上海新政出台！推进住房领域数字化转型为重点任务
上海市人民政府办公厅印发《上海市住房发展“十四五”规划》。《规划》指出，坚持民生为本，租购并举，布局优化，精细治理，品质发展五大原则，以住有宜居为目标，不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，筑牢住房民生保障底线，加强住房的精准供给、制度供给、服务供给和品质供给，进一步满足多层次、功能性、品质化的居住需求，让人民群众在居住方面有更多的获得感、幸福感和安全感，更好服务人民城市建设为总体目标，推进住房领域数字化转型为重点任务，深化城市更新，改善既有住房居住条件，提升治理效能，增强住宅小区宜居性，强化科技驱动，提高住房整体品质等为主要任务。
以下从地产科技角度解析《规划》中涉及的数字化政策，政策主要聚焦智慧社区和智慧建造，同时与智慧城市建设高度紧密相关。政策中指出，加快住宅小区智慧化建设，注重智慧社区的智能感知设备、智能配送、智慧安防、适老化建设，打造线上线下融合的智慧物业，优化社区配套公共服务，打造15分钟社区生活圈，推动城市网格化管理，并以装配式建筑、BIM技术为抓手，推进智慧建造。具体展现为以下几点：
在两个原则的指导下，地产科技更应注重住宅小区的智能化、标准化建设，加强与智慧城市融合
政策原文：
坚持精细治理。综合运用法治化、社会化、智能化、标准化的手段，加快房屋行政管理、住宅小区管理的数字化、智慧化建设，与城市“一网通办”“一网统管”深度融合。
坚持品质发展。强化住房发展领域的高起点规划、高标准建设、高效能管理，注重品质追求、创新引领、科技赋能，全面提升住房质量和居住品质，推动住房行业高质量发展、创造城市居住高品质生活。
政策解读1：
《规划》提到，综合运用智能化手段，加快住宅小区管理的数字化、智慧化建设，注重科技赋能，创造高品质生活。政策积极推进智慧社区的建设，在建设过程中，积极与城市的数字化治理深度融合，加强信息共享与数字化管理水平。加快推进智慧物业建设与城市管理“一网统管”融合，充分运用物联感知、大数据、云计算等，推动住宅小区治理和物业基础设施配套数字化、智慧化转型。
《上海市住房发展“十四五”规划》根据上海市人民政府2021年1月发布的《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》制定，纲要指出，以政务服务“一网通办”、城市运行“一网统管”为牵引，率先打造数据驱动、科学决策的“数治”新范式，提升全覆盖、全过程、全天候城市治理能力。
据了解，上海“一网通办”总门户目前已经接入2340多项服务事项，其中85%已经实现了全程网办，95%实现最多跑一次。作为上海首创的政务服务品牌，“一网通办”不仅市民越来越方便，企业办事也更加便捷。
上海推进的城市运行“一网统管”建设，通过发挥数据赋能、信息调度、趋势研判等作用，提升城市的治理能力，应急管理正在向精准预防管理转变。围绕‘城市动态’‘城市保障供应’等几个维度，直观反映城市运行的宏观态势。整合接入了22家单位的33个专题应用，开发 ‘地图服务’‘气象服务’‘交通保障’‘应急处置’等六大公共插件，为跨部门、跨系统的联勤联动增效赋能。
目前大部分头部地产企业均已布局进行智慧社区建设，通过针对头部地产企业的调研我们发现有80%以上的头部企业均已参与其中。在智慧社区应用场景上涉及安防安全的应用功能几乎成为每家地产企业建设智慧社区时的标配，其中主要包含智慧安防、智慧门禁以及智慧停车等功能，这些基于感知设备的基础智慧应用也已成为近年来上海“美丽家园”建设任务的标准化模板。然而，在与智慧城市融合的应用场景功能打造上，地产企业仍旧有些动力不足。一方面是因为大部分智慧社区的建设仍刚起步，大部分企业仍处于试探和摸索阶段，另一方面也是由于缺乏政府政策导向。而随着此次上海针对住房数字化相关政策细则的落地，一定会促进更多地产企业深入智慧社区与“两网”应用的融合探索，提升智慧社区的生活品质，也进一步为促进上海智慧城市的建设加码。
智慧社区安防与城市安防的联动
数据来源：公开资料，克而瑞科创整理
以推进住房领域数字化转型为重点任务
政策原文：
推进住房领域数字化转型。加快完善房管信息系统集成平台功能。加快推动住宅小区智能感知设备、智能配送设施等新型基础设施建设，推动物业服务线上线下融合发展。不断丰富数字化应用场景，继续完善城市网格化管理平台中的群租整治场景、住宅修缮监管场景和历史建筑保护场景。
政策解读2：
· 加快智慧社区中智能感知设备建设，比如无感通行、智慧车行、智能梯控、智能家居等。目前上海很多社区已基本实现了智慧停车、智慧梯控和无感通行门禁等，同时融创、龙湖等社区已通过自研和外部合作模式，打造了多端服务的集成平台，为物业带来了提高客户满意度、降低人工成本与设备消耗、提升人均效率、增加营收、提升应急系统响应速度等成效。
· 加快智慧社区中智慧物流和智能末端配送设施的建设。2020年12月沪建房管联在《关于上海市推进住宅小区和商务楼宇智能末端配送设施(智能快件箱)建设的实施意见 》中提到，全面推进本市智能末端配送设施(智能快件箱)建设，优化末端配送布局，提高末端配送效率，为解决本市末端配送最后“一公里”难题提供有力支撑。随着疫情的影响以及用户电商购物习惯的养成，无人快递柜已成为智慧社区的标配，甚至诸如无人售货机、智慧微菜场、智能取餐柜、智能回收站等各类智慧末端配送终端也成为地产企业快速布局智慧社区应用功能的一个方向。
· 推动智慧物业发展，促进物业服务线上和线下业务的融合。2020年10月，国家发改委会同有关部门印发了《近期扩内需促消费的工作方案》，提出推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求，优化社区公共服务，打造15分钟社区生活圈，重点提升教育、文化、医疗、养老、体育、休闲及就业等设施的配建水平和服务功能。比如金科、龙湖等物企打造的智慧物业平台可以实现在线物业缴费、在线客服、在线商城、不动产管理、汽车后服务、房屋租售、旅游出行、远程医疗问诊等服务。在此背景下，如何精准分析居民生活需求，打造实用的可落地的智慧社区服务产品，为居民打造便捷的生活圈，成为地产企业未来可以考虑的方向。同时，在建设社区服务平台的过程中，保证用户数据的安全与隐私，制定详细的供应商挑选标准，以及后续的服务质量考评机制等细节都是地产企业不可忽视的考虑因素。
“物企&服务提供商&业主”三方联通
实现精准化需求创造
数据来源：公开资料，克而瑞科创整理
深化城市更新、增强住宅小区宜居性、强化科技驱动为三大主要任务
政策原文：
深化城市更新，改善既有住房居住条件：不断提升旧住房更新改造水平。坚持“内外兼修”，房屋本体修缮和环境整治、智能化改造等相结合。统筹实施管线入地、二次供水、雨污混接改造、消防设施改造、积水点排除、海绵化改造、环境整治、道路整修、违法建筑整治、适老性改造、智能化改造等工作。积极推进住宅小区无障碍环境建设和改造，支持养老、家政等生活性服务发展。健全住宅小区突发事件快速响应防控机制，督促各物业服务企业、区房屋维修应急中心等，及时落实应急队伍、应急物资，强化应急响应和处置。
政策解读3：
旧房改造加强智能化、适老化、安全性建设。2020年11月，国务院办公厅印发《关于切实解决老年人运用智能技术困难的实施方案》，方案中也提出，有效解决老年人在运用智能技术方面遇到的困难，让广大老年人更好地适应并融入智慧社会。上海作为全国老年人集中区域之一，目前上海已有超500万60岁以上的老人，占比超35%，但由于养老设施不足和文化理念，更多的老人习惯居家养老方式。
目前在旧改方案中，基础设施的改造往往成为核心，建设适合老人使用的智能感应基础设施设备成为必不可少的考虑因素，例如无障碍厕位、座椅式无障碍升降平台电梯、进入式浴缸、可折叠变动轮椅、电动护理床、一键紧急呼叫按钮等。同时，参与养老社区改造的地产企业也可以从智慧化的角度出发，结合针对性的养老场景，打造“老有所依、老有所养”的特色应用。比如探索针对老人的智慧健康管理场景，实现老人们的体征监测与报警、日常慢性病药物自动配送、定期医护线上问诊等社区服务，以及针对老人摔倒、老人走失等重点人群监护的监测报警平台和机制，着实提升智慧社区居家养老服务水平。
多维数据联动助力社区助老/护老服务力
数据来源：公开资料，克而瑞科创整理
政策原文：
提升治理效能，增强住宅小区宜居性：推动住宅小区综合管理服务事件全面纳入街镇城市网格化平台闭环管理，推动城市管理服务向社区延伸。
政策解读4：
积极推进智慧城市建设，推动住宅小区综合管理服务事件全面纳入街镇城市网格化平台闭环管理，推动城市管理服务向社区延伸。鼓励物企在社区服务管理中积极与城市智慧管理深度融合，比如高空掷物、消防占道、电瓶车入梯、违法群租、可疑人员轨迹追踪、设备能耗管理等场景监测，物业应利用自有感知设备与两网做融合，打造事件处理闭环，通过智慧安防与大数据系统，实时监测是否有相关隐患事件，物企可针对设置相应事件常态化处理机制与应急处理机制，及时联动城管等部门上报相关情况。
政策原文：
强化科技驱动,提高住房整体品质：以装配式建筑、建筑信息模型(BIM)技术为抓手，推动绿色、循环、低碳的住宅建设，形成从设计到施工全过程绿色管理。全力推进新建大型居住社区配套建设。研究制定配套建设资金筹措、保障新机制。加快推进基本配套设施建设，确保配套项目与住宅同步建设、同步交付使用，满足居民入住基本生活需求。
政策解读5：
推进智慧建造，以装配式建筑、建筑信息模型(BIM)技术为抓手，推动绿色、循环、低碳的住宅建设，形成从设计到施工全过程绿色管理。BIM技术可以通过建模的功能，精确地跟踪项目中材料与资源的使用情况，提高材料利用率，优化资源分配，录入周围光照、气候等室外因素，协调与周围的关系，保证设计符合节能环保的要求，同时在施工阶段前可以模拟施工和冲突监测，避免不当损失。BIM模型可以整合建筑工程所有信息，提高运营管理效率，实现后期维修、保养等多方面的便捷。例如，望京SOHO在建设施工阶段中使用BIM技术，可视化控制便于多方协调，在重点、复杂空间机电深化、钢结构和幕墙设计、加工、安装等都提供了重要帮助。
总体来看，本次《规划》围绕“产品创新”和“运营能效”两个大方向给参与智慧社区建设的地产企业和相关科技企业明确了很多小目标。无论是从“民生为本”出发的多样化场景探索，还是基于15分钟社区生活圈的服务平台打造，亦或是结合BIM技术的地产建设全流程应用赋能低碳经济，都给地产企业未来发展指出了更多思考方向和发展目标，结合住房精细治理与品质发展的原则，为上海加快推进智慧社区建设乃至智慧城市的发展添砖加瓦。
