丁祖昱：大浪淘沙 优秀企业不惧危机
由中国房地产业协会作为指导单位的优采平台，在各方的大力支持下已经走过了10年的发展历程。2月26日，优采10周年供应链创新发展大会精彩呈现，优采平台特邀10年来一同携手走过的伙伴们一同以“新格局、新起点、新征程”三大主题共谋房地产行业的下个周期。大会现场，易居企业集团首席执行官、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱博士分享了当前房地产行业发展状况。
易居企业集团首席执行官、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱博士
以下为演讲实录：
丁祖昱：
2021年~2022年中国房地产的危机时刻，危机既包括行业危机、企业危机、供应链上下游危机。2021年开始，有三方面造成现在的危。
一、市场的原因。2016年到2021年上半年一路高歌，仅五年的时间，中国卖掉了过去20年总成交面积的40%左右，金额占65%。全国70个城市广义的存量有10亿平方米，城市出现了大量的份额还没有卖掉或没有上市。过去20年房价基本在涨，过去5年的房价的负荷增长超过8%，这些数字让购买力出现一定的问题。
我国居民杠杆率在2021年超过60%。每个城市维度不一样，部分城市居民杠杆已超过200%。高购买率、高杠杆率，意味着市场需要调整。房价一旦不涨了，市场开始观望，一旦观望市场降温，过去1月份、2月份整体市场进入冰点，春节是6年以来最难过的时间，房子卖不出去，这是市场的原因。
二、政策的原因。在短短一年时间里，金融机构快速去杠杆、快速收缩杠杆，使整体现金流出现较大的问题。行业信托资产规模从2011年初的3万亿元出头，在2017年12月底，信托资产规模突破26万亿元、达到了最高的26.25万亿元。在2021年三季度这个数字已降到1.9万亿。同时，去年以来，很多城市不断出台控制性的调控政策，上百次政策叠加对市场影响非常大。
三、企业内部原因。过去5年行业高歌猛进，前40强的房企在过去五年中进入城市的数量是所有城市总数的60%。80%以上是三四线城市。三四线城市在棚改刺激下，房价经历了快速上升，一旦这些外部需求减弱后，市场进入波段。所以去年行业出现了较大的危机。对于上下游的供应商，上市公司做应收账拨备，碰到违约企业，不管是商票还是应收款，面临着收不回来、不完全收回来或者帐期延长的风险。对于上下游供应链企业来讲，影响非常大。部分企业负债上百亿，面临着非常大的现金流问题。这些问题、困难从去年开始每一天都在经历，但是每个人都在积极面对。
行业机会、市场机会和供应链的机会在哪里？经济增长中50%靠投资拉动，投资中最重要的是房地产经济，这是一个大前提。行业规模在下降、在收缩这也是共识，预计未来5年行业规模可能会从18万亿掉到15万亿、14万亿，住宅面积可能减少至13亿、12亿，但这仍是非常巨大的量。
虽然住宅出现较大的困难，但是非住宅反而出现大的机会和潜力。非住宅类的商业办公、产业、文旅、康养等各方面，这一块对上下游供应链企业来说还是一片蓝海。对行业、企业来说，还有一个机会是什么？可以调整合作模式，借此调整和开发企业、甲方的合作关系。
十几年前的家电行业，当时也是一片惨烈，竞争非常激烈。不管哪个行业、哪个领域大浪淘沙以后，留下的是最优秀企业。经历考验之后，企业可以重新在市场上寻找新空间、新机会。希望我们共同把最艰难的日子、一天天熬过去，在今天下半年重新迎来这个行业的春天，也许这个春天不是我们去年的那个春天，但它仍然是冬季、漫漫长冬后又一个春天，希望我们越来越好，谢谢大家。
