据南都记者不完全统计，近两年，深圳可能入市的城市综合体项目就将会有16个之多，多个项目宣称“体量之大、定位之高端”，并基本都包含购物中心。购物中心如此集中地释放，在给市民消费提供更多选择的同时，也引起不少人对深圳能提供多大的消费力提出质疑？另外，万象城仍然是深圳新购物中心的借鉴和比较的标杆，但在万象城模式的背后，还有多少可以供深圳的购物中心来超越和突破？

　　数量多体量大

　　南都曾对深圳的城市综合体项目数量进行过不完全统计，从去年底到未来2年内，仅包括ShoppingM all在内的城市综合体，全市各区就将有16个之多，建筑规模高达1044.79万平方米，而平均下来，其中有4个城市综合体的建筑体量超过了百万平方米。在《深圳市城市更新改造项目2010年度实施计划安排一览》的93个项目中，有望成为“储备”综合体的项目还有22个。

　　根据中原地产对今明两年内商业综合体的统计，入市的项目预计达到10个，其中仅商业部分的面积就达到71.1万平方米。项目虽以福田、南山为主，但在宝安、龙岗也不乏大型项目面市。至祥商业公司对深惠路的商业调研结果显示，从布吉关到地铁3号线双龙站，地铁3号线沿线一共有12个M all，折算下来平均每3公里就有一个M all。

　　尽管大家都在质疑购物中心是否会多到难以消化？但在记者采访的以下提及的业内人士看来，并不过剩。宝能投资集团有限公司副总裁张晓东表示，“香港购物中心20个，人口680万人；深圳同类购物中心有30个，但是人口有1500万，有效需求的饱和度还不及。”不过，值得关注的是，深圳购物中心发展的模式定位太单一。隆塬地产副总经理徐治政提出：“只要深圳人还认为万象城不错的话，那么就很难说深圳购物中心的发展已经跨越到新的一个阶段了。”

　　同质M all下的差异化竞争

　　如此多的ShoppingM all集中入市，尽量避免同质化竞争，已成为这些M all打造者心头上那块一直放不下的石头。

　　位于南山深圳湾中心路上的宝能A L L C IT Y可能是一个案例，张晓东介绍，这将是一个国际化的购物中心，“注重消费体验和软环境，包括商业整体的发展和服务的完整性，首先要考虑品牌之间的匹配性，其次我们和商家之间要有良性互动，比如麦当劳和肯德基这样的商家，我们会要求他们根据商场整体的理念，做形象刷新。”这个项目正在招商，预计在今年11月中下旬开业。

　　预计将于8月底试营业的皇庭广场则是另外一个路线，开发商深圳市国际企业股份有限公司副总裁郑树杰说，其所处福田中心区的区位已经决定了它的高端定位。项目要和周边的COCO PA RK、怡景中心城形成互动，力争对这个商圈做整合，“成为领头羊”。

　　针对不同市场细分

　　面对纷纷上马的购物中心，深圳市零售商业行业协会会长花涛一方面认为，深圳的消费市场还很大，另一方面也对众多模仿万象城的购物中心有所担忧，“深圳还有大量潜在的消费能力有待挖掘，但如果新起的购物中心都做成万象城，那会是件麻烦事，至少开发商会头痛。”

　　花涛表示，像万象城和目前在建的不少购物中心都属于都市型购物中心，是购物中心类型中最高端的一种，也是深圳房产商比较偏好的一种开发模式，为的是适应深圳的“都市快文化”。但他同时指出，还应多突破，例如建设社区型购物中心、实用型购物中心。这些也同样匹配深圳的消费力。

　　花涛的观点在宝安即将开业的以文化生活基调为主的海雅缤纷城，得到了一定回应，其策划总监周辰分析未来购物中心的发展趋势说：“客户群越来越精准，辐射范围越来越小，可能就针对附近3-5公里的距离来做购物中心。”

　　如何与万象城做得有一些不一样的地方，或许是购物中心下一步发展中值得多多思考的问题。

　　采写：南都记者 张锐宣 王莎莎

　　○商业观

　　深圳商业有机渗透力差

　　张晓东 深圳市宝能投资集团有限公司副总裁

　　深圳商业的通达性是比较差的。例如我要买个东西，很费劲，要开车，要七转八转，好像在深圳不太讲究以“散步”的方式去享受消费。我们可以看到，商场与住宅社区、商场与公共交通、商场与写字楼等等之间，没有建造出有机的联系提供给我们购物使用，相反，目前即便在一个片区内，各个购物点很多都以“散落”的形态呈现。举个例子，福田中心区的CO CO PA RK与对面的天虹崇尚百货店，两者之间就被一条车流不息的道路隔断了。很多时候，因为这一条路，我不太愿意把两个购物中心都逛到，但试想如果两者之间有个有机的结合，比如有一条漂亮的人行道或天桥，我或许会不知不觉地将两者都逛完。

　　我想，要加强商业的通达性，真正做到有机渗透进人们的生活，政府必须提前做功课。在道路规划上下工夫，多考虑人行的需要，设计一些微循环道路或天桥之类，这样一来，商业才会更有活力。

　　○商业动态

　　南山亿淘街商铺售价16-18万元/平方米

　　南山南海 大道亿淘街商铺在售，项目共12席，即包括42套独立产权商铺，主力铺型40-80平方米，售价在16-18万元/平方米。3月初推出第一批，共8套，售出6套。目前还有2套在售。

　　正中时代广场售价2.5-2.6万元/平方米

　　正中时代广场位于深圳龙岗中心区，是龙岗首席超甲级写字楼。项目户型在120-2000平方米。目前在售，价格在25000-26000元/平方米。

　　田厦国际中心月中卖商铺

　　南山桃源路的田厦国际中心计划本月中旬发售3层共约6000平方米的写字楼，均价4万元/平方米。近期，楼盘推出“100%回购外送一年租金补贴”的优惠。

　　○帮你来找铺

　　南山科技园商铺 回报率高到1成？

　　南都记者在南山登良片区招商置业店外，看到“商铺10万元/套，回报率8-10个点，独立房产证、带租约、科技园地铁口物业”。面对如此“便宜的价格+高回报率”，忍不住询问了具体情况。原来是南山科技园购物中心的二手内铺。

　　据悉，这个项目是针对科技园和大冲片区所重新整合包装推出的商业综合体，四层商业共5000平方米休闲广场。目前业态包括有影院、大型培训机构、大型连锁餐饮、服装、数码等。记者咨询时得知，10万元/套的单位刚成交两套，租约为530元/套/月。目前还有14万元/套的，业主现在有4套打包出售，每套面积在4平方米左右，租约为805元/套/月。另还有一套19万元的，面积在5平方米左右，带租约1100元/套/月。

　　不过，以上折算下来，回报率并没有广告打出的那么高，大约在6-7个点之间。

　　○商业体验

　　华润万象城 女洗手间配置高出国家标准两倍

　　对女性来说，去购物中心本是一件非常开心的事情，但最害怕的是什么，人多！不但举步维艰，最怕的就是洗手间门口排长队。大部分购物中心都以女性为主要群体，但是却没有在厕所上体现出来，于是经常出现的一幕是：女性在洗手间门前排长龙，接受男士们各种目光的打量。

　　但在万象城购物，这个问题却不会那么凸显。因为，它的每一层楼都会安排几个不同位置的厕所。这里的女性洗手间在空间设计上要大过男厕，并且有马桶、蹲式厕所，满足了不同的需求。中原地产对万象城考察后提供的数据显示，商场内女洗手间配置高出国家标准的两倍。

　　还不只是这一点贴心设计，在适当多划分资源给女性洗手间时，商场还专门开辟了残疾人洗手间与母婴室，这个房间大约有四五平方米，里面有给残疾人使用的马桶，也有给妈妈们的可调节桌子，让他们在购物时无后顾之忧。