深圳更新土地整备机制 利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划
日前，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市土地整备利益统筹办法》(征求意见稿，下称《办法》)，公开征求意见。该办法适用于以未完善征(转)地补偿手续用地、已征未完善出让手续用地、国有已出让用地等存量低效用地为主要实施对象的土地整备利益统筹(以下简称“利益统筹”)项目。
《办法》中指明，国有已出让用地已出让年限原则上不得少于15年，位于市级以上重大项目范围内、市土地整备专项规划确定的产业空间整备区、综合功能整备区的除外。
此外，利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划，具体实施方案包括整备资金方案、权益容积方案、留用土地方案、项目实施方式等内容；利益统筹项目补偿包括资金和留用土地两部分。
据悉，早在2018年，深圳就已修订出台《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(深规土规〔2018〕6号，以下简称“6号文”)，旨在保障外环高速、南坪三期、地铁4、6、12、14、20号线等公共服务设施、城市基础设施用地等，在“6号文”的基础上，本《办法》将政策对象扩大到各类产权的存量低效用地，包括原农村集体经济组织继受单位实际掌控的合法用地和未完善征(转)地补偿手续用地、已征未完善出让手续用地、国有已出让用地等。
值得注意的是，《办法》改变了“6号文”“先核算留用土地规模、再核定留用土地功能，最后计算留用土地开发强度”的方法，确立了“先核算留用土地规划容积，再确定留用土地容积率，最后计算留用土地规模”的规则，以促进不同土地整备项目之间的利益平衡，建立更公平的土地整备利益分配机制。留用土地规划容积由权益容积、配套容积和共享容积三部分构成。
另悉，《办法》基本延续“6号文”关于土地整备项目实施方案、土地整备单元规划的管理要求，但在搬迁补偿协议签订、实施监管协议签订、留用土地出让等环节对“6号文”进行了优化。搬迁谈判和搬迁补偿协议签订方面，三种补偿方式包括：一是不动产权益人自行搬迁，二是引入市场主体搬迁，三是由区政府组织搬迁。允许在项目实施方案及土地整备单元规划审批通过后，由不动产权益人或区政府引入市场主体开展搬迁谈判、搬迁补偿协议签订等工作，其中由不动产权益人引入市场主体的应经区政府确认。
