土地一级开发商再现借壳成功 铁岭财京草船借箭
■本报记者 李红梅 北京报道
9月19日，四川中汇医药(集团)股份有限公司(中汇医药，000809，SZ)公布了最新的重组方案，虽然还需证监会审核，但铁岭财京投资有限公司(下称“铁岭财京”)借壳上市一事已基本无碍。
“目前刚刚拿到批文，正在办理更名中。”9月20日，一位铁岭财京内部人士对本报透露。根据此前计划，如果重组成功，新公司将更改名称，并在铁岭重新注册。中汇医药也将彻底脱离医药行业而成为一家以城市运营为主业的上市公司。
虽然借壳上市已渐行渐近，但一家政府主导，市场化运作的土地一级开发企业是否能博得资本市场的青睐，还需时间检验。
债台高筑
根据中汇医药重大资产出售及向特定对象非公开发行股份购买资产暨关联交易报告书，中汇医药将把全部资产及负债作价现金1.48亿元出让给原股东方怡和集团，并向铁岭财京全体股东发行股份作价25.78亿元购买铁岭财京100%股份。
这是今年以来第4例房企借壳上市案例。对此，有地产分析师表示，铁岭财京之所以能够实现借壳，一是其提交重组的时间较早，二是公司并不搞住宅开发建设，其主要业务为土地一级开发。
此说法也得到了上述铁岭财京内部人士的认同。
“上市的目的，是为了有一个融资渠道。一方面解决前期债务问题，另一方面维系后期的一级开发运作。”同策咨询研究部总监张宏伟在接受本报采访时认为。
资料显示，铁岭新城土地一级开发项目计划总投资约为45亿元。2006~2009年，铁岭财京已累计投入约20亿元。截至2010年年底，其账面资产价值约为32亿元。
自2006年成立以来，铁岭财京其实已经债台高筑，近15亿元的借款几乎全部由原间接大股东铁岭财政公司提供或担保。查阅其财务报表，可以看到2009年10月15日，铁岭财京与铁岭经营公司(铁岭财京直接大股东)签署《股东借款合同》，铁岭经营公司向铁岭财京提供总额不超过8亿元人民币的长期借款。
铁岭财京总经理赵强曾对外介绍，除了铁岭财京自有资本4亿元以外，其中很大一部分资金来自母公司的股东借款。其母公司铁岭经营公司作为政府的融资平台，通过各种方式从金融机构融资几十亿元，并以股东借款的方式将其中一部分给了铁岭财京。
一方面减除债务压力，另一方面，铁岭财京登陆资本市场其实早有安排。据铁岭财京内部人士向媒体透露，此前该公司与政府签订的土地开发协议中，就已安排了上市计划，还明确了某一段时间后政府与公司一级土地开发利润的分配方式将改为五五分成。
盈利能力之辩
对于资本市场来说，最关注的当然是上市公司的盈利状况。2009年7月，铁岭财京借壳中汇医药的消息一出，铁岭财京的盈利能力便引发多方质疑。而如今，这种质疑仍没有消失。
铁岭财京在公告中承诺，2010年度和2011年度两年净利润之和不少于10.78亿元。而2010年，铁岭财京的净利润为4.49亿元。以此计算，该公司2011年的净利润要达到6.29亿元。
此外，铁岭财京还承诺2012年、2013年两年的净利润总额不低于14亿元。
对于如何能完成盈利指标的疑问，铁岭财京相关负责人以“此时为敏感期”为由婉拒了采访。
一位多年在城投公司工作的人士在接受本报采访时表达了对铁岭财京可持续发展的忧虑。他认为，这是一家依附于本地政府关系发展的企业，走出去的可能性不大。而且这种地域性企业的另一个不确定性是地方政府政策延续性不可保证。
“这类公司市场化决策程度未知，资源支持的力度也有诸多不确定性。上市后，铁岭财京可以通过再融资来还最初贷款，合资方也能完成股权套利。但长期来看，资本市场能否青睐这样的土地一级开发公司还未可知。”该人士说。
虽然有市场人士对铁岭财京的发展前景及资本市场的青睐程度抱怀疑态度，但也不乏有看好该公司前景的分析。
张宏伟认为，铁岭财京的盈利将取决于土地一级开发的利润。也不排除利用前期积累的资源，后期参与核心资源土地的二级开发。
对于盈利前景，赵强也曾对外表示：通过招投标方式，公司已经取得了新城供水、供热和污水处理的经营权。未来铁岭财京将转型提供市政服务，如城市公交、供水、垃圾处理、户外广告等业务。这将成为未来公司持续的利润增长点。
另外，有分析人士表示，该公司与政府明确了某一段时间后土地开发利润的分配方式将改为五五分成，这也有利于其未来业绩的增长。
“参考目前市场上比较成熟的一级土地开发商，比如云南城投的分成率为50%，绵世股份为40%，中天城投为30%，而有些省市规定一级开发商的分成率不得高于20%。鉴于此，铁岭财京的五五分成比例显然有助于其获取资本市场的青睐。”该分析人士说。
“铁岭财京也可被看作是地方债务的平台公司。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存接受本报采访时认为，由于土地权利不属于一级开发公司，土地不能用作抵押，因此土地一级开发贷款必须由地方政府向银行贷款，对铁岭财京来说，没有任何还贷违约风险。
