招商蛇口武鑫：浅谈城市更新转型下产品的发展方向
2023年以来，近10地先后出台关于“住宅品质提升”的设计指引。今年多城全面放松住房限购政策中，“高品质住宅”供应成为高频词——西安将高品质住宅建设聚焦在户型创新上，鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。今年上半年，西安房地产整体市场保持着稳步复苏态势，TOP10房企今年上半年的总销售额接近600亿元。西安主城及周边已有超过50个项目采用了第四代住宅设计。
继首场租房高品质供应链合作大会后，7月13日，由中国房地产业协会指导，中房优采主办，中国金属材料流通协会协办的优采高端宅配供应链合作大会在西安拉开帷幕。
来自中国家用电器研究院环境与健康相关产品检测所、清华大学建筑设计研究院等专家，央国资房企、优质民企招采负责人，首选供应商代表近400人与会，共探“改善居住产品力，营造生态好房子”路径。
招商蛇口西安公司 设计部负责人 武鑫
会上，招商蛇口西安公司设计部负责人武鑫以《浅谈城市更新转型下产品的发展方向》为主题发表演讲，以下为演讲实录：
招商地产进西安十年了，在这十年中招商地产在西安的发展还是比较缓慢的，能拿出来的，做的比较好的产品还是屈指可数的。从2020年之后，尤其是这几年，招商地产整个全国，包括西安这个城市其实还是起到了非常大的变化。
现在的市场大家主要关注两点：一是在当今市场如此严峻的情况下，怎么去库存，这个可能是我们首要的任；。二是在去库存的前提下怎么去做好房子。在大市场的前提下，其实政府也在去做主动的变化，不光是出台的政策，而且政府各个端口也意识到如果不再主动做变化，可能未来的生存就会有问题。到底什么是好房子？我们是以什么样的标准，是站在甲方的标准还是乙方的标准还是使用者的标准。我分享一个案例，去胖东来考察后总结了三点，第一是极致，是它的极致IP的体现；第二是服务力，储物柜的设计包括所有的服务介绍和简介，把商场最贵的地方用来存放这些东西，给客户很好的体验感。随处可见服务人员过来问你需要什么，这是他的服务极致。另外是细节的极致，针对不同客群设计不同的换鞋凳，所有的陈列品都是一个区域，上面标明了所有使用方法。另外是透明，上下游供应商姓名，联系电话，地址全部对外展示，让消费者没有任何后顾之忧。第三是对美的追求。所有展柜包括每一个展区的布展，对它的色彩还有配置都非常在意。一个超市能做到这种程各行各业，如果你想做好，就必须站在客户的角度去设计和打造。
今天通过几个招商地产在西安的项目来探讨好房子的内涵。首先，西安序这个项目这个项目应该是西安市场上第一代四代住宅，可以说四代住宅的鼻祖，这个被称为地王，拿的地是西安几个板块最高价，至今这一记录仍未被打破。尽管地块的位置并不理想，拿地三年多以来，周边发展仍然有限，但西安序却以高价清盘，并即将迎来业主的入住。这一成功的背后，是我们对产品和体验的极致追求。我们深入挖掘土地潜力，针对客户需求，提供定制化的豪宅体验。正如我们销售时所强调的，“一层一世界，一层一姓氏”，我们理解并把握了客户的心理，为他们打造了独一无二的私家豪宅，这可能是他们一生中唯一的选择。西安序的规划灵感来源于上海的森林住宅理念，我们坚持采用点状布局，让建筑仿佛自然生长于森林之中。这种对环境和居住体验的深刻理解，让我们的项目在市场中脱颖而出，成为了一个真正的居住艺术品。通过西安序，我们展示了如何将极致的产品理念与客户需求相结合，创造出具有传承价值的住宅项目。
在探讨城市发展和房地产项目时，我们常问自己：城市还需要什么？除了基础服务和文化建设，大盘营造如何真正落地，为居民打造具有未来感的城市界面和功能完善的社区空间？今年新开的港务区项目，面临了位置偏远的挑战。与区域内其他由华润、绿城等开发商建设、拥有学校等优势资源的项目相比，我们项目距离地铁站超过1公里，似乎并无太多优势。然而，我们通过深入思考和规划，决定为客户提供全面的未来生活场景体验和完善的前期配套，确保他们在这里生活无忧。售楼处不再是传统意义上的销售中心，而是变成了一个咖啡馆，一个真正的商业空间，提供对外销售的咖啡，创造了一个平台，让顾客在其中感受到生活的便利和舒适。高新项目的售楼处成为了一个社区联动的平台，其独特的销售模式取得了巨大成功。
针对家庭需求，利用二楼和三楼的空间，打造了一个集教育、娱乐、生活服务于一体的综合区域。孩子们放学后可以在二楼享受各种活动，而三楼的集市和菜市场则满足了居民的日常购物需求，借鉴了上海万科项目的一些成功经验。此外，我们的下沉会所专注于运动主题，配备了健身房、游泳馆和瑜伽室，不仅服务于社区居民，也对外开放，提供给所有感兴趣的人体验。会所已经开始运营，并在夏季开设了课程。尽管项目尚未竣工，但来访者会有宾至如归的感觉，因为我们的项目已经营造出了浓厚的生活氛围和体验。这种展示性和配套服务，如城市橱窗和下沉会所，都是我们针对场地特性，为客户提供的极致产品。通过这些创新和细致的规划，我们希望打造出不仅能够满足居住需求，而且能够提供丰富生活体验的社区，让居民感受到真正的无忧生活。
在探讨如何打造具有传承价值的产品时，我们以高新CID的案例为例。CID是西安竞争最激烈的区域之一，与港务区齐名。在这里新项目层出不穷，竞争尤为激烈。招商地产在CID板块内，短短10分钟内就有3个项目，这无疑增加了市场竞争的难度。项目在拿地时，甚至比旁边的项目地价高出2000元，这对房地产项目来说是一个巨大的挑战。面对这种情况，我们选择了差异化的策略，采用了东方新中式、宋式风格的设计理念，这是招商在全国推广的天青系列。这个系列旨在为居住或工作在竞争激烈的CID板块的人们提供一个家的感觉，一个传家大宅的感觉。我们希望，当人们走进这个楼盘，就像进入了一个世外桃源，能够舒缓紧张的情绪，享受宁静的生活。为了实现这一目标，我们对项目进行了极致的研究和规划。从大门、外立面、园林到样板间，都从这几个维度出发，力求打造一个具有传统韵味的现代居所，包括营销、售卖、IP打造以及园林景观设计也都围绕着这一理念展开。在规划过程中充分利用了政府的口袋公园，将空间全部打开，以营造中式园林所需的开阔感。下沉会所的设计，实景照片都给人一种家宅大院的感觉，这是可以传世的作品。售楼处的景观设计也体现了招商对美的追求和对细节的关注。通过这些精心的规划和设计，我们希望打造出一个不仅能够满足现代居住需求，而且能够传承文化、具有历史价值的住宅项目。这样的项目，不仅能够为居民提供高品质的生活体验，也能够成为城市的一张名片，展现出独特的魅力。
每个人对好房子的理解和看法都不太一样，但是这条路要持续往下走，如果想在当今如此卷的市场下想留有一席之地，路还很长，靠在座所有各位，靠大家所有人的努力，我们争取把好房子做的越来越好，谢谢。
