超300亿元！ 广东加速存量土地收储
使用专项债收购存量闲置土地，广东走在了全国前列。
2月24日，广东省财政厅披露了关于2025年广东省政府专项债券（八期～九期）发行有关事宜的通知，透露这两期债券的计划发行总额为307.19亿元，发行期限为7年。
据了解，这两期债券的募投项目达到了86个，分布在广州、珠海等19个城市，项目内容主要为收回存量闲置国有建设用地，项目收入主要来自土地出让收入。其中，发行金额最高的是广州市，约60.46亿元，占总发行金额的19.7%，发行项目数量最多的为肇庆市，拟发行项目批次15个。
某机构政策研究总监陈文静表示，广东省率先发行收购存量土地的专项债，为市场释放了积极的信号，也将为其他地区推进专项债收购存量土地提供很好的参考借鉴。但本次涉及的项目更多为地方国企地块，未来是否能提高土地资源利用效率、带动市场进入新循环，还需要持续跟踪。
收储范围覆盖19个城市
债券发行资料显示，2025年广东省政府专项债券（八期）计划发行总额114.04亿元，品种为记账式固定利率附息债，为新增债券。债券发行期限为7年，附设第5个计息年度末发行人赎回选择权，债券利息按年支付，发行后可按规定在全国银行间债券市场和证券交易所债券市场上市流通，债券本金到期后一次性偿还。债券募投项目合计17个，项目总投资合计209.44亿元，募投项目包括广东广播电视台东圃地段（存量收储）、惠州市本级回购惠城区金山新城湖山片区JSH-B04-19地块等。募集资金拟用于土地储备、回收闲置存量土地项目，募投项目偿债资金来源于土地出让收益。
2025年广东省政府专项债券（九期）计划发行总额约193.15亿元，募集资金拟用于珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市和云浮市的土地储备、回收闲置存量土地项目。债券募投项目合计69个，项目总投资合计263.81亿元。
从发行金额来看，广州以约60.46亿元排在首位，珠海、惠州的发行金额分别为57.52亿元、53.58亿元，位列第二、第三。排在末尾的是汕头和中山，发行金额均只有0.75亿元。
项目数量上，有3个城市超过10个，包括肇庆、惠州和汕尾。
根据机构监测，广东省多地公示第一批拟使用专项债收购存量闲置土地的时间集中在2月7日至2月12日，从公示时间至本次债券披露时间仅半个月左右，表明广东省落实相关政策明显加速。
截至2月22日，广东各城市公布的2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目用地超220宗，拟收储价格合计超430亿元，本次广东省发行债券融资307.19亿元，占比约71%。
以珠海为例，根据该市2月7日公布的收储清单，有14宗土地将被收回，收储价格约66.4亿元。此次进入募投范围的只有4个项目，融资额度约57.52亿元。广州已公布的拟收回闲置土地超过15宗，但第一批拟使用土地储备专项债券的只有6宗。
70亿元收储 预期出让收入110亿元
广州此次拟使用专项债收储的6宗土地分别为广东广播电视台东圃地段（存量收储）、海珠区工业大道南大干围 AH101533、AH101534地块（存量收储）、广龙路公益收回地块（存量收储）、广州市广城房地产开发有限公司地块（回收闲置存量土地）、东风日产收回112亩用地地块（回收闲置存量土地）、白云区钟落潭镇雅园新村AB1011021 地块。
其中，大干围地块及广龙路地块原为越秀地产所有。2024年11月，广州市土地开发中心与该公司签订了大干围地块的收储协议，后者获得约15.29亿元的现金补偿。
项目的募投报告显示，该地块共1.549公顷，为商业用地兼容商务用地，于2024年8月启动收储，项目资金来源为广州市财政资金。据了解，该地块现已调整为居住用地，列入《广州市2025年第一批拟收回收购存量闲置土地项目清单》，并被纳入广州市2025年土地储备计划。
根据项目实施计划，大干围地块投资估算总额约16.08亿元，专项债券资金需求为16.08亿元，2025年计划申请专项债券资金7.65亿元，2026年视情况发行8.43亿元。广州计划在2025年重新出让这块地，预期土地出让收入约27.66亿元，相较收储金额，有近8成的增幅。
广龙路地块是6个地块中投资金额最高的，达到了70亿元。该地块本为二类居住用地，土地面积约12.39公顷，2024年8月被收回，补偿方式为广州市土地开发中心向越秀地产提供70亿元的应付票据，用于其日后收购位于广州的地块。当时，越秀地产表示，地方政府是出于公共利益收回土地，广龙路地块用途由住宅用地变更为公共管理与公共服务设施用地。
据了解，广龙路地块预计2025年完成收储以及土地整理工作，投资估算总额70亿元，其中2025计划申请专项债券30亿元，2026年计划申请专项债券40亿元。地块同样计划在2025出让，评估单价约为8.42亿元/公顷，预期土地出让收入约110亿元，对比收储金额，增长了57%。
其余4宗土地也打算回炉再造后于近两年重新出让，而且预期的出让收入对比收储价格均有可观的增幅。但最终，地方政府对这些土地的重新定价能否获得买方的认可，还有待市场检验。
