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销售额增速放缓 万科以策略变化应对环境变化

提要:企业经营不能凭运,环境的变化自然也驱动着生存策略的变化。

  9月3日晚间,万科再次于碧桂园之后公布其8月销售业绩。

  媒体查阅公告获悉,2021年8月,万科实现合同销售面积219.4万平方米,合同销售金额370.3亿元,同比下降36.94%,销售单价1.69万元/平方米。

  2021年前8个月,万科累计实现合同销售面积2,718.2万平方米,合同销售金额4,430.1亿元,同比上升1.09%,销售单价1.63万元/平方米。

  从数据可以看出,万科8月份销售额进一步下降,前8月累计销售额增速变缓。仿佛是在印证8月底万科举行2021年中期业绩发布会时,其总裁兼首席执行官祝九胜说的“行稳致远是万科的基调,稳字当头是万科当前的应对”。

  新增开发项目方面,自2021年7月销售简报披露以来,万科新增加开发项目13个,合计占地面积154.6平方米,计容积率建筑面积348.7平方米,公司权益建筑面积237.7平方米,需支付权益地价136.67亿元。

  公告显示,13个项目中,万科在南宁、西安和中山3个项目需支付的权益地价最多,均超过20亿元。其中,万科在中山的未来之门综合体项目需支付的权益地价为40.95亿元,持有权益比例50%。

  据了解,该项目地块编号G28-2020-0145,位于中山翠亨新区起步区东五围,地块为综合用地(含住宅),出让面积66.9万平方米,容积率2.3,总建面155.34万平方米,起始价78.8亿元。最终地块由合肥万科瑞翔地产有限公司(万科附属公司)与深业泰然置地投资发展(深圳)有限公司联合竞得,成交价81.9亿元,溢价率3.94%。

  如此高的成交价,直接刷新中山地块成交总价纪录,位列中山土拍总价TOP1。但另一方面,体量越大的地块,开发时需要投入的资源就越大,对房企造成的压力也就更大。

  而企业联合进行拿地与开发,可以起到分担风险、减少资金占用及加快资金周转的作用。尽管后续可能存在利益分配方面的问题,但实施这一策略,对于强调稳字当头的万科来说,整体还是利大于弊。

  除了在中山,8月中旬到9月初,万科在上海、广州及安徽省的动作也颇引人注目。

  8月18日,上海市人民政府与万科签署战略合作框架协议。根据协议,双方将在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作,实现互利共赢。

  此前于去年3月底,万科曾陷入上海围标风波,受此影响,万科三年内在上海公开市场拿地将受到限制。

  本次签署合作协议,或许代表着万科与上海某种程度上的“和解”,万科在上海将向城市更新方面倾斜。

  刚过两天,8月20日,广州公共资源交易中心公布,万科中标黄埔区云埔街刘村社区洋城经济合作社旧村改造项目。资料显示,洋城岗村村内合法住宅建筑328栋,建面约8.64万平方米,另有1处历史文保建筑。项目拆迁安置总投资额约11.15亿元。

  随后,9月1日,安徽省长王清宪与万科集团董事会主席郁亮一行举行工作会谈。王清宪指出,希望万科发挥在城市更新、园区建设、健康养老产业发展等方面优势,加大在皖投资布局力度。郁亮亦表示,万科将全面对接安徽发展的战略所需,积极融入皖北等地“四化同步”发展大局。

  万科向城更方向加深布局,或许跟集中供地政策的进一步收紧有关。

  近日来,多地发布第二轮集中供地的地块与规则。其中,像杭州、东莞及无锡等大城市都对土拍规则进行了调整。

  如杭州的一般地块溢价率上限由20%调整为15%,“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%,地块达到上限价格后将摇号的方式确定竞得人;无锡市则由之前的“限地价、竞自持租赁住房面积改为“限地价、摇号”。诸如此类的变动,在增加房企拿地难度的,还需要依靠运气去拿地。

  但企业经营不能凭运气,环境的变化自然也驱动着生存策略的变化。

  万科的首席运营官刘肖亦于中期业绩会上指出,未来不论是公开市场还是收并购市场,还是城市更新的市场,包括现在跟政府战略合作协议里面,一方面会反映城市供应本身的发展趋势,另外一方面也反映万科的投资策略,也会根据城市的变化、政策的变化,相应地不断变化。

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