近期小产权房热得烫手，不少小产权房房主期待转正，捂房惜售。但是绝大多数小产权房都无法转正，购房者对此要有清醒认识。

　　近日城南油坊桥的知名小产权房项目“七彩星城”， 被证实经过5年的“长征”，终于拿到了该地块土地的国有土地证，成为继八卦花园和长江花园之后，南京第三家转正的小产权房项目。一石激起千层浪，消息一出随即引发坊间诸多关注，虽然政府一再表态，不是所有的小产权房都可以转正，但是不少购买了小产权房的业主依然满怀期待，坚信“政府一定会给个说法，只是时间的长短而已”。

　　相比产权房，小产权房在价格上的优势不言而喻，有些地区两者的价格差甚至达到一倍或以上，因此，小产权房在二手市场上的交易一直相当活跃。自去年限购令出台之后，由于“不限购”，一度出现新房卖不动，小产权房成交火热的局面。而近期转正预期给小产权房市场添了一把火。

　　一街之隔价差不止一倍

　　南京的小产权房主要集中在雨花台区的油坊桥、铁心桥、板桥区域，栖霞区的尧化门和迈皋桥区域，以及六合区、江宁区等城郊接合部。据不完全统计，南京小产权房项目有近200个，其中迈皋桥的金山花苑、铁心桥的凤翔花园、西善桥的福润雅居都是名声在外。

　　虽然小产权房没有“两证”、交易不受国家法律保护、不能落户不能贷款，但是它最大优势是便宜。笔者走访发现，目前南京市场上绝大部分小产权房与商品房的单价相差一倍左右。其中生活配套越成熟的地区，价格差越小。“福润雅居的小产权房现在的售价一般在6000—6500元/㎡，急于出手的也有低于6000元的，一套80㎡的两居室大约50万。要是买新房，虽然品质好一些，但代价就高了。”西善桥利众置业负责人指着街对面的工地说，“这个房子的开盘均价12000元/㎡，就是门对门的距离。”

　　铁心桥的凤翔花园虽然目前的价格已经上涨到6500—7000元，然而，这样的价格仍然是当地房价的洼地，附近的某品牌开发商商品房精装修房源均价17000元/㎡。迈皋桥的兴都花园均价7000左右，而周边的商品房单价在12500元左右。

　　小产权房等“转正”待价而沽

　　价格永远是王道，不少囊中羞涩的购房者义无反顾地投向小产权房的怀抱。笔者在采访中发现，最近小产权房还有点供不应求的趋势，不少大小区的小产权房源紧俏。“现在想买小产权房还买不到呢。”见笔者对小产权房感兴趣，春江新城好邻居房产中介的工作人员为难地说，“这边挂牌的人出手小产权房的很少，大部分都是出租，房主都等着政府给转正后涨价呢。”同样，笔者在富润雅居门口的房产中介看到，挂牌出售的房源并不多，前来咨询是否有房源的人倒是不少，仅仅笔者逗留的大半个小时就有三组客户要求看小产权房。

　　由于好卖，小产权房的价格也不断走高，2007年福润雅居的单价2000元/㎡出头，四年时间翻了三番，这个涨幅不比一些商品房的涨幅低。“今年小产权的价格平稳，和去年差不多。这里的房价涨得最快的是2010年，隔壁那块空地拍卖，这个房价是一天一个价，每天每个平方涨100元，一连涨了7天。”说起当年的盛况，利众房产中介负责人兴奋异常，“我记得清清楚楚，有套房子三天前卖5500元/㎡，三天后就以6000/㎡成交。”笔者调查发现，近来价格上涨迅速的小产权房板块，都是有开发商开发的商品房新项目。“一般新楼盘的开发都会附带生活商业配套、交通配套的建设，周边的小产权房同样也可以受益，价格随之水涨船高也是情理之中。”业内人士分析。

　　此类房源购买须谨慎

　　那么，是谁在买这些小产权房呢？价格诱人的小产权房能否大胆地买呢？在中介门店，笔者遇到一位居住在春江新城，前来“串门”的李女士，她的这套小产权房是在两年前买下的，李女士告诉笔者，他们一家都是苏北人，在南京打工多年，积蓄不多只能买得起小产权房，“主要是便宜，买的时候还不用交任何税费。有没有产权证也无所谓，反正我们都是自住，说不定过几年还能转正呢。”李女士的想法代表了很多住户的心声，据中介公司人员介绍，购买小产权房的大部分是当地的居民，还有不少是外地买不起商品房的人员，“最近也有不少外地的年轻夫妻买来当婚房。”

　　不过，笔者咨询发现买小产权除了要了解购买的各种风险之外，在辨别房源时还要多一个心眼，“买小产权房一定要问清楚是当地居民的拆迁安置房还是从开发商手中购买的房子，这里的区别可大了。”利众房产一位工作人员介绍，“拆迁安置房是不能更名的，双方交易只能私下签订一份合同。要买就买可以去开发商那边更名、重新签订购房合同的小产权房，这种交易在开发商那边有备案记录，风险小一些。”该人士介绍，区分两者的办法不难，只要看他们的购房合同就可以，“拆迁安置房的购房合同与一般小产权房的购房合同不一样，封面上就写着‘拆迁安置房’几个字。”

　　但业内人士指出，无论是拆迁安置房还是其他形式的小产权房，由于没有房没有“两证”，交易都不受国家法律保护，不能落户不能贷款，一旦碰上拆迁，补偿也是个问题，而项目“转正”又是难上加难，因此入市千万要谨慎。

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