北京通州楼市止跌回升
新华联运河湾
京贸国际城
华业东方玫瑰
◎性价比指数：★★★★◎建筑类别：板楼◎容积率：2.1◎物业地址：通州潞苑南大街
区域觅底之通州篇
本轮调控中遭受重创的通州楼市，在经历了过山车般的大起大落之后，在价格不断探底、刚需入市之下，成交量终于在近期有了止跌回升的气息。
新房止跌回升
通州是最受购房者关注的区域之一，距离北京城区近、交通便捷等优势使得通州从众多郊区中脱颖而出，2010年年初通州现代化国际新城规划出台后，通州房价迅速从2009年年初每平方米不足万元到2010年年初火箭般地突破两万元，部分楼盘甚至超过三万元，开发商因而蜂拥而上。
然而，在楼市调控之下，去年以来通州房价经历了大跌的洗礼，成为北京楼市中公认的最先降价、降价打折最多的区域。来自中原地产的统计数据显示，去年8月至10月，仅仅3个月的时间通州成交房价出现非常明显的松动，房价从17000元/平方米到16000元/平方米再到15000元/平方米，实现了三级跳。部分地区在去年下半年甚至出现新房价格低于周边二手房价格的价格倒挂怪现象。
尽管通州不少在售楼盘价格不断“探底”，但往往仅第一次降价能换来不错的成交量，之后的降价效果并不明显，尽管目前通州一些项目售价已经几近底部，但市场依然不买单。本轮调控中遭受重创的通州楼市，在经历了过山车般的房价涨跌后，在近期有了止跌回升的气息。根据北京建委网签数据显示，2012年1月通州成交249套，占全市商品住宅成交15.5%。2月成交341套，占全市商品住宅成交14.4%，K2百合湾、富力金禧家园、华业东方玫瑰、珠江拉维成交量比例在全市各区中位列前茅。
以之前因公布成本价而备受争议的东亚逸品阁(楼盘资料业主论坛)为例，其销售负责人透露：“从2月初到现在我们的客户咨询量明显上升，每天的来电量基本保持在50组左右，而周末来访量更是超过40组，成交量也在逐步打开，最坏的日子已经过去。”
“截至2月12日，2012年年内通州新建住宅成交均价为15750元/平方米，环比2011年四季度下调了3.2%，而同比最近几年的最高点2011年一季度的20124元/平方米下调幅度达到了21.8%。”中原市场研究部总监张大伟分析认为，通州2009年至今，有417.5万平米的住宅开发面积，90%以上的项目土地成本在5000元/平方米以下，也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。
二手房客源新增三成
新房价格不断探底也导致二手房价格下探。据“链家地产”市场研究部统计，2011年通州在年内累计降幅均达到16%，通州区今年整体价格呈现低位维稳的状态，基本维持在14000元/平方米左右，与2010年调控前基本持平。
据“链家地产”市场研究部统计，3月1日-3月11日，通州住宅成交量已经超出1月份整体的成交，与成交量偏高的2月同期相比，这两个区域的成交量涨幅分别为1.4倍，涨幅居各个区域前列。同时，通州区新增客源量增幅达30%。
“链家地产”市场研究部冯联联认为，从通州当前的成交来看，虽然成交量上涨，消费者的观望情绪有所缓解，但是当前消费者仍然主要以刚需为主，对于价格要求较高，低价需求明确。加之，当前调控仍将继续，成交量离二手房市场月成交1.2万套的保有量还有较大的差距，即使成交量出现回升，也很难推动价格上涨。预计未来通州区域价格将在低位维持稳定。
□专家观点
中原市场研究部总监张大伟：通州是以价换量典型区域
目前通州市场成交相比之前有所起色，虽然难与2010年初月成交数千套相比，但是也可以说逐渐走出低迷。成交的项目主要集中在价格腰斩或者超过30%的项目。可见通州是北京最典型的以价换量区域，因为目前的库存量依然比较高，而且潜在供应量也比较大，其他项目跟进区域内高性价比项目降价的可能性非常大。通州成交均价可能逐渐下滑到1.3万-1.5万/平方米之间。
亚豪机构市场总监郭毅：商品房成交量复苏
房价回落吸引刚需入市在调控前，伴随着房价的急剧下降，通州房产的性价比再度凸显。同时，新城规划正在逐步落实，以产业为先导，引进高素质人群，区域购房需求在近期有所增加，再加上拆迁带来的新增本地购房需求，以及认为通州房价见底，进场抄底的改善性需求，共同造成了3月以来，通州商品房成交量的复苏。可以看到，通州的发展利好是刚性的，房价回落也是实际存在的，我们认为，短期内通州成交量还将继续升温，但是，如果有开发商盲
盲目乐观，开始上调项目售价，会减损项目的性价比，可能会造成楼盘销量再度回落。
