保利招商龙湖降价去存货 去化率折射价位底线
【财经网专稿】记者 冯尧在严厉调控的大环境下，由万科(000002.SZ)总裁郁亮提出的“过冬论”，得到了各类房企不约而同的响应。经过2月新一轮降价促销后，房企去化率均出现一定提升，而房地产市场底价则进一步明朗。
迫于存货压力，房企纷纷按耐不住降价促销以推高去化率，从而手握现金。保利地产(600048.SH)近日公布2 月销售数据显示，公司签约面积37.8 万方，环比大增202.3%，同比上升69.6%；签约金额36.2 亿元，环比升139.3%，同比升69.6%，均价9569元，同比降69.6%。
从销售数据上来看，保利2月总体可售量320万方，整体去化率超过20%，认购量接近70 亿。其中新推货量超过40 万方，新推货量当月去化率65%，其中降价项目去化率达到85%-90%。
2月份以来，保利地产在全国开始了一轮降价促销行动，部分楼盘以8折左右价格销售，有力地促进了销售，将会对3月份的销售数据带来正面的影响。从销售单价上看，保利2月份的销售单价由上月的12088元/平方米降至9569元/平方米。
实际上，自严厉调控以来，开放商降价促销并不罕见。2011年10月前后，中海地产、龙湖地产等在上海掀起首轮降价潮，尤其是房企新锐龙湖启动代号为“抢收华东”的促销行动取得空前成功，5天内共录得认购金额接近20亿元，去化率达到90%。
龙湖地产(00960.HK)公布的2月销售数据看来，2月实现合同销售21.3亿元，与1月11.8亿的销售相比，大涨80.5%。
值得注意的是，龙湖地产在2月18-19日周末两天上演了“十亿周末”的一幕，成为业内一时热议的话题。据统计，来自重庆时代天街、源著、成都北城天街、北京时代天街、杭州滟澜山等项目的销售额均超过2亿，由此看来，仅就这5个项目的销售便逾10亿元。
龙湖重庆公司负责人透露，在为期4天的龙湖春季易房节上，公司预计推出7个项目共计300多套全新房源，平均优惠幅度在8%左右，每套房源优惠10万至58万元。这300多套房源将涵盖高层、洋房、滨江豪宅、顶级别墅等业态，整个优惠活动将于3月8日至11日举行。
而一直以快速周转为盈利模式的万科，其去化速度正在下降。去年，万科目标当月去化率为60%，但最终实现当月去化率仅为55%,而万科管理层估计，这一去化率在2012年会大体相当。
数据显示，期末，万科各类存货中，已完工开发产品(现房)72.4亿元，占比3.5%；在建开发产品1380.0亿元(其中包含已售出未结算产品)，占比66.2%；拟开发产品(对应规划中项目)629.9亿元，占比30.2%。
过往，万科一直坚持新盘当月60%的销售去化率，然而，在调控当下成交萎靡的楼市，万科多月的销售去化率已接近60%的临界线。
“以前万科奉行5986，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅，但现在得改成5946，开售第一个月卖4成就很不错了。”王石日前曾表示。
据悉，万科60%的去化“及格线”将下滑，今年新盘推出一个月内去化指标为55%。郁亮表示，万科仍将继续贯彻积极的定价策略，但积极定价不代表不考虑成本，且公司去年并没有亏损项目，最差也有录得1%至2%的低净利润率。“每一天都是万科卖楼的好日子，我们都会积极卖楼，”郁亮强调。
而最近被“全国降价令”所困扰的招商地产(000024.SZ)更是推出空前的促销活动。招商地产2月18日启动的“招商局成立140周年，招商地产感恩回馈。”活动共涉及14个城市的22个在售项目。
根据当地媒体报道，重庆招商江湾城将于2月25日推售，但套数不多，仅几十套，面积在130多平方米，7000元/平方米起价。而在今年1月初时，推售的价格还是9200多元/平方米。若以此计算，该项目价格降幅超过20%。
此外，招商地产从2月25日开始在厦门和漳州推出招商海德公园、招商卡达凯斯、招商假日365以及招商花园城“四盘联动”，四盘联动的最低价为5656元/平方米，部分房源特惠优惠幅度达8.5折；天津招商雍华府项目优惠幅度接近8折。
在业内人士看来，此次招商地产发起史无前例的价格让利，与公司管理层对房地产市场的研判和公司存货压力直接相关。去年招商地产销售金额突破200亿元，销售业绩创历史新高，但与此同时，公司库存量也达到历史最高位，接近400多亿元的货值。
东兴证券研究报告认为，由于招商地产未来的经营策略是加速资产的周转，这可能会牺牲掉一部分盈利，导致公司毛利率存在向下的压力。
目前，招商地产2月销售数据尚未公布，但观其史无前例的让利，去化率走向如何恐怕也不难预计。
