【项目总谈成本】加强成本意识,提升适配管理_新浪地产网
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【项目总谈成本】加强成本意识,提升适配管理

提要:加强成本意识,提升适配管理

  01 经营目标下的成本管理意识

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  房地产行业经过多年发展,目前已经呈现出短平快的势头。快速的拿地决策、快速的示范区建设、快速的首开区建设、模块化的大区建设......成本的管控也在悄然发生变化。成本招采部办公室铭牌也侧面印证了这一点,从一开始的预算部、合约部、到现在的成本招采部。从“算”到“管”,如何跨越,这真的是一个坎儿。

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  一直以来,成本人给人留下的印象大多是:规规矩矩、兢兢业业、沉沉闷闷,在工作上非常强调其专业的终极诉求:“省钱”,并讲究既定工作流程,按部就班。

  然而实际上,成本人员的关注点远远不止这些,目标成本的测算与跟踪管理、无效成本与有效成本的把控、土地阶段的成本重点、概念方案的成本重点、门窗系统的成本重点、成本调研与成本适配等等,都需要一个最新的底层逻辑来作为新成本的中坚支撑。那就是:一切以经营为导向,具备快速有效的拉通能力、属地化的数据收集分析能力、点燃他人的管理能力,让成本管理专业知识真正地服务于项目开发经营。

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  既然是成本管理,就不能只懂预算,前期、设计、工程、财务、营销都要了解,才能真正进行成本管控。比如目标成本,作为一个成本管理者来说,不能只做一个表格数据收集者,要高效快速地从关联部门得到项目的一切关键信息落实到成本管控中。不断精进,更不放过任何一个影响成本的蛛丝马迹。

  现在的房产开发进入高周转阶段,讲究一个“快”字,兵贵神速,谁的反应快、谁的正确决策快,谁就能在这样的竞争环境里存活。作为大生产条线的重要一员,成本人一定要挖掘专业优势,拉通区域平台,有效互通关联条线,在日常的工作中和其他条线进行互相补位,把自己的热情和专业传递给他人,并接受其他条线的等位信息互动,如此使得整个团队具备积极向好的态势。

  在如今的房地产环境下,成本管理一定会走向大成本管控,即从项目整体财务的视角去审视成本工作,思考如何对项目更为有利。我们每个人都要把自己定位为项目的服务者,把项目的利益高于一切的思维形成定式和肌肉记忆才是当下时代的合格地产人。

  

  02 浅谈成本适配管理

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  在A项目4地块交付后,项目组织开展系统性复盘工作后发现,前期项目存在诸多不合理配置,比如:室外中庭景观乔木较少,草坪和地被较多,景观效果很单一(交付前已增配,业主很满意);吊顶采用二级吊顶,成本增加,效果却不好;卧室配置的窗帘盒,客户并不敏感等等。如何平衡项目展示效果与成本适配的关系?结合A项目地块交付情况,我将谈谈成本适配的一些想法以及后期地块应用成果。

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  成本适配是以客户感知、不同品类客户需求为逻辑主线,针对有效市场进行产品定位,根据客户需求以及支付意愿进行成本合理配置以及产品和部品配置等决策的过程,从而打造成本合理、有效分配的管理方法。成本适配把“住宿品质”作为服务核心,利用“价值曲线”为客户创造“独特的价值”,降低与“住宿” 关联较弱的配置和服务,将有限的成本合理分配,建立起设计、营销、工程和成本共同交流的平台,将客户价值分析落实到最终产品配置上,即避免错配风险,把钱花在刀刃上。

  成本适配坚持模块化管理,按产品+外立面+内装+景观的顺序对客户感知的全部要素进行逐项分析与匹配,并以产品定位和客户价值为基本输入条件,弹性部分配置参考客户价值曲线,不体现客户价值的部分按刚性对标管理原则配置,从客户支付能力、产品竞争力、运营结果等多维度决策确定产品最终定位。成本适配模块从产品角度分为11个模块,包含5个单体模块+5个公共模块+1个特别模块,覆盖全项目成本管理。

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  成本适配工作是平衡工程、设计及营销各职能部门需求的综合性价值分配过程,强调全员参与。成本招采部需结合成本管理的经验以及工程专业的最新做法,结合市场变化,对相关标准进行优化建议,梳理各部品、材料的分级标准,开拓采购资源,尽可能确保以最优的采购方式获得最优成本;设计管理部负责项目规划方案的合理性,控制单体、地库、公建等结构指标,优化栏杆、窗、百叶、外立面等部品设计,确定景观、公共部位、室内精装修标准,及时与营销、成本、工程充分拉通,确保实施方案的经济性;营销管理部负责项目前期楼盘的整体定位,规避后期因定位不准带来的成本重大变化,确保在符合项目定位及满足盈利能力前提下,将客户需求按价值排序,配合设计管理部确定相应部品配置;工程管理部负责技术方案的审核、技术标准及措施的执行,协助成本招采部对技术方案进行经济性论证,以实现保证质量下技术方案达到成本最优。

  目前A项目除16、17地块在主体施工阶段外,其余地块开发工作暂时未开展,项目部结合4地块交付情况、市场情况及客户敏感点对16、17地块进行了重新梳理适配,不仅优化了配置,更是提高了成本投放的经济性。

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