百强房企一季度销售同比转正 市场格局继续分化
刚刚过去的一季度，根据中指研究院的数据，百强房企的销售总额接近1.76万亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现增长。
今年前3个月，保利发展、万科、碧桂园继续稳居百强房企销售榜单上的三甲位置，全口径销售额分别为1139.2亿元、1007.5亿元、880亿元。
中海地产、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、华发股份、绿城中国、建发房产位列前十，销售门槛为458.8亿元。
克而瑞研究中心的监测数据显示，从房企业绩表现来看，2023年第一季度超半数百强房企累计销售额同比增长，其中增幅大于三成的房企数量达到了38家。
“随着经济预期边际好转，各地宽松政策持续出台及落地，消费者购房预期进一步上升，需求得到释放，房企销售企稳回升态势明显。”中指研究院企业研究总监刘水表示，“在经历了一季度市场的阶段性升温后，二季度销售有望回归正常市场节奏。”
前十房企业绩大幅增长
今年以来，房企紧抓市场回暖趋势加速推盘，今年3月销售额有较大幅度回升。根据中指研究院的数据，百强房企的单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。
另据克而瑞研究中心的数据，2023年3月，百强房企实现操盘销售额6608.6亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。从累计业绩来看，今年一季度百强房企实现操盘销售额1.48万亿元，同比转正，增长3.1%。
分梯队来看，前十强房企累计销售业绩同比增长的数量最多，央国企及部门优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。其中，中海、华润、招商、华发、建发的销售表现突出，累计业绩增幅超50%；绿城、龙湖的累计业绩增幅也在30%以上。
今年一季度，第一阵营（销售额超千亿元）房企1家，较去年同期减少1家，销售额均值1138亿元；第二阵营（500亿~1000亿元）房企7家，较去年同期增加5家，销售额均值762.5亿元；第三阵营（300亿~500亿元）房企7家，较去年同期减少3家，销售额均值425.9亿元；第四阵营（100亿~300亿元）房企35家，较去年同期增加3家，销售额均值148.8亿元。
整体来看，百亿房企50家，较去年同期增加4家；超50亿元房企77家，较去年同期减少4家。其中，前十强房企销售额均值为742.6亿元，同比增长10.8%；前三十强房企抓住了政策端利好及购房预期上升趋势，加速推盘，加大营销力度，销售额快速回升。
当前行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强，中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。
从销售门槛变化来看，今年一季度，前十强房企的操盘销售门槛同比显著增长35.9%至452.7亿元；而前三十强、五十强、百强房企的销售门槛同比均有不同程度的降低，其中五十强房企门槛同比降幅达到17.8%，百强房企的销售门槛也降低了8.7%至25亿元。
刘水表示，预计4月房企销售额同比将会延续增长态势，各地因城施策有望持续推进、热点城市供给量增加等因素改善了部分城市购房者置业情绪。
4月有望延续弱复苏
3月恰逢传统房地产营销旺季，克而瑞研究中心重点监测的30个城市新房供应量爆发，环比大增164%；新房成交量虽同环比齐涨，但增幅有收窄趋势，今年一季度累计成交量上涨21%，市场延续了稳步修复行情。
中指研究院的数据也验证了今年3月重点城市房地产市场整体延续了修复态势。据初步统计，重点100个城市新房成交面积环比增长超两成，同比增长四成左右。今年前3个月，重点100个城市商品住宅月均销售面积同比增长18.2%，但绝对规模仍处于2015年以来同期低位。
分能级城市来看，今年3月，一线城市因供应显著放量，成交大幅回升，同环比涨幅五成。北京、上海热点恒热；深圳低位回升，随着改善盘集中入市，中高端购买力逐步释放，成交达到今年一季度单月高点；广州同样迎来了阶段性放量行情，3月单月新房成交量突破100万平方米，累计同比上涨26%，涨幅在4个一线城市中居首。
重点二三线城市3月成交延续回暖态势，不过回升幅度不及一线城市显著。克而瑞研究中心监测的26个城市整体成交1896万平方米，环比增长24%。
其中，厦门、无锡等依靠中高端客群支撑市场热度的城市因改善盘集中入市环比几近翻番；武汉、南京、苏州等强二线城市整体复苏动能不弱，延续低位回升态势，近几周来访、去化虽有回落，但整体维持高位；重庆、郑州、昆明、徐州等弱二三线城市增长持续性转弱，春节过后一轮成交行情释放之后，需求略显疲弱。
克而瑞研究中心的一位分析师指出，总体来看，3月仍处于需求持续释放期，核心一二线和强三线城市领涨，既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，亦有政策利好叠加刺激市场信心修复。值得关注的是，部分弱二三线城市成交环比转降，需求已现阶段性瓶颈。
“展望后市，我们认为4月成交量延续弱复苏，增长动能还将转弱。”克而瑞研究中心的一位分析师表示，“北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳，但是预期本轮需求释放之后，多数城市也将恢复筑底态势；二线城市主力热销项目后续受限供应缩量或错配，回暖持续性受制于供给约束。”
刘水表示，当前市场也面临较多不确定性，恢复的基础尚不牢固，居民收入预期尚未根本扭转、购房者对期房烂尾的担忧和房价下跌预期等依然是制约新房销售修复的关键因素，“预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，环比一季度有望小幅增长，但城市分化行情仍将延续。”
