商业地产要符合市场的“道”

　　新浪地产：您觉得开发商现在的这种转变，会遇到哪些挑战？

　　张宏伟：现在的商业地产冒着很大风险。因为现在大家都在做，但有没有按照价格规律运作？供应量是否符合当地市场需求？有多少商家愿意进驻？是否缺乏很大的市场支持力度？很有可能，最后剩出一大批空房子。

　　我感觉现在的商业地产也是一波浪潮，可能一部分会死在沙滩上。但谁会死？要看综合实力——开发、运行、招商，还有客户的支持；要看有没有符合市场的“道”，因为这些东西都靠消费支撑。如果消费者需求产生这样的东西，那这东西就有强大生命力。如果消费者有需求了，但运行得很糟糕，那也会关门。

　　新浪地产：现在商业地产做得比较好的项目有哪些?

　　张宏伟：恒隆和万象城，因为已经有一定品牌、档次跟级别。万达其实也做得蛮好，在我们看来，档次已经在提升。绿地也做了很多商业地产。

　　每一家都会有自己的特点，有的可能以资金流、快速周转为出发点；有的留下慢慢经营；还有在做的过程中整合上下链，这样既能很好地开发，也能很好地运行。一个公司、一个团队也不是一下子就成熟到能把上下游整合做到最好，这肯定要有一个发展过程。

　　新浪地产：这些项目为什么可以做得比较好？

　　张宏伟：一方面，他们已经有运行经验；另一方面，能把运行业绩与股市里的收益挂钩，这牵涉到了资金周转。很多香港企业，作商业地产都作出自己的特点来了，像新鸿基，因为他那个市场跟中国市场不太一样，业绩的增长可以带来股市效益。而不会出现国内的情况：通过地产的快速占地、圈地，通过土地的涨价，获取更大价值。 一个企业的习惯跟背景对一个企业所能拥有的强项，是有必然关系的。