行业投资逻辑重构，三成上市房企业绩目标预增低于10%
“三条红线”之后，金融端供需两侧均受到政策影响，行业全面转向去杠杆，房地产行业发展逻辑发生了根本性的转变。
加之2月底，土地端迎来强监控，“集中供地”政策的落地和实施迫使企业在不同类型的城市投资策略、投资方式都将重新调整，供给侧的变革将促使行业迎来新一轮的洗牌。
整体来看，谨慎投资仍是房地产行业下半场的主旋律。
一季度恰逢上市房企披露2020年业绩，从业绩会透露的销售目标来看，企业对房地产市场判断及投资策略都产生了较为明显的变化，近三成上市房企2021年的业绩目标预增低于10%。叠加22城集中供地政策影响，对重点布局房企的资金流动性提出了更高的要求，投资需求势必将下沉至周边三四线城市，但区域选择仍然聚焦长三角和粤港澳大湾区。
对于房企而言，未来提升投资质量、拓宽投资渠道将成为突围的核心竞争力。
01
近三成房企目标增速低于10%
房地产行业杠杆红利消失，房企生存难度加大，企业销售目标完成情况是一个非常直接的数据。2020年，规模房企的业绩目标完成情况不及2018年和2019年同期，并呈现出逐年下滑的趋势，企业发展从追求高增长过渡至以稳健、提质增效为主。
根据CRIC梳理，已有30家上市房企在业绩发布会上披露2021年销售目标，其中，业绩目标预增低于10%的房企占比达到了三成，整体目标增幅有所放缓。
具体而言，销售目标增速调至20%以上的房企只有3家，其中朗诗目标增速达到21%；销售目标增速在15%以上的房企多达12家，占比近半。实际上此类房企仍处于业绩规模扩张阶段，力争实现在行业内站稳脚跟。
但调低目标增速将是规模房企主旋律，比如2020年目标增速定得较高的金茂、绿城，今年则从20%以上降低至10%左右，追求“有质量”的增长。
TOP10房企相对内敛，预期业绩增速均在10%左右，低于行业平均水平。例如绿城2021年的销售目标较2020年完成额仅有7%的提升。一方面10强房企已经占有较大的市场份额，拥有足够的规模优势；另一方面控规模、强调体制增效是规模房企当前的战略核心。
图：部分典型房企2021年销售目标较去年业绩涨幅(单位：%)
数据来源：企业业绩发布会、CRIC整理
02
房企投资聚焦长三角和粤港澳
综合近40家上市房企投资态度来看，2020年超过半数房企投资保持审慎，拿地销售比低于行业平均，部分企业新增货值同比下滑较大，其中以规模房企居多。
反观处于规模扩张期的房企，他们投资较为积极，这一比例超过三成。如德信、上坤、弘阳、景瑞等，此外部分绿档房企中海、招商、龙湖等凭借自身财务优势，保持较为积极的拿地态势。
投资策略上，随着杠杆红利的消退，房企投资更加聚焦。
首先，以城市群为主，尤其是长三角和珠三角的粤港澳大湾区，最受房企关注。从部分上市企业公布的2020年新增土储的分布情况来看，四大区域的受关注程度从高到低为：长三角>珠三角=中西部>环渤海。与整体平均热度都较高的长三角不同的是，上市房企对珠三角区域的关注主要集中于大湾区城市群，珠三角城市群内部的地市热度也有较为明显的分化差异。
其次，由于资金掣肘、调控频发等因素，市场波动性较大，多数房企以深耕为主，在核心城市精准投资，做大做强做透市场，以此来提高市占率。如祥生立足浙江省，深耕长三角，建业聚焦河南省，佳兆业深耕大湾区。
最后，投资聚焦在高能级城市以及都市圈周边强三线。这些城市经济基础、房地产基础以及人口基础等潜力较大，且抗风险能力更强。如德信在深耕长三角区域同时，强调聚焦一二线及强三线城市，中梁也在积极践行投资聚焦二线城市及强三线城市。
图：部分房企2020年投资态度及投资策略
数据来源：企业业绩发布会、CRIC整理
03
五大策略应对集中供地
供地“两集中”将成为房企面临的一大挑战，并对计划在一二线城市投资的房企投资节奏产生较大影响。
集中供地一定程度上增加了房企的经营风险。在土拍阶段，房企需要加强资金统筹能力，通过调整融资节奏和回款节奏，避免大量资金的长期闲置，保证有充足保证金参与多宗地块的竞拍。此外，集中供地或将导致未来项目集中入市，房企竞品压力增加。
多数房企根据自身投资节奏，采取应对策略以实现投资突围。整体来看主要为以下五点：
第一，强化布局优势。全国化的房企在面对集中供地时压力较小，在其他城市拿地、均衡发展等方式可平滑风险。
第二，财务能力。集中供地对企业资金整合能力和筹措能力提出新的要求，如财务稳健、现金流准备充分的房企则认为投资机会更大。
第三，多渠道拿地是企业应对供地新政的策略和优势之一。如宝龙、时代中国、合景泰富等通过勾地、旧改等方式破局。时代中国2020年接近50%的土储来源于旧改，对于公开市场的依赖已经逐步减少，受到影响程度也较小。
第四，管理能力。未来两集中政策中或将有更多城市纳入范围，对计划在这些城市投资的房企来说，资金安排需更有指向性。新城、新力等房企表示将提高整合资源的能力，通过信息化管理加大资金的统筹能力。
第五，研判能力。提前对市场进行研判，确定进入时机，是集中供地后企业提高拿地效率、避开投资高峰期的重要方式。例如弘阳、融信等深耕型房企，在区域内有成熟的投拓、销售团队，对当地市场研判能力强的优势显著。
04
房企弱化投资预算，强化动态调整
由于外部政策因素导致投资需要不断进行动态调整以匹配发展需要，多数房企并未提及2021年投资态度及预算，而已公布投资意向的房企投资态度则表现分化。
多数房企明确2021年仍将延续去年以来积极的投拓态势，典型如宝龙、绿城、佳兆业等。以绿城为例，2021年一季度新增货值位列新增货值第四，高于其销售排名，拿地销售比为0.69，高于行业平均。2021年绿城表示还将加大收并购和勾地力度，争取多拿优质地块，但是面对风险较大的项目，绿城的投资态度还是较为谨慎。
而融创、雅居乐、时代中国等房企则表示2021年将保持审慎的投资态度，但侧重不同的角度。融创更加强调在资本结构持续优化的情况下谨慎拿地，通过公开市场拿地、合作、收并购等不同渠道投资布局均衡；时代中国则强调采取多元化的土地获取方式，通过拓宽渠道保证充足的土地储备；雅居乐和德信则更加强调投资区域的选择，在投资聚焦的大环境下，均选择了持续深耕的布局。
表：部分上市房企2020年-2021年投资表态
数据来源：企业业绩发布会、CRIC整理
值得一提的是，今年业绩发布会上公布2021年投资预算的企业较往年有所减少，在“三道红线”和“两集中”等政策发布后，企业投资节奏、金额在很大程度上受到外部因素制约，因此房企也有意弱化投资的具体指标，根据销售情况进行动态调整。
从部分公布了2021年投资预算的房企来看，不同房企的拿地销售比有较大的差异。世茂、中梁等房企提出将按销售的50%和40%比例来控制拿地，而金茂的预期的全口径投资金额为千亿左右，整体拿地销售比达到0.4。
图：8家上市房企2021年拿地销售比情况预估
数据来源：企业业绩发布会、CRIC整理
2020年下半年以来，谨慎的投资态度贯穿行业发展至今，由于企业连连“降档”，财务稳健性有所恢复，预计2021年的投资积极性将有所修复。
从投资布局来看，长三角各能级城市均为房企投资重点，一季度投资数据显示，百强房企投资金额中超过一半位于长三角，其次是大湾区和中西部地区。在22个核心城市进行两集中供地的情况下，市场热度将从一二线城市外溢，预计长三角和大湾区的三四线城市土地市场将持续受到关注。接下来重点城市集中供地，土地供应将会维持高位，在资金分流和“因城施策”调控压力下，预计非重点城市地价和溢价率将得到进一步控制，二季度将是更好的拿地时机。
对于房企而言，融资端、投资端受限的情况下，仍需修炼“内功”，尤其财务稳健性、多渠道投资能力、城市研判能力等将成为影响企业未来投资质量的重要因素。
