少拿地多卖房 10强房企的“家底”少了2万亿元
5月10日，厦门进行了2023年的首场土地拍卖，共有144家房企参与3幅住宅用地的竞拍。如此热闹的场面已经很久没有出现了。
2022年，在巨大的市场压力面前，大部分房企都捂紧了钱袋子，以现金流安全为核心，多卖房、少买地。根据克而瑞的数据，截至2022年末，总土地储备货值TOP100房企的货值总量超过34万亿元，较2021年末下降19%。其中，TOP10房企的总货值约13.3万亿元，较2021年末减少了约2.1万亿元。
亿翰智库研究总监于小雨表示，2022年企业投资拿地已不再以量取胜，而是将拿地总量控制在一定水平，从投资力度的量化指标来看，除个别企业外，其他企业的投销比均控制在40%以内，央企、国企相对更高，多数民企为个位数或零。
土地储备的规模曾经是上市房企估值体系中的重要指标，“现在也重要，但排在前面的还有其他指标。”某投行分析师对中国房地产报记者表示，经历了行业震动，不少房企大病初愈，“我们首先看现金流，这决定了企业能否活下来，然后再看销售恢复、拿地情况。”
压缩投资 土地储备下降
截至5月10日，绝大多数上市房企都已披露2022年经营业绩，可以看到，为应对市场寒流，开源节流成为了房企们的共同抉择。作为支出的大头，土地投资的压缩能够帮助房企减轻不少现金流压力。
碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上表示，面对去年行业整体极端困难的局面，碧桂园把保交付、保资产、保安全、保信用放在了首要位置，做出了阶段性减少投资拿地的决定，全年仅以61亿元的权益地价获取了9个项目。
2022年，万科共获取了36个新项目，权益地价总额约496.4亿元。相较2021年的148个新项目、1401.5亿元权益地价总额，地价支出减少了900多亿元。
2022年也是招商蛇口近年来新增土地储备最少的一年，全年获取了56个项目，总地价1279亿元，权益地价766亿元。而2021年，该公司拿了113个新项目。“去年全行业都在确保现金流安全。”该公司财务总监黄均隆如此解释。
在过往的年份，金地集团的权益投资金额在400亿元至500亿元，2022年只花了90亿元。
一边尽最大努力卖房，一边异常谨慎的补货，带来的结果便是土地储备面积和货值的明显下降。亿翰智库的统计显示，截至2022年末，包括万科、中国海外发展、招商蛇口、华润置地在内的32家典型房企的土地储备总建筑面积为10.3亿平米，同比减少12%。
权益土地储备建筑面积仍在2亿平方米以上的房企只有碧桂园一家，但相较2021年，该公司减少了约5100万平方米的土地储备。同期，万科也减少了约3100万平方米的土地储备，2022年末的数值约为1.23亿平方米。
货值方面，2022年，总土地储备货值TOP100的房企中，仅有6家房企的总货值超过万亿元，较2021年减少2家。排在第一位的是保利发展，总货值约2.33万亿元，排在第十位的是龙湖集团，总货值约0.79万亿元。在货值榜中，前10位房企的货值总量约13.3万亿元，而2021年的数据是15.4万亿元。
如果是分析销售百强房企，不难发现，他们的总土地储备货值自2020年以来逐年递减，2022年末已降至32万亿元，与2020年相比，下降了25%。
聚焦再聚焦 集中投向一二线城市
土地储备在上市房企的估值体系中占据重要地位，在地价不断上涨的景气周期，NAV（净资产价值）估值法逐步成为了地产行业的主流估值方法，一度推动了房企对土地储备的过分崇拜，使得不少企业陷入储备土地——做大市值——融资——再储备土地的规模竞赛中。
东北证券在3月份发布的报告中表示，以项目和土地为基础是房地产公司的最大特点，NAV估值法可以准确地将土地储备的质与量反映到企业价值中去，但忽略了房企的持续经营能力。
近两年，部分规模房企的出险也促使资本市场重新审视土地储备这一指标的现实意义。上述投行分析师表示：“土地储备规模已经不是最受关注的指标了，在这个阶段，我们认为结构更重要。土地储备集中在一二线城市的房企会更受欢迎，因为风险小，至少资产可以周转。”
房企们也偏爱更具确定性的一二线城市。保利发展总经理周东利表示，2022年下半年以来，行业支持性政策的效果不断体现，房地产市场热度修复。但城市分化特征延续，经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好，而三四线城市依然处于弱势。“2023年以来依然呈现出这样的特点。”2022年，该公司在38个核心城市的拓展金额占比高达98%。
金地集团总裁黄俊灿认为，在市场调整期，一线及强二线城市的投资项目具有更强的安全性和流动性，在政府土地限价和土地市场竞争相对较弱的形势下，这些城市的项目收益率也出现了明显的回升，因此公司当前阶段的投资布局以一线和强二线城市为主。
中国海外发展去年新增了50宗土地，购地金额约1208.7亿元，新增货值2403.4亿元，其中一二线城市的货值占87%。该公司表示，未来投资还将进一步聚焦一线及二线重点城市。
招商蛇口2022年在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别为94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元。其新获取项目的土地均价约1.76万元/平方米，地价房价比达到71.9%，较2021年提升10.1个百分点，调仓的目的很明显。万科亦是如此，2022年新增项目的平均地价约为1.23万元/平方米，较2021年的0.67万元/平方米大幅提升。
碧桂园去年新增的项目有七成是位于一二线城市，未来三至五年内，该公司希望能调整土地储备布局，一二线城市和三四线城市各占一半。
仅仅是聚焦一二线城市还不够，部分房企还希望优中选优。华润置地重点布局了28个城市，今年计划重点战略性投资其中的12个，剩下16个城市将作为机会型项目择机考量。龙湖集团表示，今年要严守投资刻度，尽可能优中选优，坚持按照20个主力城市和14个机会城市来布局，并聚焦在这些城市的核心区域。2021年，美的置业布局了29个核心城市，2023年该公司计划进一步聚焦到20个以内。
