准备做点小生意，开个咖啡店、面包坊或是个花店等等，在当前背景下，买铺划算还是租铺划算？茫茫铺海，若必须要租铺，租在哪里比较靠谱？又该如何测算小生意每个月的租金承受能力是多少？

　　能买就不要租

　　准备开个小店，自用的商铺究竟是买下来划算还是一直租着比较划算？如今有些小商铺的年租金回报率只有1%-2%，买铺的钱已经足够支付50年的租金，还可以50年分期付款，把其他的资金留作流动资金，看上去租铺更划算。究竟是不是这样呢？

　　目前来算账，情况如此，但是过多两年，也许就会有很大改观。因为中国目前商业里的一大特色是，尤其是近几年表现更为明显，商铺资金基本是只有上涨没有下跌。对于零售行业而言，租金在总成本里的比例会越来越大的，日渐高企的租金会抹杀掉营业的利润，如果有心把这本小生意做到长久，通常而言，资金实力允许，购买物业将会有效降低未来运营的风险，是比较理智的选择。

　　如果实在没有这样一笔买铺的费用，租铺的时候，租期多久比较好？答案是越久越好。因为一般商铺的长租合同里，租金会有每年递增3%-5%的约定，如果你是谈判高手，比较好的结果是每两年租金上涨6%-8%。但是若以过去几年商铺租金的上涨速度来看，几乎每年都有10%左右的升幅，好的铺位，从1000元/平方米/月升至1100元/平方米/月，看上去完全不起眼，但是已经上涨了10%。除此之外，中国的CPI去年的增速达到5.4%，今年预计也在4%左右，和每年的租金递增的比例相比会持平或略高，通货膨胀带来的产品价格上涨也会对冲掉一部分租金上涨的压力。以一些大型餐饮企业来看，起步的租期一般是8-10年。

　　如何测算自己的租金承受能力，找到适合自己的价位？以K FC或星巴克这些大型餐饮连锁企业为例，他们在开店之前会先有一个营运的方案，测算单位时间内路过门前的人流，预计自己多大面积有多少餐位，上座率是多少，翻台率是多少，等等。对于一个新区，也会根据规划以及现有物业的建设情况，看附近写字楼、住宅的供应量，预计到未来一年这个街区将有多少人入伙，未来两年有多少人入伙。即便是亏，也会大致清楚自己要亏多长时间。亏完之后，后续的状况也会有相对清晰的预计。

　　对于刚刚起步的小商家，没有大公司专业的选铺队伍，简单的做法是去周边转转，看看生意好和生意差的上述数据各是多少，再根据自己将来提供菜式的平均消费水平，计算自己的在生意好和生意差的时候的营业收入和毛利。而毛利有两个主要的出口，就是利润和租金，租金高则利润降低。对于餐饮企业来说，租金在营业收入中的占比达到15%是常规状态。一般来说，如果能将这个比例降至10%，大部分都能赚钱，如果这个比例超过20%，基本就没有什么人能赚到钱。

　　首选购物中心

　　对于一个刚刚起步的小店，傍上购物中心几乎是不二的首选。购物中心的好处，不仅仅是人流旺盛。而且，购物中心的运营商会有一个整体的业态规划，品牌结构会做一个区分，并且把不同的业务分散到不同的楼层。若以咖啡店为例，它的主要功能就是提供休闲空间，现在大型购物中心几乎每层都会有，香港时代广场就如此，每层至少一家，有些楼层还会有两家。购物中心成为首选地点的另一个优势是，不用担心自己周围邻居的品质，购物中心的运营商在做完项目定位之后，会清晰自己未来的目标客群，引进的品牌会选择几乎在同等档次。对于纯粹的街铺而言，每个商铺都有可能租给任何一个商家，周边的环境完全不可控，对于需要营造氛围的商家而言，几乎就是一个致命伤。

　　CBD的写字楼底层商业也成为不少小商家关注的对象。以福田中心区的卓越世纪中心为例，整个负一层全部是餐饮，1-3层规划是个商场。若单纯以商场比较，规模上没有COCOPARK那么大，项目定位方面，应该也会考虑到产品本身的主营业务是商务办公，商业只是为了配套，未来会主攻餐饮，解决商务人士的日常需要为主。在这样的情况下，如果选址在那里，目标客群和购物中心就非常不同，客流的时间段和高峰期的时间长短也会有不同，测算方式建议要随之做相应的调整。

　　除此之外，高星级酒店对于一些定位偏高的商业也是不错的选择，近年来也正在成为商家选址的热门地。

　　提前占位新区难度大

　　CBD当然很多店家想进驻，但是无论租金还是售价都已经遥不可及，能不能在一些城市新区的繁华地带先占一个好位置？答案是基本不可行。

　　如果准备买铺在规划中的城市新区，等着未来升值倒也无可厚非，但是如果先开个店守在那里，等着未来繁华，说真的，除非你是富二代，纯属玩票性质，有源源不断的资金可以补充。而且有些业态，比如服装、手机等行业，服装过季就打折，手机新品入市没多久就会降价，这些行业守着就等于贬值，也不能去守。

　　更关键的是，即便你有实力守在那里，也要业主愿意才行。对于新区，业主本身肯定更愿意租给一个能够拉动人流的品牌，即便刚开始不收租金只收扣点他也愿意，对于一个新的品牌，如果将来还不幸关门了，那么又给市场传递一个信息就是开多一家也会倒，形成这个地方旺不起来的错误印象，反而会影响后续招商。