天朗控股张德武：设计好房子 给客户一个理想的家
2023年以来，近10地先后出台关于“住宅品质提升”的设计指引。今年多城全面放松住房限购政策中，“高品质住宅”供应成为高频词——西安将高品质住宅建设聚焦在户型创新上，鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。今年上半年，西安房地产整体市场保持着稳步复苏态势，TOP10房企今年上半年的总销售额接近600亿元。西安主城及周边已有超过50个项目采用了第四代住宅设计。
继首场租房高品质供应链合作大会后，7月13日，由中国房地产业协会指导，中房优采主办，中国金属材料流通协会协办的优采高端宅配供应链合作大会在西安拉开帷幕。
来自中国家用电器研究院环境与健康相关产品检测所、清华大学建筑设计研究院等专家，央国资房企、优质民企招采负责人，首选供应商代表近400人与会，共探“改善居住产品力，营造生态好房子”路径。
大会现场天朗伟业控股集团有限公司设计总经理张德武做了名为《设计好房子 给客户一个理想的家》的主题分享，共同探索居住建筑在未来发展的方向和趋势。
天朗伟业控股集团有限公司 设计总经理 张德武
现场演讲实录如下：
各位嘉宾，各位来宾，下午好。
感谢优采邀请我参加专题分享，结合当下房地产发展趋势以及我们在不同类型的项目经验总结为大家准备了设计好房子，给客户一个理想的家的分享，希望大家共同探索居住建筑在未来发展的方向和趋势，也希望结合本次会议做起点能与各位建立沟通的桥梁，共同迎接挑战和发展。
我们是本土企业天朗控股集团，创立于2001年，创始30年以来我们把全西安的30多个居住项目打造了精品口碑项目，服务将近20万人的客户群体，现在已经成立了企业集团，建立了以地产产业运营商的利益目标，主要的业务板块有乡村振兴、科技产业、文旅康养、城市住宅和商办类项目。打造了以长安唐村为代表的乡村振兴项目，以及以太白山为代表的文旅康养项目，还有以长安大学城商业创新港的科技产业项目，以及各类城市住宅和商办项目。
我们来看一下国家数据部2024年6月发布的1—5月份最新库存数据，这个数据还是非常触目惊心的，1—5月房地产库存达到7.46亿平方米的数额，历史最高是在2016年2月7.39亿平方米，当下如此大的库存我们作为一个房地产企业，作为给居住项目做设计的团队，或者个体，或者其他行业群体，怎么样来解决这个行业的库存问题，同时也怎么样来创造新的产品，来满足日益增长的老百姓对美好生活的需求，所以我们通过对一些现在卖的比较好的项目，客户口碑比较好的项目的总结，以及同行总结下来的感受谈谈怎么设计好房子。
好的项目的整体设计应该是要传承文化精髓，以科技赋能，用技术创新引领未来。今年初住建部倪部长提出下力气建设好房子，在住房领域创造新赛道的号召，我们总结下来好房子一定具备以下特征：产品要更加创新，空间更加精细，环境更加健康，服务更加精准，建设更加低碳，运行更加智慧。这样我们要给客户一个理想的家，而不是一个空间或者一个房子。设计好房子一定需要长期主义，因为我们需要倾听长期客户使用房子的反馈的经验。同时也对他们的诉求要沉下心来做研发设计打磨，我们只有坚持长期主义的观点，在好房子的设计上才能赢得一个好的未来。
我们根据多个项目的总结和同行交流，以及行业发展共识，设计一个好房子需要九好要求，需要好的理念，好的规划，好的配套，好的产品，好的设计和好的品质，以及好的技术，好服务和好生活。我们叫理想九章。以这个为题给大家介绍这九个要点。
第一是好的理念，好的产品一定需要好的理念。以太白山的项目为例，设计之初以唐文化追寻，围绕唐造一座镇，西安是盛唐古都，太白山唐镇作为旅游度假休闲的场所，秉承坚持以客户为中心打造绿色和谐的环境，同时要建立共享共治公共开放的空间，传承盛唐文化，打造诗意的环境和居住的生活方式。这个项目2020年第一次开放到现在四年，前期设计理念和现在的客户体验，包括社会的反响都完全契合。一个好的理念一定是带给好房子的纲领性，做好设计一定要理念先行。
来看一下我们为西安南郊长安大学城的创新港项目，这个项目占地比较大，1万亩左右，建设用地4000亩，在城市南郊拥有这么大一块土地，怎么样给客户，给城市交出很好的作品？我们在这个项目设计之初遵循几个理念，一是要绿色低碳，低碳一定是要作为设计创新，或者设计技术的重要考虑内容。二是我们希望打造一个以客户为中心的环境宜居的项目。三是通过梯字型的公园绿轴把里面大量的配套串起来，形成一个中央绿带，避免城市高密高融的环境。这个项目的打造是基于以上的理念，希望为项目创造一个比较好的环境，比较智慧科技的未来，以及绿色低碳的生活方式，还有共享共治的邻里关系。
第二是好的规划，好的理念一定需要好的规划来去呈现。好的规划怎么样呈现，我还是拿唐镇规划给大家做一个分享。这个项目占地5000亩，建设用地2100亩土地，在这样一个5A级文旅度假区，要打造这样一个项目，我们经过多年的推敲，把它定义为以太白山的山河水脉带来自然山水生态长廊，把5000亩板块串起来，大家共享自然山水，共享山河水脉。同时我们以这样一个文旅的诗唐自然生态和文旅的环线，以旅游小火车的交通方式把所有居住的居民，以及游客串起来，把他们带到“一廊一环一心五区六街”，九大诗意生活集。这样一个规划是从系统全面性的考虑。同时要把自然山水人文，还有与人的需求结合起来。好的规划一定要考虑全面和系统，它是在理念之后所有设计之前最重要的环节。这是在西安城北的项目，西安因为规划的历史原因及政策要求，属于高融高密的风貌，只有三环外才能看到生态宜居的小区。这个项目设计之初坚持一点，我们的容积率是2.5也是比较高的，但是我们想给客户创造和打造一个充满想象力的活动空间。所以在方案的设计之初，我们在规划上考虑怎么样给客户做中央大公园，这样的公园对客户在生活状态和邻里聚会状态，以及微环境的改善状态都是很有效果的，这个项目最后经过我们的多轮推敲，在满足各项指标，满足城市规划要求的前提下，我们在100亩占地的规模下做了22亩的公园。22亩是什么概念，就是在南北向240米长，东西向60米长打造了一个公园，这可以作为将来邻里的活动中心，可以作为亲子的度假活动家庭活动场所。同时也可以作为小区的绿化，让设计中的每一个户型享受公共绿地。这个项目规划阶段抓住了这个点并把它用到极致，从100亩用地里做22亩公园，这个规划给客户带来的生活方式有无限的想象，也得到了客户和市场的良好反馈。
第三是好的配套。好的产品需要好的配套，城市配套，或者文旅项目的配套都有不同的侧重点。这个配套一定要精准。比如这个项目处于度假景区，远离城区，目前打造了四大配套为指导下的将近100个空间，这个空间下有康养、运动、体验、亲子的，大部分已经现场呈现了，大家有空可以开车去这个项目体验一下。
第四是好的产品。好的房子大家习惯想到户型，因为户型承载着每个客户的日常生活，家庭起居的私密空间，所以我们做产品的时候一定是要用这种空间应用和产品研发创新的思维去做。这个项目是唐镇20年推出来的第一代产品，这个项目是低密5层也可以说是4层半的小区，主要是叠拼为主，室内是上下两层，两层产品在居住中会有一定的，跟大平层不一样的感受。当时做这个产品的时候，其实在户型，包括体验、得房率、延展空间和赠送等等已经做到了竞品下比较好的状态。我们为了把这个项目打造出来，实现百分百的交付满意这个目标，做了实体化的实验。做完之后我们发现室内的楼梯规范是不大于200毫米，而我们设计是按照175毫米，这属于住宅公共高度，但当我们体验的时候发现175这个数值面临特殊的人群，特殊的状态，其实并不舒适，于是我们在满足所有其他标准和品质不降的情况下把踏面做到162毫米，交付三年以来大家没有任何不适。拿这个产品例子给大家分享，想表达一下作为一个产品，作为设计，一定要细抠，抠到极致，我们站在客户的角度打造出来的产品一定是客户满意的。当这个产品第一期不到一年时间销售完之后，要推第二代产品，二代产品完全可以按照一代产品升级延伸，但是考虑到一样的空间，我们有没有可能通过设计创新给客户拓展一些空间，再增加一些生活的方式的空间地。当时我们在没有改变户型，平面结构的情况下，我们把这个产品通过结构和技术的空间处理，给客户增加了一个阁楼，就是赠送。同时客户在阁楼里面一定要舒适。这是阁楼完成的实际效果，结合南边的山，低密的建筑，通过窗户形成框景，这个阁楼的产品推出来之后很多老客户非常喜欢，不少老客户又买了一套，或者推荐他的朋友来买。这个产品现在也是主力产品。关于产品打造方面有很多地方结合我刚才分享的要点就是要去抠。一代产品院子是5.2米，做的过程中发现通过技术优化和技术再提升，或者一些空间的调整，可以把院子做的更大一点，产品经过升级之后现在作为主力产品，客户也是反馈非常好的。好产品一定要把空间用的更加精细，把研发或者设计的思考融入到所有的产品里面去。我们根据销售和市场的情况又定向的做了200万级的小的叠拼产品，这个产品脱离前面的思考，再重新给客户多一个选择。这个产品做完之后我们和设计单位一起申请了专利户型，这个户型好在哪，它给客户造了一个梦，花了很少的钱得到更多的使用场景。比如下叠的产品只有165，送了一个大院子。我们把中叠产品做了创新，大家知道上中下三叠的产品，中叠是作为技术或者作为空间的回归，往往会产生一些瑕疵，这个产品通过北向的露台，南向大的阳台赠送，送到了65个平方，这个产品反而变成销售阶段客户最喜欢的户型，客户上到露台再进到厨房，我们在露台和厨房之间做了橱窗一样的设计，客户在家庭氛围下做饭交流互动性更好。我们好产品一定是要脱离，一定是要去创新，一定要去新的思维去考虑现在不同客户，或者不同的需求下的设计。这个产品空间创新方面也得到了实证，市场反馈相当好，成为爆款产品，42套不到一个月销售完成。
第五是好的设计。好的产品或者好的理念规划之下，设计也是需要大量的合作资源和大量的优秀设计师和我们一起努力。这个项目做的时候在做大的理念落地时需要一些配套，把空间做完之后中间需要文化地标进行建筑。我们对标了很多唐的建筑，没有做到很好的方向。无意之间在莫高窟找到217库，它是在盛唐时期画的生活场景，中台和后台把中国建筑的美表达的淋漓尽致，中国的建筑讲究对称和均衡，讲究在均衡中做一些变化，还有在群体的建筑和单体建筑上也有很多自身的美和协调了美。把中国建筑的优良文化底蕴和艺术的美感纳入到项目，做成文化地标，这个项目将来作为社区配套演艺，文化体验交流中心，这个马上就呈现了，大家去到项目体验的时候都可以看到。
第六是好的品质。好的创意设计需要精工去完成。绿城所有的产品和所有项目给大家第一个反馈或者感受就是品质非常好。我们在打造一个好的产品的时候，有再好的理念规划或者是产品，它的品质一定要保证。我们在做项目的时候主要是在材料工艺和细节上发力。大家都有一个共识，好的房子要有好品质，没有好品质是寸步艰难的。我们需要共同交流共同支持把产品品质做的越来越好，这是关于品质上的分享。
第七是好的技术。我们做项目的过程中发现一些情况，我们和所有合作方协作时总会出现一个界面，在客户的需求和我们为客户打造一个愿景，以及我们现有产品，现有技术，现有设计方案中间衔接时总会有一个空白点，这个空白点我认为我们要重视起来，就是要打造好房子的好技术环节。从美学、人文、历史的角度来说，我们要注意理性表皮下的诗意表达和人本主义下的技术创新。比如在统建市场上找不到现成的货，我们就和厂家一块沟通唐的构件以及唐的工艺，以及现有的使用体验，怎么样结合把这些构件打造出来，同时成本可控，可靠度要高，不能时间长了客户觉得品质不高，有损坏。这些技术一定是在人本主义下的理性表达，这个技术是我们重要的关注环节。我们希望用到新的科技，大家知道好的科技，好的技术一定给我们带来是几何倍数的回归。
我们在唐镇项目采用了建筑光伏一体化应用技术，光伏发电储能、并网收益并不大，白天自发自用，直接利用效益最高。我们仅在日照充足的南向屋面布置约3500㎡光伏组件，初期投资约490万。模拟项目总装机功率为652kW，供项目公区用电130kW，文旅街区经营用电522kW （街区总用电2250kW），优先使用光伏发电，不足时可用市电供应；初步测算，25年总发电1300万度，折算电费约975万（工商用电0.75元/度），25年间共节约电费485万元，折合到每户约376元/月。我们在实践中围绕着清洁能源的利用，这个技术希望大家在自己项目中也可以使用一下。
这个技术是我们在常规设计下会有一些不一样的感受，大家在城市的大底盘项目里面，-2层-1层夏天冬天温度大概在22—26度，这样的温度相对地表，地下室温度26度，地表温度32度，这样一个温度大家会找到转换点，我们做了一个案例，采用地下室冷气综合利用技术，利用地下空间冷气与太阳能技术的综合利用，实现地下室空气补风循环、地上空间提供局部降温供冷、智能屏显及智慧照明等功能。这样把地下温度通过循环放到地面老人或者儿童活动场地，把它的环境温度减低，同时把地下的空气做循环的新风改善，这样的房子不管人在哪，除了居住的户型，居住的环境，地下的空间空气很清新，活动空间温度也比其他地方低。通过这样的技术打造好房子作为技术支撑。我们跟大量专家和专业研究院一起从双碳目标做了测算，经过测算，项目地下室车库两层，负一层面积31408平方米，负二层面积14532平米，地下一层温度28℃,地下二层温度26℃。地上人员活动区域为综合健身场地、儿童老年人活动场地，面积为995平方米。地上健身场地、活动场地座椅出风口需要冷气量约11940m3/h。地下一层冷气体量65448m3/h，可提供28℃冷气5小时。地下二层冷气体量52315m3/h，可提供26℃冷气4小时。以上冷气循环，等效减少地下室碳排放，共减少二氧化碳排放约117763m3/h，约76kg/h。这样每年下来会碳排放的贡献就非常大。对于好房子，客户的居住品质改善是很有好处的，这是一个技术的应用方面。
我们还做了一个地下空间零碳照明新型技术，我们结合现有的头部技术做了一个专利产品，这项技术是为了解决住户地下空间作为艺术创作、艺术收藏、设计创作等对自然光照特殊需求的情况。通过导光管照明系统和光导纤维照明系统能够充分利用地面空间的太阳光能，直接利用太阳光照射，减少能量损耗。充分利用导光管照明的高效性与光导纤维照明系统的灵活性合理布置。在此基础上通过太阳能发电及存储系统，在地下空间的微波感应器感应到光照不足时，通过储能装置为灯带和光纤照明一体灯进行供电，保证地下空间的照明。阳光照射充足的条件下，最终能够实现地下空间的零碳照明。就是不花钱，大家体验还会很高。这样的好技术一定是需要我们给客户来引导绿色生活方式。同时这种理念并没有额外增加太多成本，同时增加了他们的体验，感受会更好一些。
另外是平时大家也感受到我们现在头顶的灯光都是电子转换的技术，对人的视线或者人的感受并不友好。对于高端的需求，比如艺术、美术、创作的，需要自然光源，这个会把色值做改变，影响作品的发挥。这也是客户希望他的房子能够帮他解决这个问题，所以我们结合现有的头部技术做了一个专利产品，这个产品简单来说就是把自然的光线通过光纤维导到室内，同时增加储能式的装置和自动感应的装置，让它形成一套系统。在日照好的情况下，地下空间和室内空间几乎可以做到零能耗，就是不花钱，大家体验还会很高。这样的好技术一定是需要我们给客户来引导绿色生活方式。同时这种理念并没有额外增加太多成本，同时增加了他们的体验，感受会更好一些。
第八是好的服务。好的服务对于客户在入住之后的体验是至关重要的，我们在唐镇除了日常的物业服务，以管家式服务为代表获得客户很好的口碑之外，我们还做了唐人社的数据延伸，四大主题每年将近300场活动给客户。客户除了空间、技术、理念，同时感到人性化的服务，这样带来的感受一定是个好房子的，一定会充满居住的希望和对美好生活的向往。好的服务超越了设计主题，但是从设计本身来说一定要站在好服务的角度创造空间，研发户型，做好的规划。
第九是好的生活。我们前面做那么多工作，规划的，理念的，产品的，技术的，服务的，其实就是给客户提供一个好的生活。为了把这个好生活给客户系统的感调动客户的感知，我们在这个项目里面去做了一些生活化的设计或者服务，目前唐镇举办了一个中国节的活动，大家对节日现在太多了，但是中国节必须要回归，所以我们唐镇打造了一个中国小镇中国节的主题。目前唐镇中国年，唐镇花招节，唐镇重阳节，所有客户都会打电话询问活动内容，他们到时候回来参加。
以上是我们对好的房子关于好生活方面的介绍。另外我们还提供了一些西域为主的餐体验，还有瑞斯丽的西餐，还有艺术长廊，都是怎么样承载中国人的生活和节日。包括我们考虑了亲子，自然，生态的教育需求，也是以将近2000亩的农场，打造了绿野仙踪，打造业主农场。
以上这九大设计考虑就是想设计一个好房子，设计一个好房子给所有客户，所有人提供美好生活的载体。所以我号召我们自己和同行关于以上提的理想九章不要止步。
最后借这次大会的机会和前面的思考考虑，诚挚邀请在座各位企业来参与，与我们做一些沟通和合作。好的产品在前端我们定位，或者终端的设计到后期建造和材料实践一定要前置做一些沟通和预先的设计，希望精准匹配创意团队，希望高效连接在座的企业。今天的分享结束，希望在以后的合作中相互支持，共创未来，谢谢大家。
