新浪乐居重庆讯(王璇) 2011年，在调控政策的严厉打击下，除了少数开发商在上半年的收成还不错外，多数开发商都少收了三五斗。进入下半年，七八月份的收成更是惨淡，今年唯一的期待似乎只有传说中的“金九银十”，尤其是10月中旬的一年一度秋季房交会。

　　　　“金九银十”是否真的变成“铜九铁十”？秋交会上会否掀起降价大战？购房者是否应该择机出手？新浪乐居邀请重庆地产圈内知名人士，为您解读一个巨变之下的楼市现场。以下是珠江太阳城营销总监凌鸿的观点。

珠江太阳城营销总监 凌鸿

　　城市价值支撑重庆房价 2010年成交量无可比性

　　进入十月以来，包括金科、华润、鲁能、瑞安等多家品牌开发商纷纷以特价优惠等形式，降价促销，“以价换量”似乎成为重庆楼市的主旋律。在凌鸿看来，这仅仅是个别楼盘出于上市企业年报、过年关或回拢资金趁机拿地等原因，而作出的“个例”行为，并不具有普遍性。

　　“作为国内五个中心城市之一，重庆的城市价值与一线城市看齐，而房价却仍处于三线城市水平，房价还怎么往下降？”

　　凌鸿说，城市价值支撑着重庆房价的向上趋势。与此同时，尽管受国内经济大环境和调控政策的影响，重庆楼市内向型的消费结构，则基本抵消了其对房地产市场的影响。“有数据显示，重庆购房者有40%来自主城，45%来自区县，仅15%来自外地。保持着经济发展高速向上的重庆，受调控政策的影响很小。”

　　10月18日，国家统计局公布了9月70城市房价指数，重庆新房价格同比下跌0.4%，同比上涨2.2%。

　　“从官方发布的数据看，房价的确出现了一些波动。但是，没有公布组成这些数据的业态、档次，便无法判断其中高档楼盘、中低档楼盘各自的变化情况，数据结构不清晰，无法反映真实的房价变化情况。”凌鸿举例说，比如9月份市场上别墅、洋房供应比较多，高层、小户型产品供应较少，与10月高层、小户型供应量猛增的情况相比，10月份的房价肯定会下降。

　　市场情况不同、政策背景不同，简单的整体数据横纵向比较得出的结果，往往是不准确的。凌鸿说，“就像2010年一样，前两个月成交量和价格都比较稳定下，在两江新区等城市价值利好的刺激下，成交量和价格开始猛增，到7、8月更是一反淡季常态，10月份到达顶峰。”

　　与2011年CPI指数高居不下、政策调控日趋收紧的相比，去年的房地产市场似乎是重庆楼市的春天。“市场环境完全不一样，要将今年的成交量、房价跟去年相比，本身就没有可比性。潘长江跟姚明比什么身高？”

　　2011房地产行业变革元年 秋交会是跑量的最后机会

　　据领域机构数据显示，上周重庆主城区共成交商品房4676套，环比上涨162.11 %，成交建筑面积39.46万方，环比上涨135.16%，“以价换量”似乎产生了效果。

　　对于这样的情况，凌鸿胸有成竹的说：“整个十月份的成交量，估计在13000-15000套左右，环比持平或有一定程度的上升。至于价格方面，环比应该差不多，就算跟去年相比，均价仍然会往上涨。”

　　随着政策调控的逐步收紧，高档楼盘的销售情况持续低迷，但刚需客户群却在迅速增长。据重庆易居克而瑞机构数据显示，整个三季度销售情况最好的户型在40-80平方之间，成为楼市寒冰下一片热土。

　　“刚需客户群一直存在，以前因为价格太高或供应太少，一旦价格有一定程度的微调，再加上最近几个月小户型产品大量面市，就促成了中小房型大卖的景像。”凌鸿认为，在目前的市场情况下，秋交会将是今年开发商的最后机会，“要想不付出过多代价跑量，就要紧紧抓住秋交会。”

　　在凌鸿看来，2010-2011年的政策调控，对房地产行业来说未必不是好事。经过近20年的发展，房地产行业走到了行业发展的十字路口，相对于很多行业而言，房地产管理粗放、成本变动频繁、人员流动性大、守法成本高等等问题都较为突出，大部分快速发展的企业都是通过对土地的获取，迅速转化为商品房快餐式的开发模式，在产品上缺乏精耕细作和对消费者的系统研究。

　　可以说2011年将是房地产行业发展变革元年，如果在大调控背景下，重庆的房地产商把更多精力放在客群分析、产品研发、成本控制、人力资源和科学管理上，使房地产业真正成为与主流价值观相映生辉的行业发展道路上，大为国家创造社会、经济效益，小为购房者提供更好、更舒适的居住产品，实现房地产行业的创新发展。

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