冯奎：在调控中促进房地产业良性循环
作者：中国城市发展中心学术委秘书长 冯奎
日前召开的中央经济工作会议在涉及到房地产部分，有一段十分集中的论述要求，市场格外关注。我们就房地产来说房地产，显然是不够的。需要加深对房地产调控总的定位的认识，紧密结合2022年稳字当头、稳中求进的经济工作总基调，从房地产业支柱产业属性等角度，来研判调控的方向与重点，进一步增强调控的理性，促进房地产业良性循环与健康发展。
大方向毫不动摇，这是房地产调控总的定位。从2016年开始，中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，一直坚持了5年。一方面说明，解决居住问题任重道远，同时这也说明中国炒房的潜在力量依然十分强劲。尽管在房住不炒的过程中，一些调控手段对正常住房需求产生了点状的“误伤”，但不可否认的是这五年的调控发挥了重大作用，稳住了房价、稳住了地价、稳住了预期。应该说，在实现稳经济的过程中，房住不炒发挥了积极的作用。
将支柱产业做起来，这应是未来房地产调控的一项重点内容。并不是说以后不要警惕“炒”，而是说经过多年的调控，房住不炒已形成了一些办法、取得了社会共识。从“住”与“炒”的关系上看，政策一直到各相关参与主体，如果真正将资源用在“住”上，就能抑制“炒”。从稳增长这个总的基调来看，“住”的潜力需要进一步充分发掘。房地产业所有的分量与地位就是它能解决“住”，这是它在经济社会发展中的最大功能与作用。换句话说，国家如何看待房地产，房地产业如何看待这个产业的前景，都取决于它能在解决“住”的问题上贡献多大力量。
在当前阶段，房地产“迎新”“更新”的规模体量巨大，能够形成经济社会发展一块极具分量的压舱石。从“迎新”来说，当前我国常住人口城镇化率63.89%，每年城镇新增就业人口1100万以上，城镇化增长仍有空间，尤其是年轻人、新市民在超大、特大、大城市有旺盛的住房需求。从“更新”来说，中国城市发展进入“存量”时代，城市更新过程中，一批老旧住房有待改善。
结合2021年固定资产的表现来看，必须进一步在固定资产投资中稳住房地产的作用。2021年1-10月，固定资产投资三块当中，基建投资、房地产投资、制造业投资累计同比增速分别为1%、7.2%、14.2%，环比分别收窄0.5、1.6、0.6个百分点。经济稳增长，需要协同发力。中央已部署适度超前开展新基建，促进制造业发展的政策陆续出台，房地产下行压力较大，预计2022年，政策层面对房地产投资将有一定支持，但前提是房地产牢牢把握“住”这一任务目标，避免出现“炒”的局面。
探索新的发展模式是房地产调控的主线。这里有两方面内容值得注意.一方面是围绕“房住不炒”所形成的一些具体模式，已经被证明行之有效，将会进一步深化发展，包括：租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求等等。当然，这些模式总体上行之有效，并不表明在具体操作办法上也尽善尽美。比如对于租赁市场来说，中国的法律、法规相对不够健全。一些城市，合适的运营主体有待培育。少数以建筑为主营业务的国有企业直接下场从事租赁业务，面临许多方面的挑战与困难。
新的发展模式的第二方面，涉及到房地产业发展的内容，按中央经济工作会议的要求就是“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。鉴于房地产业巨大的规模、体量以及产业的带动性、关联性，这个良性循环涉及到房地产业与整体经济、产业链、地方经济、龙头与中小企业等等诸多方面。这当中，有一些影响到良性循环的风险因素尤其值得2022年注意：一是少数头部房地产企业存在着房地产项目逾期交付风险；二是一些房地产企业在多重冲击下，减员明显，对就业形成较大压力；三是个别城市房地产业风险得不到及时清除，可能向区域性的金融风险蔓延。
