

　　是倒闭，还是亏本大甩卖？还是接受整合并购？无论如何，中小开发商的选择将引发新一轮的行业动荡。

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