上市房企“喜报”难掩寒意
提要：随着上市房企年报的陆续披露，掩盖在净利润增长之下，上市房企的各种困局也逐渐显现。实际上，从保利地产、金地集团等另外几家大的上市房地产公司每个月发布的销售数据看，从去年10月份以来，销售数据一直处于下滑态势。
随着上市房企年报的陆续披露，掩盖在净利润增长之下，上市房企的各种困局也逐渐显现。统计显示，在已陆续公布年报和业绩快报的60家上市房企中，虽然七成左右企业年报报喜，但依然难掩地产行业的低迷；多数开发商存货周转率下降明显，手中库存量飙升；同时，销售低迷已影响其资金链，部分房企负债率上升，现金流迅速下降。
“房地产行业具有一定的特殊性，由于房地产销售收入的确认周期较长，因此多数房企去年业绩仍实现了快速增长 。”16日，山东中原地产公司投资顾问部总监薄夫利接受经济导报记者采访时强调，去年以来的销售不畅格局若再不改变，上市房企的业绩下滑会在今年的业绩报告中逐渐显现。
数字里的寒意
统计数据显示，截至15日，沪深两市房地产开发企业共有60家以年报或业绩预报的方式发布了去年利润情况，其中，有41家企业预喜，占总量的68%。但是，山东省内鲁商置业、ST园城 、 中润资源等尚未公布去年利润情况。
乍看上去，近七成上市房企的净利润报喜，整体表现优于许多行业。瑞银的研究报告称，商品住宅市场已为房地产行业去年净利润保持较快增速奠定基础，预计上市房企去年整体营业收入和净利润将实现约超20%的增速。
就在上周，地产龙头万科A 公布了2011年年度报告：去年公司实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。公司全面摊薄的净资产收益率为18.2%，创历史新高。
但是，这一连串数字背后却难掩寒意，房企现状实际已不如前。
以万科A为例，年报显示，截至去年末，万科A 持有货币资金342.4亿元，低于2010年年末的378.2亿元；同时，去年末短期借款和一年内到期的长期借款为235.7 亿元，高于 2010 年末的167.8亿元。
一涨一跌的背后是万科A 的资金链在拉紧。不仅如此，年报数据显示，其去年的资产负债率也较上一年度进一步攀升，达到了77.1%。
实际上，当前融资环境下，最能考验房企运行安全性的现金流也不乐观。在28家披露年报的上市房企中，截至2011年期末，经营活动现金流量净额合计为37.7亿元，上年同期则为12.6亿元。若剔除万科A之后，剩余27家房企的经营活动现金流量净额仅为3.8亿元。
房企谋多元化盈利
14日，国务院总理温家宝接受中外记者提问时表示：“房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱 ，不利于房地产长期健康和稳定发展。”
“温总理这番话，再次明确政府调控房地产市场的决心。”薄夫利认为，至少今年地产调控政策不会放松。
房企对此显然已有所准备。万科A在2011年年报第一部分《致股东》中表示：经历过2006年以来完整行业周期的我们，对冬日的再临，不应有任何诧异，亦无须任何惊惶。万科的应对措施，一是稳健的财务结构，二是开发市诚适的产品。
“市场低迷改变了房企的经营策略，一部分房企采取了多元化盈利策略，以规避利润波动风险，一部分房企则通过加强成本管理、快速开发加速资金使用效率的手段来增加净资产收益。”中投顾问的一份研报指出。
“在政策面依然紧张的境况下，‘以价换量’将成为主流，未来降价促销的范围或将扩大。”薄夫利表示。
当前去库存压力也将推动开发商降价促销。万科A去年第四季度全国商品房成交面积同比下降7.1%。万科重点关注的14个城市，继2010年成交面积同比下降29.6%之后，2011年继续下降19.2%。
实际上，从保利地产、金地集团等另外几家大的上市房地产公司每个月发布的销售数据看，从去年10月份以来，销售数据一直处于下滑态势。
中原地产提供的数据显示，截至2月末，全国商品房待售面积达到30526万平方米，比去年年末增加3332万平方米。(经济导报)
