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支持公积金用于加装电梯等自住房改造

提要:4 月 15 日,广州市政府常务会议审议通过了《广州市老旧小区改造工作实施方案》(以下简称《方案》)。广州将健全居民群众参与机制、调动各方参与,完善社会治理体系,不断探索超大型城市有机更新实现高质量发展的新路径。值得一提的是,《方案》表示,支持小区居民提取公积金,用于加装电梯等自住住房改造,对于集资加装电梯的居民,各区政府根据实际可给予适当的财政补助。

  4 月 15 日,广州市政府常务会议审议通过了《广州市老旧小区改造工作实施方案》(以下简称《方案》)。广州将健全居民群众参与机制、调动各方参与,完善社会治理体系,不断探索超大型城市有机更新实现高质量发展的新路径。值得一提的是,《方案》表示,支持小区居民提取公积金,用于加装电梯等自住住房改造,对于集资加装电梯的居民,各区政府根据实际可给予适当的财政补助。

  重点改造 2000 年底前建成的老旧小区

  《方案》明确改造对象的老旧小区是指广州市行政区内建成年代较早,失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼), 重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。

  《方案》明确了两阶段的工作目标。第一阶段(2020 年 7 月— 2021 年 12 月),完成 2016 年摸查在册、纳入实施计划,目前正在推进的 323 个项目(484 个小区)的改造任务;基本建成老旧小区数据库;推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。

  第二阶段(2021 年 7 月— 2025 年 12 月),按照“成片连片,分步实施”的原则,结合老旧小区数据库存量,建立储备项目库,每年滚动修编老旧小区改造计划。将片区划分为若干实施项目,逐年推进。到 2025 年底,基本完成 2000 年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

  创新三条改造实施路径

  老旧小区改造的实施路径也有不少创新。《方案》明确了三条实施路径。一是混合改造有机更新。挖掘文、商、旅、创价值街区,试点实施“留、改、拆、建”混合改造,支持功能置换、公房分类活化、闲置低效空间再利用等改造方式,引入优质产业、企业,高水平统筹推进有机更新。

  二是企业规模化建设运营。统筹小区存量资源和活化利用低效空间等各类资源,引入市场力量,可通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作,基础设施项目特许经营(BOT)等模式,引入企业或国企平台等市场化方式推进,实现老旧小区改造项目全生命周期建管一体化。

  三是政府与社会投资组合实施。采取“政府投资+社会投资”的组合原则,引入社会资本组合实施;对于不具备混合改造实施条件,也无法引入社会资本建设运营的小区,采取政府“保基本”的原则实施改造。

  专业经营单位参与改造享税费减免

  《方案》明确建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资多种模式灵活组合的机制。

  其中,对于专业经营单位,落实税费减免政策,专业经营单位参与政府统一组织的老旧小区改造,对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用,可以作为该设备的计税基础,按规定计提折旧并在企业当期费用税前扣除;所发生的维护管理费用,可按规定计入企业当期费用税前扣除。

  支持小区居民提取公积金改造自住房

  对于居民出资,《方案》提出可采取但不限于以下四种方式。一是直接出资参与改造,居民通过集资对楼栋本体(如屋面、外墙、防盗门、楼梯间等)进行修缮;也可通过捐资捐物、投工投劳参与改造。

  二是让渡小区公共收益(如户外广告、停车、社区低效空间再利用等收益),通过引入规模化运营企业运营,用于小区的改造和日常维护管理。

  三是完善小区后续管养,小区改造前居民集资建立后续管养基金,并承诺引入专业物业管理或准物业管理的,优先纳入改造计划。

  四是支持小区居民提取公积金,用于加装电梯等自住住房改造,对于集资加装电梯的居民,各区政府根据实际可给予适当的财政补助。

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