楼面价破10万元/平方米创纪录 北京“王牌”地块带领地价一路走高
继海淀朱房地块之后，北京地价一路走高，已经突破10万元/平方米。
3月18日，经过264轮竞价，北京海淀区树村35号地块成功出让，最终由中海地产75.02亿元竞得，楼面价达10.23万元/平方米，溢价率27.93%。
从竞价结果看，这块地的楼面价和竞争热度都刷新了北京住宅土地拍卖市场纪录，创下北京土地拍卖市场成交楼面价新高，也是北京住宅土地历史第一宗楼面价超过10万元/平方米的地块。
看中海淀树村35号地块的企业，阵容可算豪华。除了中海地产，现身的还有中建壹品、越秀、首开、建发、海开、金茂、保利发展、绿城、华润招商联合体等十余家实力房企。
能引来这么多实力房企竞拍，主要在于树村35号地块优越的地段条件。
抢地，到海淀去
从位置上看，35号地块位于北五环外，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里；北侧紧邻华联商场，生活配套完善；同时，临近上地信息产业基地，有联想、百度、腾讯、新浪、网易等众多知名互联网企业入驻。
地块东侧是北京体育大学，隔着北五环往南是北京大学和清华大学，周边有上地实验小学、清华附中上地学校、二十中学以及在建的101中学等名校。
无论教育、地铁还是产业优势，树村35号地块都是一宗足以吸引北京内城改善群体的地块。
根据挂牌文件，35号地块占地面积39737.8平方米，地上建筑规模73299.74万平方米，容积率1.6，控制高度18米，按照层高3米计算，预计为6层洋房。
值得注意的是，1.6容积率并非住宅地块实际比值，而是与东侧一条防护带统一计算的结果，根据测绘图，这条防护带的占地面积为6074.54平方米。若以纯住宅地块来算，其实际地上建筑面积与占地面积的比值为1.84。
除此之外，在地块北侧还规划有1条东西向街坊路，宽度不小于15米，长约170米，占地面积约2550平方米。如果再去掉街坊路的面积，35号地块的容积率将超过1.95。
从地块形状看，较为规整，南北长度约为东西宽度的2倍，这种长条地形顶着1.95容积率上限，建出一个限高18米洋房社区，楼栋排布是个较大的考验。特别是东西楼栋的距离，两侧基本要卡在建筑红线边缘。
值得一提的是，35号地块紧邻学府壹号院、圆明天颂，与这两个项目仅隔一个公园。
学府壹号院属于共有产权项目，指导价11.2万元/平方米，以80%产权份额来算，买房人的实际购房成本8.96万元/平方米；圆明天颂为纯商品房，开盘时销售均价11.5万元/平方米，目前圆明天颂二手房贝壳挂牌均价19.97万元/平方米，对比来算房价涨幅明显。
相比之下，35号地块未设销售指导价和地价上限，给了开发商更多想象空间。
随着树村地块落槌，海淀正式迈入“改善七盘”时代。从永丰南北的颐海澐颂、嘉华天珺，到功德寺的“双王”、朱房村的“双姝”，2025年海淀高端改善楼盘大幕即将拉开。仔细观察可以发现，这些项目在海淀北部板块内存在细致的划分，朱房与功德寺项目均隶属上地片区，嘉华天珺与颐海澐颂则位于永丰片区，因此它们所面向的客户群体也存在一定差异。
近期，颐海澐颂率先开盘独占鳌头，取得了不俗的销售成绩；功德寺和樾玉鳴、和樾望雲即将入市，市场高度关注极高；朱房村双地块以溢价率17.33%和25.04%成交，预计销售单价达到12万元/平方米。
下注，中海布局北京
“房企这一系列积极拿地现象，为沉寂已久的土地拍卖市场注入强心剂，也为当下海淀楼市发展奠定了积极基调。”中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为。
土地市场的热度正快速传导至供给侧。数日前，永丰南颐海澐颂和功德寺和樾玉鳴先后取得预售证，两天内入市1196套房源，算上1月1日永丰北嘉华天珺的852套房源，截至目前海淀今年已经供应了超2000套房源。
当前，功德寺和樾望雲693套房源即将取证，朱房0029、0030地块以及当前的树村35号地亟待入市，还有海淀半壁店、田村宝山、四季青等建筑规模近30万平方米预将供应。届时，大量新盘涌入将会使得海淀新房市场竞争程度加剧。
张凯表示，在此背景下，开发企业唯有从园林设计、会所打造、精装品质、“零公摊”、风雨连廊等各个细节方面入手，全方位提升产品竞争力，才能在市场中站稳脚跟。
来自克而瑞的数据显示，2022年至2024年，海淀区的新房成交总价集中在500万元至1000万元，占比达46%；其次是1000万元至1500万元，占比为23%。但从2024年的成交结构数据来看，500万元至1000万元总价段房源成交量跌幅最大，同比下降68.4%，而2000万元以上总价段房源同比上涨191.2%。
另外值得注意的是，2024年底以来，中海地产在北京频繁拿地，2024年12月12日，其以110.54亿元拿下北京丰台万泉寺棚户区改造地块；2024年11月29日，又以153.32亿元获得北京朝阳酒仙桥等地块。
根据不完全统计，2024年11月29日至2025年1月16日，中海地产在北京的拿地总金额达到303.9亿元。可供对比的是，2024年全年，中海地产累计拿地总金额为696.4亿元。
北京一直是中海地产深耕的城市之一，机构数据显示，在北京，中海地产以426.8亿元销售金额位列2024年北京房地产企业销售金额第一名；DM查债通数据显示，北京也是中海地产在售、待售项目最多的城市。
