克而瑞证券孙杨：房企合作风险重要指标分析
由中国房地产业协会作为指导单位的优采平台，在各方的大力支持下已经走过了10年的发展历程。2月26日，优采10周年供应链创新发展大会精彩呈现，优采平台特邀10年来一同携手走过的伙伴们一同以“新格局、新起点、新征程”三大主题共谋房地产行业的下个周期。在大会现场，克而瑞证券资产管理部副总经理孙杨做了《房企合作风险重要指标分析》为主题的精彩演讲，随后，现场举办了优采-cric证券大数据合作风险评估系统共建签约仪式。
克而瑞证券资产管理部副总经理 孙杨
以下为演讲实录：
孙杨：
今天我更多的是想和大家分享的是从资本市场看，现在到底怎么看开发商。
首先，我想和大家讲一下资本市场怎么看开发商的。简单来说，虽然克而瑞证券是服务开发商和上下游产业链在资本市场做服务，但是更多的，在当前情况下还是要对资金负责。当前情况下供应商要思考开发商为什么会给我钱，或者会不会准时给我钱。我们和外资沟通下来讲，大家更多的关注点是从资本本身看地产公司。也就是如果这家公司靠它的招牌和行业排名，那它随时有可能在市场情况不好的基础上把它有限的资金优先保证给了他的资本市场或者优先给其他合伙人。这种情况下我们作为供应商来说你的资金是否能拿到和好的安排和拿到一个比较好的按期支付，这在当前房地产市场上要打问号。
之所以这么讲，从克而瑞本身优势和各位说一下，克而瑞成立于2006年，目前数据点和信息点覆盖400多个城市，我们从前期拿地和中期资产管理，打造了成熟的大数据体系，这套体系更多是为开发商服务，而现在开发商出现了爆雷，克而瑞作为供应商现在更多在资本环境下，还有什么地能收，什么项目能收，什么样的开发商能在困境下做投资，这种情况可以用克而瑞之前为开发商开发的栅格系统，去涵盖它的房地产市场和非房地产市场的数据，最终判断这地的好坏，包括传统大家知道的CIC大数据系统以及数据营销系统、租赁系统等。在这种大量积累下，当前我们认为克而瑞是从最贴近房企的情况下评估房企质量。我们主要关注几点，一是后续开发商还有没有动力，我们认为如果现在的资产质量OK，只是缺钱，拿钱是可以做过来的，如果资产是不好，是有规模，是类似做骗钱的模式，不断拿钱去怼，我认为这种公司没有后续动力，什么时候拖欠供应商款项是很难讲的。
第二点是财务，大家传统意义上的研究模式看财务数据和分析各种财务指标，这种模式等等一系列的模式在爆雷后已经失效，传统的内资、外资都有各种研究指标，但是这些已经有各种办法优化，无法去看到它。在当前情况下，当市场政策不好，这时候只看传统的模式是不够的，而且已经分析不出来这家房企已经出问题了。
第三点是舆情，克而瑞目前在打造自己境内外所有和这家房企，上市非上市的境内外的舆情信息，一部分是公告的，一部分是没有公告的，所谓民间的消息。这些点可以用于我们去判断这个房企未来是不是有可能有风险，这个点拿到是不是可以从各种各样的渠道了解舆情呢。
第四点也是和优采合作希望共同引入的，各家供应商都有大量的应付款和商票，这个数据在全市场其实不是公开的，而有的开发商也是通过商票、应付款美化了报表，以前市场美好的时候只要卖的好不拖欠也可以，大家也就认了。今后我们是不是通过优采这个平台联合在一起，在可控保密基础上共享大家的商票、应收款数据，去客观地评判这家房企，它到底安全度，到底欠了多少供应商的钱，通过这种数据来量化指标，来去分析公司的情况，相当于大家是整个研究的参与者，最终每个人，每个机构也是整个受益者。这是我们这两年和优采合作，希望引入共享评价体系。
第二部分，想讲一下我们怎么看房企的标准。先看四个方面，一是资产端，普通住宅来说，首先统一价值评估，这个怎么做呢？传统是看这个项目卖的好不好，我认为是非常传统的，目前克而瑞的栅格系统，能看到周围三公里的市场、土地成交数据、新房、二手房数据，举例来说，周围三公里的入住客户都可以记录，可以通过大数据看经常到这个地方的人是什么质量，可以评判购房者的质量。比如在这个地方来讲，美团饿了么等等大数据是个什么消费习惯，包括医疗、教育、政府配套资源，都通过每个栅格来判断。现在我们要根据整个全市可类比的板块加上大数据的提供商去衡量这块地多少钱，一是可以帮助资金收购这块土地，二是可以更客观评判出来这块地质量到底是不是真的像开发商自己对外说的这么好，这个项目如果地块都不好的话，那未来盖的房子怎么能好呢？第二点包括对城市能级的影响。第三个板块市场以及所在的现状和每块项目未来的发展潜力，和项目的销售情况。很多开发商报的数据说是大众的，也有一些是内部人员买房子，这个通过克而瑞大数据都可以做脱水，以及整体投资表现，比如全市房价涨了5%，这个开发商项目只涨了3%，它是好还是不好？我认为是不好的。包括项目股权结构，到底用了多少非标资金，有多少资金，以及公司落地项目是否正常交付，项目利用率到底有多少，通过这一点判断这个项目赚不赚钱，大家作为供应商你拿到你的钱或者按期拿到风险是很高的，赚钱情况下，结合政府监管政策，我认为这个钱被集团抽走的可能性会越来越低。从商办来看，像客留、商户、口碑、租金，再看未来发展走向和评估，也是通过各个项目的评估。第三个文娱、地产，一是对整个项目的再利用评估。二是项目销售情况，最终分为三类资产端。
第二块是财务端，一是可以模拟开发商未来的一年的模拟，我算了大概40多家开发商，从公司层面来说，好多公司真的是度日如年。第二是财报脱水指标，帮助大家规避风险。三是公司的负债，通过我们的模型去算，不敢说算的非常准，但是基本上算70-80%。包括最终项目能力，回款能力，特别是开发商最难看到的是供应链的情况，在供应链中应收款、票据，这点是通过共享可以把财务端尽可能在原有基础上看的更细。
第三个是政府端，覆盖这么多的机构和城市，把每个城市的监管机构的态度，包括市场上抽带的消息，这些点都通过大量调研可以汇总，就可以知道大家进入一个城市给这个区域做供应到底有多大的风险。
第四个是舆情端，主要是负面，包括所谓的小道消息，大家可能在社交平台上聊的信息，也有些方法去监测和搜索过来，我们把它可视化，给大家做一个风险评判。
从这四个方向，我们认为今年大家再来和开发商合作，无论外资资本商收购还是作为供应商，我们认为应该把开发商资产看一遍，到底有多少资产，有多少价值，如果清完资产都不够，资不抵债，现在只能依托银行，那我只会看一点，如果银行给你发债或者拿到银行大量授信，那就没有问题可以继续做，但其实还是一个所谓“庞氏骗局”，如果资产OK，那没有问题，大家可以合作。这是我们今年和优采共同研究的重点方向。
