各地状况两极分化 楼市调控应“对症下药”
克而瑞信息集团(CRIC(微博))、易居(博客)房地产研究院和中国房地产测评中心日前发布2013年7月中国城市住房价格288指数(下称中住288指数)。报告显示，今年7月，监测反映全国288个地级以上城市房价变动趋势的中住288指数为1050.5点，较上月上升8.7点，环比上涨0.84%，涨幅较上月扩大0.45%，同比涨幅高达11.36%。
??报告显示，在监控的288个主要城市中，有217个城市一手房交易价格出现上涨，71个城市指数环比出现不同程度下跌。全国31个省级行政区域中，仅新疆、广西和陕西一手房交易价格指数环比下降，其它省级行政区域一手房交易价格指数环比均稳中有升。值得注意的是，环比下跌城市和行政区域数量较上月的79个和13个均有所减少，这说明房价上涨的区域在进一步扩大。
??各地状况呈两极分化
??数据显示，全国房价是涨势一片。就北上广等十大城市而言，7月十城住宅均价为17609元每平方米，环比上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%，近3年来同比涨幅首次超10%。在房价涨跌分化加剧的同时，各地库存也出现分化。数据显示，重点城市市场库存下滑仍在持续，除杭州外，7月十大重点城市库存同比全线下跌，其中北京和广州跌幅最大，超过20%。随着去库存节奏加快，重点城市的消化周期快速下降，截至7月底，8成重点城市商品住宅的消化周期已降到6至12个月的区间内，其中南京已低于6个月红线。而三四线城市却是库存高企，数据显示，一线城市供求比仅为0.64,但三四线城市，如甘肃武威供求比高达8.06,山西大同供求比高达5.7,延安4.34,供过于求现象明显。
??“出现两极分化的主因是供需不平衡。”链家地产市场研究部张旭指出，以北京为例，看似供应量有所增加，但刚需盘仅占四成左右，且位置多处偏远地带。供不应求造成价格高企。CRIC研究中心研究员杨晨青也指出，一方面库存在快速下降，另一方面供应却没有相应地跟进，如果这一状况不能得到明显改善，重点城市下半年的供求风险或许将集中爆发。
??高房价是“印”出来的吗？
??日前央行调查统计司司长盛松成在最新一期的《中国金融》上发表署名文章称，有人说高房价是印出来的，这不准确。与其说高房价是“印”出来的，还不如说是“炒”出来的。
??著名经济学家叶檀(博客)对此分析认为，我国房价上升与货币供应量大幅上升的周期是重合的。虽然房价涨幅最高的2004年、2007年与广义货币量增加最快的年份并不重合，但从长周期来看，货币发行量上升推高了房地产价格却是不争的事实。房地产价格滞后于货币增速，在传导过程中，货币到达高峰后房地产滞后半年或者一年到达高峰，这是房地产市场的常态。
??所谓高房价是“印出来的”,指的是高房价因纸币发行过多而引起。而纸币发行过多，又必然引起通货膨胀。因此，说高房价是“印出来的”,实质是说高房价因通货膨胀而引起。业内人士表示，以北京、上海等一线城市为代表的部分地区，房价已超出民众承受能力。买房难度的增加令不少国人已放弃拥有一处房产的梦想。高房价是内外部多种因素综合作用的结果，高房价和货币超发以及供需失衡都脱不了关系，其中货币超发是诸多外部因素当中的一个重要因素。
??楼市调控应对症下药
??房价的不断上涨，也使得市场对不断加码的楼市调控政策的效果产生了质疑。近日有媒体统计，从2003年至今的10年时间里，管理层出台房地产相关宏观政策达43次，房价也随之上涨超过10倍。
??“新国五条新政效力已渐减弱，调控难抑房价上涨预期。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨漫长，表明调控房价依然压力巨大：一是上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大；二是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化；三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性政策缺乏实际操作力；四是伴随成交量的缓慢回升，调控政策出现政策见底的初步迹象。
??显然，调控政策并没有击中导致房价上涨的根源。中国房地产学会副会长陈国强(博客)表示，对于楼盘入市价格的控制的确能在短期内抑制房价大幅上涨，但限价政策必然会导致供应出现问题。长期来看，调控房价最终需要增加供应。
??“从近期高层表态来看，虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、减少对行政性措施的依赖，以针对性微调为主要手段可能代表未来的政策趋势。”陈国强认为，在稳增长和保就业两大重心带动下，作为拉动经济增长的重要支柱，下半年房地产领域出现政策加码的可能性低，相对宽松的外部环境将继续为楼市发展提供利好因素。
??对于未来楼市调控的新思路，北京大学城市与环境学院教授董黎明认为，应该是通过投资等相关政策，将更多新项目引向中小城市，增强其人口吸聚力，以缩小城市和区域间的资源配置差异，这样才能从根本上解决部分城市房地产过热和“摊大饼”式发展的问题。(来源：中华工商时报)
