肖明：高标准住宅建设中的关键技术及工程实践
5月27日，由中国房地产业协会指导，以“高质发展、数据驱动、融合创变”为主题的2023优采供应链合作大会第二站落地北京，中建置地、首开股份、中电建地产、北科建集团、保利发展、建发房产、大家建投、融创中国、世纪金源、石榴地产等40余家房企代表参会。
大会上，中国房地产采购平台（中房优采）与权威设计院、协会诠释高品质住宅，携首开股份重磅签约加入“绿链行动”、15项黑科技竞演、20余家房企采购需求供需对接，正式启动《高品质住宅配套供应商及优采部品(北京版)推荐目录》、《2023中国房地产综合实力 TOP500国央企优采供应商民族品牌研究报告》两大项目，发布《系统门窗战略采购研究报告》拉开中房优采2023年聚合房建产业链提升高标准、迈向高品质、打造高质量发展生态圈的序幕。
本次大会上，中国建筑标准设计研究院副总工程师肖明先生分享了高标准住宅建设中的关键技术及工程实践。以下是会议实录：
特别感谢中房协优采平台，还有新浪网提供这么好的机会，我是来自中国建筑标准设计研究院的肖明，结合我们这几年的工程实践和一些研究的工作，给大家分享一下我们在北京高标准住宅建设过程中间的一些工程实践以及对一些技术的理解。
我的分享主要是四个方面内容，第一是北京市高标准住宅政策发展情况，第二是高标准住宅涉及到的专项技术，刚才主持人也介绍了，包括绿建、超低能耗、装配式、健康、BIM信息化技术的应用，这些方面的技术有一个简单介绍。第三是以北京市的项目，也是去年比较明星的项目，也是我们团队参与设计执行的一个工程，谈一下我们的一些体会。第四是说说一下对于高标准住宅将来发展，以及房地产企业去实施的时候我们需要关注的一些问题。
一、高标准住宅，大家了解可能是从2021年第一次启动供地开始了解，实际上高标准住宅真正在北京投入市场最早可以追溯到2016年，当时北京市针对海淀和大兴两个项目提出了限房价、经地价，这样对于优质地块，开发企业可以采用承诺加履约包涵的方式进行整个项目的设计工作。
在这个之后，中间停滞了几年，到2021第一次集中供地，部分比较好的地块，整个拿地价格拿到合理上限之后，转入到竞高标准阶段，从2021到2022年，高标准要开发企业带着整个设计方案和技术方案入市，从2022年第二派供地开始，之前是带方案入市，现在是承诺制，所以政策发展也有一个变化。
同时我们知道整个高标准住宅，政府并不希望去做一些高技术的堆砌，或者是叠加，而是希望去贯彻北京市的整体规划提出来的以人民获得感为根本出发点，提高北京市商品住宅建设品质，这是我们终极目标，也就是技术的目的是为了提品质，提质量。北京市房协组织相关专家，编制相关标准，刚才董院长也做了详细介绍。
我们可以看到，从2016年属于开发企业自行填报，2021年到2022年第一批次提交建设方案专家评委打分，以及到2022年第二批开始，就增加了相关技术的要求，涉及到绿建、装配式建造比例、适老宜居、管理模式，应该说从技术到管理，到全过程实施都是很全的。
涉及到高标准住宅到底有哪些关键技术？刚才提到了这些方面，但是不是说就实施这些技术就可以了呢？我们想技术是实现目标的途径，更多是通过技术实现几个核心点：第一是更绿色环保，刚才有专家也提到了，整个国家的绿色环保节能双碳的要求，这是国家的大政方针。第二刚才也提到了，住宅本质来说是为了满足人民群众的生活需求，所以高品质、高质量是我们必然的终极目标。同时我们本身建筑特别是住宅的建设质量，常建的质量问题是整个工程界比较关注的，包括现在新任住建部部长再次提出来我们要更多关注于住宅的建设品质和质量，包括我们在实施装配式建筑，在实施其他一些技术的时候，更多的是从提高质量，提高品质的角度去着眼。
二，回到具体的技术，比如绿建从评分、实施几个方面，安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居还有一些附加项，归纳起来也可以回到这三个方面，第一是安全耐久，也就是整个建筑的安全性、耐久性、质量要有大的提升。第二方面是健康、舒适、品质这一块。第三是资源节约，以往提到绿建总想是节能环保，这个是政府的事，好像跟老百姓没什么关系，但是绿建回归到本质还是要回归到建筑的本体和老百姓的获得感这一块。
第二是装配式建筑，涉及到主体和内装，主体对住宅来说，主体包括围护结构，问题很多人会提到装配式建筑特别是主体结构，就认为是为了解决国家劳动力短缺问题。住宅工业化的问题，要回到当初为什么要实施装配式建筑，包括国外，包括中国台湾，中国香港为什么要实施主体结构装配式，本质还是为了解决以往建筑外墙，特别是住宅外墙的一些质量通病的问题，比如保温脱落的问题，门窗漏水的问题，以及刚才提到劳动力短缺，现场的湿作业，提到农民工短缺的问题。所以总来的说一切目标还是为了提质量，提功效，提品质。
但是反过来，因为我们所有新技术在实施的初期，我们还是有很多不熟悉、不了解，甚至个别技术不够成熟的方面，比如我们担心装配式建筑主体结构的安全问题，我们开展了很多工作，大家比较担心的传统的装配式剪力墙，从编制国家标准行业标准到工程实践，到项目应用开展很多技术的工作，应该说我们可以很自信的说一句，在我们标准规范，技术体系选择，设计，项目实施过程中间，虽然会有这样那样的问题，但是我们安全底线还是要守住的。
除了传统的技术之外，标准院团队还开展相关的其他的技术体系研发，我们知道主体结构实施，我们担心它的质量问题，所以我们通过技术去规避，去解决农民工实施过程中间的不成熟、质量监管不到位的问题，比如说剪力墙，钢筋不用灌浆了，用机器连接，现场把混凝土灌实就行了，同时在工期这块可以更多的节省，可以做到主体结构四天一层，成本还可以下降，比传统的装配式体系降低80块-100块钱。
我们最后一个核心，还是要回归到提品质，因为装配式这一块有成本增量，既然有成本增量，除了解决政府需求之外，老百姓有没有获得感，所以我们在外墙的质量，在门框的精度尺度，包括保温一体化，提高外墙保温使用年限防脱落，防水性能，这块还会做相关的工作。
除了主体结构之外，装配式建筑第二个大的核心是装配式内装修，实际上跟老百姓是息息相关的，因为我们院的刘总是国内装配式内装修第一人，从最早实施北京市百年住宅评价体系项目实施，都是为了提高老百姓品质和获得感。装配式装修可能很多人简单理解就是干式工法、预制化的装修产品。但归纳起来，核心的核心还是解决三个问题，虽然我们表现手法是干式作业，通过装配方式解决转动湿作业，核心是第一个解决厨房，第二个解决卫生间，我们知道厨房和卫生间是我们整个住宅里面最核心最关键功能最复杂，部品部件施工最复杂的方面，同时质量问题，也是耐久性的问题，我们长期要求更换，水管要更换，将来要改造，这些是我们的核心。所以我们在厨房和卫生间这一块去做一些集成，做一些干施工方，让我们的功能提高到更好的品质。
第三个核心是管线分离，这个是很多时候容易忽视的，包括现在在实施装配式装修的时候，有些企业说的不恰当一点，表面上是装配式装修，但实际上没有实现它的本质。举一个简单的例子，为什么要实现管线分离，为什么管线分离是整个装配式装修核心，总的来说是两方面，第一方面所有的主体结构，能不能实现百年住宅，可以很明确的说，主体结构是可以做到的，但是我们水管、电管做不到一百年，20年左右，不会超过30年，水管是要更换的，把现有装修砸烂很多时候为了厨房卫生间的水管要重新装修一遍，带来大量资源浪费，老百姓的体验感差，对老百姓生活影响是很大的。第二个很多人还没有意识到，也是最近几年在行业内大力呼吁的，有一个事情是最近的出发，我们大家知道，前段时间哈尔滨装修砸墙的问题，那个墙是把整个墙砸掉了，墙开裂了，老百姓才知道这样有危险，野蛮装修。但是前段时间我们小区邻居装修，我简单看了一下，看完吓了一跳，问了一下装修师傅，我更吓了一跳，我们现在很多电管，绝大部分项目没有分离，我们再做实际施工的时候，包括后续装修的时候，改水改电，装修师傅经常干的事是上去踢墙，我们知道电管和电盒要装进去，需要开槽到一定深度，装修师傅所说的做法把我吓了一跳，我可以很负责任告诉大家，我们国家住宅是以剪力墙结构为主，我们的很多电管，开关线盒等管线都会埋进剪力墙边缘构建。剪力墙的强度除了靠重筋还有整体结构带来的韧性。大量开槽会让其变得脆弱，变得像一个瓷勺子。正常的时候强度没有问题，但是如果遇到地震，或者受一次特殊火灾，混凝土就像瓷勺子一样整个碎掉。所以为什么管线分离这么重要，从老百姓的体验，到主体结构安全，这些是至关重要的，所以大家看到为什么日本是一定要管线分离，绝对不会再主体结构埋管线。
说了这么多，装配式装修还是很重要的。反过来我们的产品能不能支撑我们的需求，现在大家一次一次说开发比较头疼的两个产品，一个是家装地板，还有轻质隔墙。所以产品都能做好，核心在于我们的成本，在于我们的相关的企业能不能把产品集成做好，能不能提供满足老百姓的需求，而不是说为了装配式而装配式。
无论是在比较复杂的集成厨房，集成卫生间，还是干法地面，都有相关产品去支撑的。反过来提醒开发企业，不同的价格对应不同的产品，对应不同的品质，如果说不做深入的了解考察，将来可能整个项目拿地的时候，整个成本预算少了，最后被迫选择一些价格比较低，质量比较差的产品，可能会带来一些比较大的特殊风险。
第四个是比较关心超级能耗的问题，我想很多人也会提到，这也是为了解决绿色环保的问题，解决国家的问题，跟老百姓有没有关系，有关系，我们看一下超低能耗和净零能耗标准，这个标准定义的时候，虽然提到超低能耗是比现有标准在能效指标方面节省50%，净零能耗节省60%-70%，前面有一个定义，满足建筑室内环境品质和指标的要求的前提下面节省能耗，所以节省能耗是为了室内环境和品质服务，为了实现环境品质的要求，要实现能耗的节省，我们想六项技术，高性能的围护结构、高性能门窗、高性能气密性，热回收，还有无热墙面处理，以及再生能源利用。具体技术细节不展开说了，包括围护结构要把保温区加厚，刚才也有企业提到，还有高性能的门窗，这是我们整个产品能耗里面成本增加的很重要一项，也是产品质量控制的一项。包括气密性，不光涉及到成本问题，一个很重要方面是设计的精细化和施工的精细化，以及施工经验的问题。还有热回收新风系统，还有无热墙的设计，也是我们精细化的方面，这样的话对整个房地产开发企业，设计房地产的工程团队，工作条线提出了很高的挑战。
包括健康建筑这一块不展开说了，也是从几个方面，空气、水、舒适、健身、人文方面怎么满足老百姓的需求。我们以中建旧合的项目为例，在高标准住宅规划单体、户型，这个设计是首要的核心，我们做了很多工作，在绿建这一块满足绿建三星的要求，在安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居，提高创新方面开展一些工作。
三，在装配式建筑这一块，为了提高质量，解决老百姓的担忧的问题，安全性能不能保障，我们采用EMC预制空心水泥砌块，整体施工的质量是很高的，即使不懂的老百姓看完之后觉得你这个体系是安全可靠的，这样去保证质量。施工也是比较简单可行的。
在整个装配式装修这一块，我们采用相关的技术，集成厨房、集成卫生间。这个是装修的效果。在超低能耗建筑这一快，我们北侧一号楼就是按照北京市地方标准的要求，在超低能耗这一块围护结构这一块采用220mm的石墨填充材料和整体气密性设计，在能耗而且这一块满足相关标准的要求。
同时我们在BIM技术这一块贯穿全过程应用，还有一个特殊的方面，我们知道这是去年北京市倒挂很严重的一个项目，应该叫做一房难求，也是高品质的住宅，同时也是整个中建玖合开发，应该说全过程BIM的实施要求也是很高的。应该说在这几大方面，我们做了相关的工作。
标准院团队在最近几年实施了超过十个项目的高标准住宅的工程，取得了很多成果，整个高标准住宅，我的体会是什么，还是体现了宜居、高品质的特点，我们的方向是很明确也是很好的，关键技术的提升能够提高住宅的质量和品质。但是在发展过程中间，还是发现了不同的技术相互之间的融合还是要做很多的工作，单项技术，比如超低能耗，单项做很好做，带着装配式结合需要很多改进，所以融合这一块需要做相关的工作，同时我们开发企业方面，我想在整个技术融合工序环节穿插方面，对于设计周期和施工周期影响，我们需要去关注，第二个是在设计阶段需要更全面综合考虑技术的衔接，第三方面是招采加工和施工的环节，还要做更细致的工作，最后提醒一点，我们整个成本控制这一块，成本控制还不能太盲目乐观，因为成本控制太死之后，将来会给产品的选择带来很大的压力，反过来如果产品选择质量不够高，质量出现一些问题，带来相应的质量问题的解决比传统项目难度会更大一些。
以上就是我的汇报和介绍，谢谢大家。
