11月楼市延续降温态势 业内预计明年一季度企稳
国家统计局今日发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，59城新房价格环比下跌，9城新房价格环比上涨，2城持平。二手房中，3城上涨，4城持平，63城下跌。
一线城市中，新房价格环比持平，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平。一线城市二手房价格环比下降0.2%，北上广深环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。
11月一线城市二手房市场有所企稳
“11月市场的降温态势依然在延续，新房仅一线城市环比持平，其余均不同程度出现下降，而二手房下降则表现得更为全面。这是今年以来楼市降价程度较为明显的一个月份，预示着市场已逐步接近底部，政策的收缩空间已趋窄，部分城市和地区的放松性政策会不断显现，以推进房地产平稳发展。”58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，预计下行的态势不会在12月出现急转，春节前的市场仍将保持降温态势，但降温的幅度预计会逐步收窄。
“这是2015年2月后，连续7年来二手房数据第一次出现仅3个城市上涨的现象，新建住宅下调超过59个也是市场罕见。”中原地产首席分析师张大伟直言，从房价上涨趋势看，今年在3-4月出现上涨顶峰后，下半年市场全面冰冻。
值得关注的是，和10月相比，11月份一线城市二手房市场有所企稳。究其原因，张大伟认为，“一线城市需求旺盛，经过7-10月的快速下调后，市场部分购房者已经看到市场企稳的趋势，开始购房。另外最近信贷政策开始缓和，购房者可以开始正常交易。整体看，随着信贷等各种稳定楼市政策的出现，一线城市有望率先企稳。”
张波同样指出，一线城市降温趋缓，新房价格持平多为供给的结构性原因。“从二手房价格可以清晰看到，一线城市虽然房价下行态势不变，但降比上月收窄0.2个百分点，广州的降幅相对明显，而上海的环比下降仅0.1%，相对来说一线城市的降温本身波动的区间也相对较窄，预计也将会在明年更早迎来市场微幅上扬。从新房来看，虽然房价环比整体持平，但京沪的环比分别上涨0.3%和0.2%，这并非是市场热度的提升，而是和供应结构有直接关系，上海第四批和第五批集中供应的新房中，市中心项目的占比明显高于上半年，这也导致了下半年尤其是第四季度新房价格‘被拉高’。”
“整体来看，在行业整体较为低迷的环境下，一线城市‘抵抗力’仍高于二三线城市。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄说。
二三线城市降温加速
据统计局测算，11月份，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“二三线城市的降温则明显有加速迹象。”张波表示，“其中石家庄、太原、哈尔滨、长春等华北和东北的城市表现尤为明显，这也是近期这类城市频频出台政策以提振楼市的重要原因所在，但从近期这些城市政策来看大都属于点状的试探性政策，会对下行有一定减速作用，还难以扭转市场下行的态势，预计后期部分城市的政策还会出台，以进一步提振市场信心，并平稳市场。”
明年一季度市场有望逐渐企稳
12月13日，央行发布数据显示，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。
“当月增加个人住房贷款余额4013亿，这代表了整体信贷持续2个月宽松，房地产贷款开始出现了明显缓解。”张大伟表示，“本轮楼市明显下调的核心原因是信贷政策的收紧，包括购房按揭收紧导致的积压排队，针对开发商的融资收紧。最近2个月都开始有所缓和，政策基本面出现了见底，包括降准等各种有利于刚需和改善购房者的真实需求的政策不断出现。”
国家统计局今日发布的另一项数据显示，2021年1—11月份，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%；商品房销售额161667亿元，增长8.5%；房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%。
“从全国市场看，2021年成交金额和成交面积全年刷新楼市记录成为定局。目前看，信贷积压很多城市明显缓解，预计12月房价依然会惯性下调，但随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。一二线城市将会率先走出低迷。”张大伟说。
陈霄表示，中央经济工作会议首次提出“加强预期引导，探索新的发展模式”，着重强调“促进房地产业良性循环和健康发展”，预计从政策端传递到市场端仍需要一定的时间，到明年年初，房地产市场环境有望得到明显改善。
