民营房企入了融资“政策篮”
日前，上交所党委召开专题会议称，将继续做好服务实体企业发展工作，服务好民营房地产企业的合理融资需求，推动扩大基础设施REITs试点范围，合理把握IPO和再融资常态化。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议对于房企融资和企业经营等提出了新的要求和支持，值得房企的重点关注。
严跃进认为，此次政策要点在于，研究了一批有针对性、有时效性的具体措施：
首先，对于房地产领域来说，政策明确服务好民营房地产企业的合理融资需求，推动扩大基础设施REITs试点范围。从这里可以看出，民营上市房企在后续的融资方面会有更多的机会，一些金融工具的发行也会更加积极，有助于促进此类企业的更好发展。而REITs的创新试点，对于保障性租赁住房的相关企业也能够带来更好的促进作用。
其次，研究推动上市公司回购、增持等稳市行为便利化。从这个地方也可以看出，虽然不是直接针对房企，但是对于房企是有启发意义的，至少说明一些上市房企后续在回购股权、增持股份等方面的利好政策会增加，客观上有助于此类地产股的稳定。
最后，大力推动投资基本面分析，理性看待市场波动，倡导价值投资和长期投资理念。此类表述对于地产股的市值管理和企业成长也有积极的作用，充分说明对于投资者引导长期投资的导向，对于短期的股价波动不应该有过度的反应。
今年以来，政策暖风频频吹向房地产业，近日来看，除此次上交所明确支持民营房地产企业的合理融资需求外，广东湛江围绕房地产等重点领域开展金融纾困系列调研；连云港提出在信用评定方面优化营商环境；梅州发布了优化特殊房产的信贷政策；无锡二手房增值税落实“5改2”......同时，4月份以来，从三四线城市到热点二线城市，都在逐步出台楼市放松政策。
尽管暖风频吹，但受行业持续下行、疫情等因素影响，今年楼市并未迎来“金三银四”。从销售业绩、利润表现、融资等各方面情况来看，房企仍未走出行业寒冬。
据wind统计数据显示，一季度沪深两市合计126家上市房企，累计实现营业收入3268.75亿元，累计实现归属母公司股东的净利润100.2亿元，45家房企一季度亏损，23家房企亏损幅度超过1亿元。阳光城、城建发展、荣盛发展亏损幅度均超过10亿元，其中阳光城一季度亏损幅度为14.96亿元，创一季度沪深上市房企最大亏损幅度。此外，中天金融、泰禾集团、首开股份、大悦城、华远地产、中交地产、迪马股份、奥园美谷等老牌房企均披露亏损。
“短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，早期市场上行阶段出台的部分过严限制性政策已不再适应当前市场阶段，预计各地将继续加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，在“房住不炒”总基调下，部分市场逐渐企稳恢复的核心城市，短期调整政策的预期偏弱。
从房企融资角度来看，值得注意的是，房企新增发债规模长期低于到期债务规模。据统计，2022年一季度房企境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比下降32.5%。一季度房企新增融资1733亿元，到期债务净额为788亿元，较2021年同期增加694亿元。
贝壳研究院表示，尽管2022年一季度到期债务的绝对数字上同比减少，但由于发债规模大幅收缩，房企的偿债压力并未实质性减少。同时，受到房企信用风险的影响，债权人对房企还款信心不足，导致现阶段债务展期难度提升，部分存在集中到期债务的房企仍保持一定的违约风险。
关于此次上交所会议提出的政策，在严跃进看来，此次上交所比较罕见地把民营房企的融资单列，列入到当前有针对性和有时效性的政策措施篮子中，体现了对于民营房企融资方面的关注。此类表述具有积极的意义，也是当前各类民营上市房企需要重点关注的。类似企业近期要关注上交所的政策导向和具体措施，积极和金融机构合作，探寻新的融资渠道和新的融资方式。若是此类工作做到位，那么对于今年5月份尤其是下半年储备更多资金、积极做好企业经营能力改善等，都有积极的作用。相关民营房企需要关注此类资本市场以及此前一部两会的政策表述，积极在融资方面探索新路子、开辟新模式。
另外也需要看到，对于地产股的稳定工作，此次上交所也给出了明确的方向，对于一些上市房企来说也是具有启发意义的，客观上也有助于促进此类企业更好的发展，对于相关企业的市值管理、和投资者强化沟通等工作的开展也具有积极的意义。
