从“维护”到“配合”，央行连续释放楼市维稳信号
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议由人民银行行长易纲主持，人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席，住建部、证监会等相关部门，以及全国24家主要银行负责人参加了会议。
会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。
央行方面认为，金融部门近年来全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。
从“维护”到“配合”
从会议信息来看，强调“三稳”目标、坚持“房住不炒”定位，坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等表述，意味着金融监管部门反复强调政策底线，避免向市场传递错误信号。
招联金融首席研究员董希淼分析认为，金融是房地产市场的血脉，应实现金融与房地产良性循环。金融机构在落实房地产贷款集中度管理制度等过程中，应把握好力度和节奏，既要积极又要稳妥。
值得注意的是，央行近日召开的货币政策委员会第三季度例会上，提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。这是央行官网所披露的货币政策季度例会中，首次提及与房地产相关的内容。
而在本次房地产金融工作座谈会上，央行再次强调了“两个维护”，并做出了更详细的表述。即：要求金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，金融机构后续需要严格按照法治化和市场化的方式进行业务操作。此前对一些房企项目抽贷停贷、随意设定或调整按揭贷款标准，或以额度不足等理由无故拒绝按揭贷款，类似操作对房企和购房者都造成了损害。而未来金融机构在业务操作方面，则需要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场稳定。
从近期房地产市场的“不稳定”因素来看，市场交易量有从过热转向过冷的苗头。根据易居研究院监测，9月份楼市供求指标继续降温，当前降温行情至少已经持续4个月。从价格上看，三类城市普遍降温。尤其是三四线城市，降温最为明显，部分城市相继出台了“限跌令”。
在严跃进看来，本轮行情降温速度快、影响面广，且短期内无反弹空间。从稳定的角度看，金融机构需要关注房地产市场的变化，积极在信贷政策上做出微调。
严守风险仍是底线
实际上，自下半年以来，全国房地产市场持续降温。即将结束的三季度，是疫情期间行情最差的一个季度。在价格指数方面，也与二季度走势完全相反，市场降温特征非常明显。
而在土地市场方面，同样开始转冷。以广州为例，本次第二批集中共出让48宗涉宅用地，其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高达52.1%。最终成交的23宗土地，平均溢价率也仅为1.5%。相比首轮19%的平均溢价率，市场热度大幅下滑。此外，在第二轮集中供地中，包括杭州、重庆、苏州等热点城市，都出现溢价率下滑、流拍率上升的情况。还有一部分城市甚至出现临时“中止”出让地块的现象。
在业内人士看来，如果房企拿地放缓，将拖累房屋新开工面积进一步下滑，房地产开发投资也将持续走低。
另外，从房地产企业到期债务来看，也是压力不断。据CAIC统计，9月份200家核心房企境内外债券合计到期规模超800亿，其中境内债券到期约647亿。除9月外，12月也是房企境内债券到期比较集中的月份，到期规模超500亿。在距离2021年结束不足百天时间里，200家核心房企总计约有近2000亿境内债券即将到期。
事实上，自2020年8月20日，央行、住建部出台重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策。今年初，央行和银保监会开始实施房地产贷款集中度管理制度以来，房地产行业降杠杆效果明显。随着政策的持续发力，多家品牌房企甚至个别头部房企深陷困境，引发了市场波动。
严跃进表示，今年各大银行在执行房贷集中度过程中，存在一些比较“粗暴”的做法，忽视了对合理合规住房消费需求的保障。在当前房地产市场从过热转向过冷的过程中，央行房地产金融工作座谈会及时发现市场新情况、新问题，可谓务实高效，对于四季度房地产市场将产生积极作用。
《丁祖昱评楼市》此前指出，严守系统性金融风险仍是底线，房企将继续坚持去杠杆，金融措施将主要聚焦协助处置问题企业可能存在烂尾风险项目尽快复工复产，保证按时按质交付以维护购房者合法权益。另一方面，居民购房信贷政策也将适度调整，提升居民按揭额度、缩短放贷周期，保证市场正常交易，间接改善企业现金流。
整体来看，央行连续释放楼市维稳信号，对提振市场信心将发挥重要的作用。但从长期来看，房企间的优胜劣汰或将提速，行业新一轮洗牌在所难免。
