深圳楼市艰难：法拍房激增，新房二手房交易不乐观
12月14日上午10点，阿里司法拍卖平台上一套位于深圳市南山区星海名城98.7平方米住宅开始拍卖，底价730万元，单价7.3万元/平方米。
由于该小区同面积房源挂牌单价在8.2万元/平方米，其中差价吸引了8人报名，万余人次围观，在举牌64轮后，最终以824万元成交，低于1007.15万元评估价。
这是当天拍卖的最后一套房源。阿里司法拍卖平台显示，当天共有10套房源进行拍卖，其中成功交易5套。
实际上，连续调控下，深圳法拍房市场开始逐渐成为购房者重要战场。阿里司法拍卖平台数据显示，截至12月14日中午12点，深圳法拍房挂牌数量达9920套，这个数字还在持续增加中。
多位受访人士表示，深圳法拍房数量激增的原因是大面积按揭断供，以及不能偿还以房屋为抵押的经营性贷款所引发。不过，在全联并购公会信用管理委员会专家安光勇看来，今年总部在广东的部分房企现金流危机和违约风险陆续显露，也是法拍房数量增加的原因。
此外，法拍房数量的增加也反映出今年房地产行业的严峻形势。安光勇强调，“法拍房数量激增不足为奇，但这意味着正在建造中的楼宇会受到很大打击，甚至已建好的房地产项目也会面临巨大冲击，即便不会出现短期内房地产价格暴跌现象，也会出现有价无市情况。”
二手房市场急转直下
深圳法拍房升温背后是楼市调控正在初显成效。
“自从深圳二手房指导价政策出台后，二手房几乎卖不动，不知什么时候能好转。”在深圳福田做了5年房产中介的刘磊感叹，短期内业主不认同指导价，也不愿意按照指导价出售，买方也在观望。
今年2月，深圳市公布了3595个小区二手房参考价，并要求银行按照二手房参考价执行贷款发放。该政策执行后，深圳二手房市场直线降温，成交量连续7个月下跌。
乐有家研究中心数据显示，4月份深圳二手房成交为4877套，环比减少28.2%，此后呈现连续下滑的低迷态势，且跌势在持续扩大；到9月份跌破2000套关线，到10月份仅成交1605套，创下10年来同期历史新低。
进入11月份，深圳二手房终于迎来“7连跌”后首次上涨。数据显示，深圳11月二手房成交量2211套，环比增加38%，仍旧在市场底部徘徊。
市场普遍认为，按照过往深圳二手房成交情况，月度成交量低于2000套说明市场不乐观。“深圳二手房成交量重回至2000套以上水平，意味着市场一定程度回暖。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在政策暖风下，按照往常逻辑理解，楼市应该走入触底反弹通道。
尽管从11月份成交数据来看，深圳楼市有回暖迹象，但这背后是卖方在下调价格。据国家统计局数据，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，深圳持平；一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中，深圳环比下降0.2%。
乐有家研究中心统计，1-6月，成交价偏离指导价10%以内房源占比稳定在10%-15%；7月开始，占比逐渐提升；11月，偏离指导价10%以内房源，成交占比高达56%。
不过记者注意到，在深圳南山、福田等热门小区，愿意降价的业主并不算多，“你看到的是挂牌价，实际价格并不是如此。”12月14日，记者在某中介平台看到南山某小区挂牌价为8万元/平方米和中介取得联系后，该中介告诉记者，“实际价格要比挂牌价高出83万元，这边小区的业主不降价，如果不着急买房，可以再等等。”
当记者问道，周围其他小区是否有按照挂牌价卖房时，该中介称，“大多数业主可能不着急卖还没有明确的降价行为。”
成交量持续低迷下，使深圳二手房中介门店出现大量关停、房屋中介离职现象。刘磊告诉记者：“10月份之后情况稍微好转，已开始有客人。但之前尤其是今年上半年，带看量都下滑了很多，大多数人两三个月才卖出一套房子，不少中介门店都因业绩压力关闭了。”
新房市场两极分化，归于平静
二手房市场遇冷，新房市场也一反往年火爆。
据深圳市住建局数据显示，今年第四季度深圳共计划推出55个新盘，累计推出30726套房源。
从销售情况来看，开盘即售完的项目寥寥无几；从去化情况来看，数据也不理想，例如置业热区宝安区满京华云著雅庭，开盘推出416套房，但当天仅209人参加摇号，去化不到一半。
“今年几个新盘开盘后销售情况并不理想，现在很多项目刚开盘就打折。” 一位房产中介表示，11月12日光明区龙光玖瑞府以“前100套92折”优惠开盘，成为片区首个打折的新盘，给原本冷清的市场带来了局部热度。
销售压力之下，开发商陆续推出各种打折促销活动，但整体去化效果并不理想。数据显示，今年10月，深圳共有11个住宅项目获批，但只有万丰海岸城和深业中城两个项目出现“日光”；11月，18个开盘的住宅项目中，只有海德园和深铁懿府两个项目出现“日光”。
相关数据显示，11月新房住宅批准上市套数8661套，但成交量只有4870套，处于平稳位置；成交价为59393元/平方米，新房价格持续回落，环比下跌0.15%。
此外，记者注意到，在12月第一周开盘的7个项目中，去化率最高的约85%，去化率最低的项目仅12%，呈现明显分化。
深圳某房企营销负责人也表示，目前深圳新盘除了个别项目“日光”外，大部分项目去化率并不理想。“折扣不是很有用，现在很多项目已经在找渠道帮忙进行销售。”
