广州 开发商苦撑 房价依旧坚挺
■本报记者 曾冬梅 广州报道
“上半年的成交量是近年来的新低，下半年开发商为了完成业绩任务，势必会加快出货速度，国庆黄金周是一个不可忽视的重要节点。”经纬行研究中心经理朱欣苑(微博 博客)说。
中地行的研究报告显示，“十一”黄金周前后，预计广州十区二市的商品住宅以及可作居住功能物业的新增供应量约2.57万套、313.19万平方米。
虽然去货压力与日俱增，但广州的开发商依然不愿走出以价换量的一步。广州某大开发商对本报记者表示，虽然该公司项目的成交量下滑严重，但不到必要时刻仍然不会主动降价。“而目前广州号称降价的楼盘，大都也是假摔”。
供应大增
经纬行的数据显示，截至8月31日，广州十区在售余货为2.27万套，十区两市在售余货为2.85万套，比今年“五一”前的余货有近20%的增幅。新增供应方面，9月至“十一”期间广州十区新增住宅供应达1.6万套，余货与新货合计，则广州十区预计可售货量为3.88万套。
朱欣苑表示，上半年由于供应有限，虽有严厉的调控政策压顶，但发展商普遍降价意愿不大，房价涨幅虽有所收窄但依然高企，市场陷入僵持阶段。进入下半年，随着大部分项目的预售条件已经达到，发展商开始加快了推货节奏，市场供应量有所增加。“上半年是近年来的成交新低，下半年开发商要完成任务，势必会加强出货。黄金周是一个不可忽视的重要节点。”
据中地行市场部统计整理，“十一”黄金周前后，预计广州十区二市的商品住宅以及可作居住功能物业的新增供应量约2.57万套，合计推售面积约313.19万平方米，新增面积与2011年“五一”前后相比增加113%，比2010年同期减少23%。仅黄金周期间，广州全市新增的全新盘约40个，旧盘新推约53个。
该行市场部有关负责人指出，不少开发商已在8月中下旬抢先试水楼市，市场交投较为活跃。“金九银十”对于开发商来讲是一个传统丰收的黄金时期，但在调控政策不但没有松动的迹象，反而是加紧的风声越来越近的情况下，开发商心态变得比较矛盾。一方面是担心后续市场政策不明朗对市场的信心不足，第四季度的推货压力继续加大；其二是开发商不希望全面调整价格做过多的价格让步，即使让步，也受到限购限贷及税单、社保等操作层面的影响，未必能实现大量出货。“因此，大部分开发商都希望抢在十一国庆之前推货，以求抢占市场份额实现销售量。”例如，新世界地产将有7个华南地区的项目于“十一”前后开售，雅居乐地产以及保利地产在广州均是三盘齐推，而富力地产在荔湾的两个项目也即将开售。
开发商不愿主动降价
随着国庆黄金周的临近，广州楼市的促销活动也陆续增多。近日万科宣布，旗下在售的9个项目将推出每套8000元的优惠。位于金沙洲的星汇金沙在国庆将推出9.5折的促销优惠，折后价格约为13000元~15000元/平方米，还带3000元/平方米的精装修。从化的富力泉天下近期也推出了团购优惠，买家仅需缴纳5000元服务费即可享受最低8.8折的购房优惠。
对此，有业内人士认为，除了倍增的供应量外，限购限贷政策的持续发酵导致资金回笼难、贷款难度加大以及融资成本提高等因素也正不断地给发展商施加压力。随着金九银十的到来，由于市场的放量供应，原本胶着的状态或将有所改变，部分发展商为了自救，有望率先打破僵局提前降价，抢占市场有限的份额。
“国庆黄金周的优惠力度会加大，中心区价格松动应该很少，外围预计会有10%左右的降幅。第四季度的市场走势可能是量升价微调。”朱欣苑说。
开发商的心态则复杂很多。广州某大开发商对本报记者表示，针对黄金周，公司推出了在原有优惠基础上额外1~2个点的促销，比平时便宜，但也只是正常节奏的推货。
“7月份以来，我们公司的成交量下跌了40%~50%，目前也没改观。但公司现在还是想先撑着，不到必要时候不会主动降价。”该开发商说。
此前，广州一家大集团曾公开宣布该公司的房价已降10%，未来还将再降10%。对此，上述大开发商表示，其实现在大家推出的价格促销幅度都很小，“很多都是假降价，真实的成交价并没有降”。
