金融管理部门齐发声：调整优化房地产信贷政策
8月18日，人民银行、金融监管总局和证监会三部门联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。
会议指出，我国经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。金融部门要继续落实好稳健货币政策精准有力的要求，用好政策空间、找准发力方向，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解。
防范化解地方债务风险
会议要求，金融部门要统筹协调金融支持地方债务风险化解工作，丰富防范化解债务风险的工具和手段，强化风险监测、评估和防控机制，推动重点地区风险处置，牢牢守住不发生系统性风险的底线。
而地方债务风险，也是近年来高层提及化解风险的重点领域之一。目前，部分地方债务风险较高，尤其是隐性债务还本付息压力较大，这也引起了市场的担忧。
7月24日召开的中央政治局会议曾强调，要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。央行近日发布的2023年第二季度中国货币政策执行报告提出，切实防范化解重点领域金融风险，统筹协调金融支持地方债务风险化解工作，稳步推动中小金融机构改革化险，守住不发生系统性金融风险的底线。
根据财政部数据，截至2022年末，全国地方政府债务余额约35.07万亿元，已控制在全国人大批准的债务限额之内。有分析人士指出，2022年全国地方政府债务限额约为37.65万亿元，距离法定限额尚有2.58万亿元空间。但地方债限额空间能否启用，仍需等待政策的明确。
近年来，我国法定债务余额与国内生产总值之比控制在50%左右，低于国际通行的60%警戒线，也低于主要市场经济国家和新兴市场国家水平，风险总体可控。
财政部相关负责人此前在接受新华社采访时指出，当前地方政府债务主要是分布不均匀，有的地方债务风险较高，还本付息压力较大。已督促有关地方切实承担主体责任，抓实化解政府债务风险，牢牢守住不发生系统性风险的底线。
调整优化房地产信贷政策
此次会议还要求，积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。
对此，易居研究院研究总监严跃进认为，在城市的更新发展中，城中村是一个重点，也是接下来信贷投放的很重要的点。结合政策导向，关于城中村的金融支持势必会加大，其背后涉及到的融资贷款需求等，会成为金融机构一个很重要的业务来源点，对拉动投资有着积极作用。
值得注意的是，会议明确提出调整优化房地产信贷政策。这也给住房消费领域，释放了更为积极的信号。
实际上，央行在2023年第二季度中国货币政策执行报告中，也提出了下一阶段主要政策思路，即：适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
而对于房地产信贷政策，已有地方着手调整优化。
江西南昌近日出台的15条房地产新政提出，居民家庭通过公积金或商业银行贷款购买住房的，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。对为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房且符合相关政策规定的，商业性个人住房贷款首付比例、贷款利率均按低限要求执行。
此外，可预提住房公积金支付购房首付款，多子女家庭使用住房公积金贷款额度上浮20%，以及推行二手房“带押过户”等政策也一并出台。南昌新政有效降低了刚改需求的购房成本，对于其他城市而言，具有非常积极的借鉴意义。
此次会议还提出，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。
事实上，在增量房贷利率定价处于下行趋势下，市场对于存量贷款利率的调整呼声也是越来越高。尽管主管部门曾多次“喊话”银行，但由于缺少更为明确的执行细则，商业银行对于主动下调存量贷款利率的积极性普遍不高。
招联首席研究员董希淼表示，金融机构应重视存量与增量产品之间、不同机构产品之间的价差问题，其中商业银行要正视存量房贷与新增房贷利差过大的问题。在金融管理部门多次表态后，预计利率偏高的存量房贷利率调整方案将加快出台。
