老旧小区加装电梯如何"向前一步"破难关？
加装电梯，解决居民上下楼难题，是提升老旧小区居住品质的一项重要内容。为全面推进老旧小区改造升级，今年年初，住建部发布住宅“新标准”，4层以上的老旧小区今后都要加装电梯了。
其实早在2017年，宁波就启动了老旧小区加装电梯工作，首部加装电梯于2018年年初在鄞州孔雀小区交付使用。之后，这项民生工程在全市多地铺开。尽管有政府财政补贴和各方的支持，但在不少小区，加装电梯一事“磕磕绊绊”，甚至“中途熄火”。
如何妥善处理装与不装的得失分歧、平衡业主之间的利益关系，是推进老旧小区加装电梯的核心所在。对此，奉化区从完善社区治理、规范工作流程入手，集合各方力量，在消除业主间矛盾、“一站式”服务等方面做了有益探索，为这项民生工程的推广积累了经验。
“老楼加新梯”
费用可承受，幸福感增强
上周，笔者来到奉化锦屏街道桥东岸路151幢。楼房的北侧，一部加装的新电梯格外醒目。居民董阿姨说，他们楼里的10户住户是去年下半年提交申请报告的，电梯刚装好，等过阵子调试完、验收通过就可使用了，“我们都盼着早点使用呢”。
奉化是从2019年开始实施老旧小区加装电梯工程的，两年间共加装了10部电梯，都集中在中心城区县江两岸的几个小区中。其中，锦屏街道的广平小区就加装了4部。小区14幢1单元的加装电梯于去年10月投入使用。项目发起人、4楼住户巩秋一告诉笔者，他们这栋楼已经20年了，一楼是临街商铺，(加装电梯)矛盾处理相对容易，尽管如此，各种协调工作依旧繁重，前后花了两个来月，单元内10户住户才完成签字手续。
奉化区为加装电梯制定了一个各楼层费用分摊参考表，一层住户不用掏钱，2层出3%，3层8%，4层19%，5层30%，6层40%。巩师傅说，加装电梯总费用50万元，其中20万元来自政府补贴，“我是4楼的，自己出2.85万元，6楼的最多，要6万元。但有了电梯，上下楼舒服了，生活方便多了。这点钱出得起，也出得值。”
新电梯使用近半年，运行平稳，大伙都说好。3楼住户张大伯说，电梯噪声很轻，在家里基本听不到，“我们上了年纪，出去买菜、搬个东西，上下走楼梯实在辛苦。现在用上电梯，一上一下，人轻松了，交关好！”
加装了电梯，使用成本高不高呢？巩师傅给笔者算了一笔账，整个单元平均每个月电费70多元，也是按比例摊到各户，6楼的最多也就10多元。“电梯头两年质保期不用钱，之后每年的维保费在两三千元。”巩师傅说，这点费用不多，住户能承受。
奉化区住建局房管中心电梯加装项目负责人陈新明说，奉化中心城区不大，与鄞州、海曙等相比，适合加装电梯的老房子要少得多，但群众响应还是蛮热烈的。之前两年，区里每年的加装名额是5部，但前来报名的单元楼有10余个。今年计划加装6部，有可能还会增加。
加装电梯
这几个“坎”必须迈过去
根据加装电梯相关规定，奉化区实施“三落实一优先”原则，首先落实好意见征求一致、确定好自筹资金、分摊比例和电梯后续委托管理的老旧小区，优先加装电梯。
陈新明说，目前老旧小区加装电梯，基本上以单元(即一个楼道)为单位提出申请，前提是取得单元内全体业主同意，并签署协议书，只要有一户不签字就“泡汤”了。从现实情况看，加装电梯，高楼层住户的热情远远高于低楼层住户，特别是一楼住户，很多有顾虑。意见不统一，是加装电梯中面临的最大难题。
“原因是多方面的。低楼层住户使用电梯频率少，又担心加装电梯后会有噪声、采光方面的不利影响，甚至有抵触情绪。”陈新明说，越是房价高的地区，加装工作越难做。此外，也有住户因为经济原因不肯掏这笔钱。“有好几个单元，因为种种原因，几个月下来，住户无法达成一致，最终连牵头人都‘心凉’了。”陈新明说。因此，能不能形成共识，让大家把字签下来，牵头人的动员、协调能力以及居民之间平时相处是否和睦、能否换位思考等，非常重要。
即便是单元内全体业主都签了字，能不能装电梯，还要看楼房结构以及周边环境适不适合。宁波鳞瑞电梯设备有限公司总经理鲍黎明说，加装电梯，一部分力要“吃”在房子上，打桩要10多米深，还要开挖基坑。像建于20世纪80年代的部分小区，本身地基状况不好，楼房比较“脆弱”的就不能装。有的电梯选址会影响消防通道，有的楼房结构中间有主梁的，这些都不适合加装电梯。“一些房子有地下室的，加装电梯的施工难度和费用也会大大增加。”鲍黎明说，加装工程很复杂，要综合考量各种因素，首先确保安全，并尽可能少破坏绿化，不影响通行。
此外，还要考虑到周边楼房居民的反映，及时做好协调工作。锦屏街道光明社区党委书记罗超芬说，广平小区有栋楼要加装电梯，公示期都过了，等到要施工了，后边楼房部分居民以影响采光等为由表示反对。“区房管中心、社区以及施工单位等开了好几次现场会，与投诉居民面对面交流，坦诚以待。”罗书记说，等后来电梯装好，居民发现基本上没啥不利影响，反对声音才自行“消失”了。
政府引导
共治共管，共圆“电梯梦”
“老旧小区加装电梯是一项惠民工程，需要集合更多力量，一起来推进。”奉化区住建局房管中心物业管理处余辉杰处长说，为了推进电梯加装工作，区里制定了详细的工作流程表，住建、综合执法、市场监管等部门精诚协作，开展现场查勘、实施网上联合审批，并设置了电梯加装“一站式”服务企业库，包括设计、施工、监理等，供业主自己参考选择，效率比较高，工程施工一般两个多月就够了。
到目前为止，业主对安装的10部电梯质量都挺满意。“通过两年的实践，我们与属地街道、社区以及相关部门，摸索出了调解矛盾的一些办法。”余辉杰说，今年准备借老小区改造之机，把加装电梯这块工作带进去，多发挥社区的力量，多挖潜力。“通过多种渠道加大宣传力度，让群众全面了解加装电梯利弊得失，加快形成共识”。
“加装电梯，总体上利大于弊。”鲍黎明说，加装电梯，占地不到5平方米，对小区绿化破坏很小，一般也不影响道路通行。实际上，加装之后，很多低楼层住户发现先前有点过于担心，电梯运行噪声微乎其微，采光、通风影响也很小。另一方面，有了电梯，几乎没人走楼梯，楼道“清静”许多。“加装电梯，高楼层房子有明显增值，但低楼层的也不见得贬值，虽然先前稀缺性优势削弱，影响二手房交易。”鲍黎明建议，高楼层的住户要将心比心，如果能做出一些善意补偿，将有助于加装工作的推进。像上海就出台规定，在电梯加装以及后续使用上，一层、二层的住户是有补贴的，这样就比较有利于邻里矛盾的调和。北京海淀区部分老旧小区还探索“电梯租赁”,实行企业出资、免费安装、有偿使用。业主平均每月每户交200元左右就够了，加上电梯广告收入,有效减轻业主负担，激发加装积极性。
“人心聚起来，电梯动起来。”罗超芬说，要把加装电梯成为激活居民自治动能的“润滑剂”，通过政府的引导，在小区中建立楼组自管会，共治共管，发动居民更多地参与小区公共事务，邻里关系也会更融洽。“现在电梯运行的电费开支、维护保养等事宜，一般由牵头的热心居民在做，这并非长久之计。”罗超芬说，如果老旧小区引入物业管理，把这些琐事也带去，就解除了居民的后顾之忧。比如山东省济南市建立既有住宅加装电梯议事制度,为解决业主之间对加装电梯的意见分歧创造条件。罗超芬建议，在电梯选址建造、业主异议协商等方面，政府部门制定出台更为具体的规范标准，便于基层操作，让这项惠民工程更好地推行。
