楼市调控以来，炒房投资的限制越来越多，商铺投资受政策影响较小，商业地产越来越受到追捧。如何做商业地产设计？商业地产设计现存哪些问题？新浪地产(微博)记者为此专访泛太平洋设计集团董事长、总建筑师张宏伟(博客)。

　　泛太平洋设计集团董事长、总建筑师张宏伟

　　个人简介：

　　于1994年创立泛太平洋设计与发展有限公司(加拿大)，通过对国内市场的不断探索和实践，积累了深厚的项目操作和管理经验。十多年的创作生涯，张宏伟带领他的团队依托国际化背景，融合中西方文化，运用现代科学技术及新材料，因地制宜，挖掘建筑创作的任何机会，为业主及社会呈现具有个性化的作品。

　　主要作品：

　　奥特莱(北京)食品加工物流分拨工业园(在建)，厦门帝元维多利亚大酒店(在建)，上海外滩地区功能发展与综合交通规划(竞赛一等奖)，成都世纪城五星级酒店及会议中心方案，九寨天堂甘海子国际会议度假中心，上海陆家嘴中心商务区城市规划

　　正文

　　设计师应如何做商业地产？张宏伟表示：商业地产项目本身要给开发商带来利益价值，要满足政治层面的城市规划要求，也是建筑师审美修养的投射。他认为：要把商业地产中的多个业态拼成一个天衣无缝、和谐运行的整体，需在更高层面去把握，把这些东西积聚形成多元化、能产生社会价值和经济价值的系统。

　　对于目前商业地产热潮，张宏伟认为原因有二：一是住宅政策所限，一是市场需求。但他认为商业地产也存诸多风险：比如有没有按照价格规律运作？供应量是否符合当地市场需求？有多少商家愿意进驻？是否缺乏很大的市场支持力度？

　　他认为：现在的商业地产是一波浪潮，最后是否留存下来，一看综合实力——开发、运行、招商，还有客户的支持；二看有没有符合市场的“道”。

　　设计师要从全方位判别，把一个策划变成可高效运作的空间几何关系

　　新浪地产：设计企业在商业地产中起到什么样的作用？

　　张宏伟：商业地产中有很多形态，比较纯粹的是商业、娱乐中心，很多时候作为综合体出现。商业地产项目本身，要给开发商带来利益价值，也要满足政治层面，同时也是建筑师审美修养的投射。

　　从开发商层面来说，现在开发商为了资金平衡，要搭配组合业态：酒店、办公楼、住宅，要考虑哪些用来运营管理，哪些要卖出去，再把卖出去的资金发展其他。因为各部分的收益时间有前后差别，有的卖得比较快，就把这部分资金用来建设卖得比较慢的。这些东西怎么分割和组合，就是应用了管理知识。

　　设计师要做的就是从全方位判别，把一个策划变成有形的、可高效运作的空间几何关系：帮开发商完善这些比例关系、平衡容量，再把这些容量组合成体量关系，在这种组合中产生比较复杂的功能，让功能运行得更高效，同时形成很好的效果。就是要从利益、经济的角度，让项目更好地运作。

　　在这过程中，可能要深化一些主题，如加入一些娱乐元素、水景，或跟室外环境的互动，利用日照等气候条件等。对建筑师来说，可以从外部调用这些资源，或者说这些资源本就是地块给建筑师的条件，但这些条件也带有一定限制，但这种限制也决定了会产生什么样的空间跟形态。

　　从城市规划来说，要考虑城市规划希望通过这个项目达成什么样的目标，比如最快让这个地区繁荣起来，带动周边发展，或体现出这个城市的象征意味，或其他带有社会意义的角色。

　　新浪地产：做商业地产设计的关键点在哪？

　　张宏伟：就像七巧板，每一块板都有他的角色，要把他们拼成一个天衣无缝、和谐运行的整体，需要在更高层面上去把握。因为它不是单一的商场或酒店或办公楼，而是要这些东西积聚形成一个多元化的、能产生社会价值和经济价值的系统。

　　新浪地产：现在很多开发商从住宅转向商业地产，您觉得原因是什么？

　　张宏伟：我觉得一方面，开发商是被政策所迫，政府认为房价上涨太快，要想办法控制房地产泡沫比如进行限购，其实这种政策似乎是地方政府跟中央政府的博弈。地方政府也不一定欢迎这样的政策，因为中央政府下了这样一个政策，导致房子卖不出去，地价也跌下来，而地方政府的很多财政收入都是靠土地。现在没太受政策控制的，商业地产是一个。

　　另一方面，在城市化过程中，城市发展到一定程度，住的问题解决了，就对城市综合体这种类型的项目有了需求：有一定容积率，有一定的都市公共区域，可让更多单一功能更紧密的组合起来发生联系，这种通过组合形成的效率，就是商业综合体的优势。伴随着这种需求，城市综合体就自然而然开始了。

　　新浪地产：商业地产与住宅有什么不同？

　　张宏伟： 住宅是一种大众消费品，开发商把房子卖给用户以后，有很多利益已经转化给消费者，消费者购买房子后，随着地产的增值或下跌，由其个人承担风险，对于开发商来讲，没有进一步运行、继续产生经济价值的过程。

　　商业地产则还有一个延续过程，开发商、物业管理公司、运营这一系列是连在一起的，商业地产摆脱不了跟开发商之间的持续联系。

　　新浪地产：设计师在商业地产中所花精力，会否比住宅项目多？

　　张宏伟：那是肯定的。商业地产更复杂，要考虑的问题更多，牵涉的内容比较多。住宅则比较简单。