2021年第三季度房地产开发企业信用状况报告发布
近日，中国房地产业协会信用建设办公室发布《2021年第三季度中国房地产开发企业信用状况报告》。这是中国房地产业协会为推进行业信用建设，通过大数据技术打造中国房地产开发企业信用信息平台(以下简称“中国房地产信用平台”)，进而发布的行业信用状况常态化监测报告。
不良信用信息同比减少超六成
报告显示，根据中国房地产信用平台的统计，截止2021年第三季度末，全国具有房地产开发资质的开发企业共约9.75万家，同比2020年第三季度末增长1.03%，环比2021年第二季度末增长0.03%。第三季度，全国房地产开发企业共计发生各类不良信用信息5889条，同比去年三季度减少62.55%，环比今年二季度减少31.97%。
其中，失信被执行人的开发企业案例同比降幅最大，降幅达85.95%，其次是行政处罚、严重违法失信和欠税的开发企业案例，降幅分别为69.41%、69.28%和8.31%。此外，本季度还首次出现了2021年度的重大税收违法案例，共2例，去年同期为1例。
环比方面，经营异常和严重违法失信案例呈大幅增长趋势，但这主要与企业年检结果在三季度的集中披露有关；而与年检结果不直接关联的信用信息，如失信被执行人、行政处罚和欠税案例均呈环比下降趋势，降幅分别为61.55%、41.80%和37.67%，与不良信用信息持续下降的走势符合。
“欠税”是三季度的主要失信类型
报告显示，三季度的房企不良信用信息最突出的特点是欠税行为突出。从不良信用信息的类型来看，三季度共发生共2859条欠税案例，占全部不良信用信息案例的48.55%，接近一半。但需要指出的是，就欠税案例总数来说，还是呈下降趋势，同比去年三季度减少了8.31%，比今年二季度减少了37.67%。
从欠税企业的情况来看，根据信用报告统计，三季度涉及欠税行为的开发企业共计388家，同比减少53.03%，环比减少42.43%，约占全部开发企业的0.40%。从欠税企业的分布来看，共发生在全国19个省份，其中，江苏、湖北和湖南欠税开发企业数量最多，分别有63、56和47家。从金额来看，三季度开发企业欠税的总金额超43亿元，但同比环比都呈现下降趋势，同比减少41.86%，环比减少11.76%。从具体欠税的类型来看，增值税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税和营业税是主要的欠税类型。此外，三季度还披露处罚了2家开发企业的重大税收违法案例，均发生在广东省，原因为偷税。
在其他的不良信用信息类型方面，2021年第三季度被行政处罚的案例共905条，涉及开发企业共772家，同比减少67.51%，环比减少42.52%，其中，江苏、浙江和广东被行政处罚的开发企业数量最多；从失信被执行人情况来看，共894条案例，涉及310家开发企业，同比减少86.81%，环比减少60.15%，其中，河南、安徽和广西出现失信被执行人情况的开发企业数量居前。在失信被执行的原因中，“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”的失信被执行人，占比高达72.37%。同时值得注意的是，这些失信被执行案例主要来自房屋交易领域的合同纠纷。
此外，由于企业年检的结果集中在三季度披露，也导致经营异常和严重违法失信案例环比大幅度上升，但从同比来看，均比上年大幅减少。其中，涉及经营异常信息的企业1016家，同比减少55.02%，异常原因为“未在规定的期限公示年度报告”的占比93.54%；发生严重违法失信行为的开发企业144家，同比减少61.60%，严重违法失信原因为“被列入经营异常名录届满3年仍未履行相关义务”的占比达到97.22%。
债务违约频发需高度警惕
根据信用报告，截止2021年9月30日，2021年全国共有9家境内房地产债券发行人确认信用债券实质违约或触发交叉条款(不包括展期情形)，涉及债券39只，比2020年全年增长129.41%，对应债券发行额522.90亿元，比去年全年增长65.58%，违约涉及债券余额405.15亿元，比去年全年增长57.51%。
其中，三季度信用债券违约涉及余额最大的蓝光发展，共计15只债券违约，涉及债券余额约121.34亿元；其次是华夏幸福，共计2只债券违约，涉及债券余额31.50亿元。此外，天房集团、泰禾、协信、正源地产和三盛宏业也各有债券违约，涉及债券余额分别为20亿元、15亿元、13.77亿元、13.54亿元和11.94亿元。
值得警惕的是，报告统计的仅为信用债券的实质性违约情况。事实上，今年以来，在房企“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度的强监管压力下，房企资金压力下的债务违约事件频发，涉及了贷款、信托、可转债、商业票据的违约，再加上债券的违约、展期，房企的债务违约规模巨大。比如，华夏幸福截止9月4日累计未能如期偿还债务本息合计 878.99 亿元，蓝光发展截止9月24日累计到期未能偿还的债务本息金额合计215.07亿元，泰禾截至7月 30日已到期未归还借款金额为436.93亿元。
同时，债务违约的企业规模也越来越大，已蔓延至行业头部房企，截至三季度债务违约房企名单有中国恒 大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、阳光100中国、新力控股等。而且，这个名单还在增加，从10月份的数据看，已有花样年、当代置业、新力控股等企业爆出或再次出现债务违约事件。展望四季度，房企仍存在较大的债务偿还压力，仍需警惕部分企业的债务信用问题。不过，随着高层和央行陆续表态要“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，指导金融机构加快落实“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的要求，四季度紧抓销售回款的房企或许缓解偿债压力。
涉及不良信用企业同比减少过半
根据中国房地产信用平台统计，2021年第三季度涉及不良信用信息的房地产开发企业共计2446家，同比减少67.61%，环比减少15.07%，下降趋势比较明显。
从第三季度发生不良信用信息行为的开发企业区域分布来看，江苏、河南和云南涉及不良信用信息的开发企业最多。从涉及不良信息企业占该区域开发企业总量的比例来看，黑龙江、西藏和安徽的占比最高，分别为4.75%、3.92%和3.90%。
从注册时间、注册资本等要素来看，第三季度涉及不良信用信息的企业，主要集中在2006年-2015年间注册的的开发企业，占比近六成；从注册资本看，注册资金在5千万元以下的中小型企业占比约82.13%，且其发生的各类型不良信用企业数量都明显高于其他注册资本水平的企业。
整体来看，2021年第三季度房地产行业信用状况整体进一步改善，不良信用信息和涉及不良信用信息的企业均同比大幅减少。从政策方面来看，三季度中央和地方也新出台了一系列的法律法规，尤其是市场监管总局出台修订了关于行政处罚、信用修复、严重违法失信名单等管理办法，同时中共中央、国务院发布《法治政府建设实施纲要(2021-2025年)》，提出健全以“双随机、一公开”监管和“互联网+监管”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，推进线上线下一体化监管，完善与创新创造相适应的包容审慎监管方式。随着信用相关政策法规的完善，以及各方面对信用工作的重视、企业对信用建设积极性和信用修复主动性的提高，房地产行业信用状况将持续得到改善。
