设计家·智慧家 精装新趋势的供应链探讨！
3月21日上午，深圳时尚家居设计周期间，由中国房地产采购平台(优采)联合展会主办方深圳市家居行业协会共同举办的设计家智慧家·智能家居论坛暨第二届地产精装供应链高峰论坛在深圳国际会展中心隆重举办，设计圈、地产圈、家居圈大咖齐聚一堂，共话一场思想盛宴。
地产精装供应链高峰论坛作为深圳时尚家居设计周的重要模块，旨在探讨后疫情时代，从住宅精装逻辑、精装后市场运营到家装新技术，探讨随之延伸的供应链产品需求、精装标准化发展趋势、运营模式、一体化技术及产业链融合等新思维。
图：地产精装供应链高峰论坛现场
地产精装需要全产业链协同
中国房地产业协会副秘书长杨卫江做了开场致辞，他表示，中国“精装修”进入爆发期，精装房的本质是改变交房的标准，从政府的角度来说，推行精装房是国家倡导绿色建筑的发展趋势。它整合了地产、装修、建材、监理、运输等各个环节，达到资源的合理配置与优化。为了实现碳达峰、碳中和目标，精装修交房是必然的发展趋势。从目前精装目前情况来看，产品研发、工程质量、采购供应链管理等方面还不够成熟。杨卫江希望，未来房地产企业上下游产业链企业在精装产品研发、供应链产品需求、精装标准化运营模式、产业链融合等方面密切合作，为精装房市场提供更多符合消费者需要的绿色、低碳、环保的优质精装产品。
图：中国房地产业协会副秘书长 杨卫江
随后，新浪地产(微博)设计全国主编罗大全代表论坛主办方之一优采平台致辞，优采平台作为中国房地产业协会推动产业链优质资源整合的平台，新浪地产也是打通上下游行业的媒体平台，一直为产业链的紧密合作赋能，希望能得到更多企业的关注和支持。罗大全在致辞中表示地产精装更重要的是全产业链协同，如何让房企找到更加合适的设计、技术、材料、部品，是当前精装住宅产业链亟待解决的重要问题。优采联合展会主办方深圳市家居行业协会持续举办地产精装供应链高峰论坛，是希望通过论坛的演讲、精彩对话，从政策、企业的实践、创新角度等带来耳目一新的感受。以痛点打痛，为痛点找到解决思路。
图：新浪地产设计全国主编 罗大全
精装新思路 从设计、成本到采购
尽管精装修是大势所趋，但从近几年来的精装实践来看，产品研发、工程质量、采购供应链管理等方面都还不够成熟，因为精装修不够“精”而带来的一系列问题也日益凸现，相关调查显示，精装房二次装修比例超过三成，改造升级比例更是近六成，每年造成近300亿元的巨大浪费。如何解决这些精装痛点，来自房地产企业设计、成本、招采各专业领域的嘉宾们分享了他们从业多年的经验和实践。
在首创置业北京公司精装设计负责人曹宇芳看来，中国的设计水平不亚于国外设计师。当下正是国潮崛起，追寻传统文化，探索国潮回归的大好时机。在《新国潮·室内设计》的主题演讲中，曹宇芳通过同一历史时期欧美流行文化以及中国近现代室内建筑发展趋势，解读新国潮再次崛起的中国本土文化自信。曹宇芳认为，通过探寻历史可以看到，国外并没有月亮更圆设计更好，如今在世界一流舞台当中有非常多中国设计师的身影了。谈当代新国潮，是希望中国的设计力量站出来，从自己文化当中找取灵感，把属于中国的设计风格应用到新的住宅产品设计当中去。
图：首创置业北京公司精装设计负责人 曹宇芳
嘉里集团武汉公司成本负责人高飞从地产公司成本控制的角度独到的解析了地产精装修行业的巨大机会，他表示，从2015年~2020年国内精装化率发展趋势，对比国外的精装房渗透率，中国的市场还有极大的增长空间。到2024-2025年左右，精装房将成为万亿级的市场。而随着精装成本逐渐赶超土建成本，精装修也成为房地产企业重要的财务工具。作为房地产公司的成本控制专家，高飞认为，应该让精装房回归到好产品上。解决精装修质量问题，在高飞看来，要解决部品适配、做好精装工程的策划、关注体验感、创新性、可持续性、资本化。另外，要架构合理，做精明领导，仔细研究做工艺大师，对标学习做精装高手。
图：嘉里集团武汉公司成本负责人 高飞
来自房地产招采线条的嘉宾，卓越置业集团有限公司部门集采负责人曾志坚则结合行业的发展做了《新地产时代供应链管理分享》的主题演讲，曾志坚认为，目前精装修发展趋势不可逆，房地产行业进入了管理红利的时代，房地产企业要发展更多是要向管理要效益。
曾志坚表示，在当前阶段，有两类地产公司：一是高负债低周转虚胖型的，基于“三道红线”及“集中供地”政策驱动，它会通过降低负债回归真实的规模；二是稳健型的，借助低负债和高周转的优势，借机快速上升至区配的实力规模。由于政策及市场影响导致地产企业融资成本的急剧上升，对于融资能力和现金流管理能力要求会越来越高。
基于客户为本的理念，卓越集团对于供应链管理执行四个维度，分别是质量可靠、价格合理、平等竞争、契约精神。同时严格执行采购三道红线，实现阳光采购。
面对行业的变化，结合卓越集团供应链管理，曾志坚也提出了一些策略思考。深入上下游供应链研究，真正实现提质降本；通过新产品替代和?艺优化降低项目成本；搭建甲供材线上平台规范甲供材管理，实现成本可控；推行手机端移动协同平台+强化变更签证管理，从前端做好合约管控；落实供方实名制推荐，建立关键供方发展策略，以效率优先，打造又快又好的供应链，实现快优展+好大区，助力项目运营。
图：卓越置业集团有限公司部门集采负责人 曾志坚
管理红利时代做好精装修
新国潮当下，在房地产企业加强成本控制和供应链管理的大背景下，供应链企业又该如何赋能精装修？在优采云学院主编黄太阳的主持下，来自房地产企业和供应链企业的4位嘉宾，代表合作方不同视角展开了一场新地产精装时代下的品质与供应链赋能的精彩对话。如何在管理红利时代做好精装修？在结束交流对话后，主持人黄太阳总结表示，管理红利时代更多是乙方要洞察甲方的需求，对于甲方来说，供方选型的时候要考虑适配，以前更多是产品适配，今天延伸的话题是能力的适配。因为现在都在变，现在进入了微观的时代，每个企业的情况都不一样的，“三道红线”“22个城市一年拍3次地”，导致大中小型房企某种程度上是同一起跑线。供方要进入微观的层面，结合开发商的趋势变化满足需求。
图：高峰对话现场
话题一：这些年精装修上遇到的坑
优采云学院主编黄太阳：我们在精装房合作过程中容易什么样的坑？
路劲地产工程成本部副总经理陈又亮：做精装房是市场有需求，也是国家政策导向与房地产发展的趋势，而地产公司则是对于利润的追求和产品销售溢价的考量。在这方面，目前大部分的地产公司才开始做，并没有进行过很深入的研究，所以遇到的“坑”真是各种各样。比如前期的设计对配置、风格、尺寸考虑不周到，致使后期项目精装修施工过程发生大面积整改。
益田地产成本中心总经理张雪松：很多地产公司以前没有精装工程师，都是土建工程师替代，比如装配式建筑，如果不把精装提前考虑进去，预制板块的开洞和开槽都会产生很多不必要的浪费，甚至有一些结构安全的隐患。这两年益田地产注重从设计到施工甚至客服，同时精装供应链也作为集团战略的主要板块和内容来进行整合。使得这两年精装房产业有更好的惊艳亮相。
黄太阳：作为供方如何解决这些问题？
名门锁业 KA中心总经理吴国将：供应商也要避免踩坑，智能锁是精装修提升品质的亮点，精装交付最后一项是关门环节，往往到智能锁进场的时候，房子在半个月到一个月之内就要交付了，留给我们进行安装和操作的时间非常有限，这就需要供应商能有快速响应的能力，我们完善的全国服务体系这时候就体现出优势了。另外我们也在不断的优化产品结构，不断提升产品的稳定性和安装效率，新一代智能锁产品能做到5分钟每把的安装速度，这大大提升了服务效率和客户满意度。
箭牌卫浴大客户事业部副总经理孙亮：箭牌通过二十多年与房地产公司的沟通、融合与合作，已构建了一套完善的战略合作服务体系。从研发、生产、售后、交付，具备规范的交付管理体系，能满足战略合作的高效品质交付。为了更高效解决合作过程中产生的问题，箭牌针对每个项目构建一对一定时沟通反馈机制，将合作和生产中所遇到的各种问题整理归纳，形成相应的解决方案融合到服务中，比如交付的技术标准、标高等，是不是能及时提供甲方，提前建立详细的基础档案库，尽量将问题在萌芽中消灭，这些都是箭牌在合作当中比较成熟和可靠的经验。
话题二：我们会找什么样的供应商？
黄太阳：高品质精装对于我们供应链的选型要求和管理流程的难度提升了，我们怎么找到合适的供应商？
张雪松：选型最重要的还是品牌的选择，品牌就决定了成本的模式。一般情况下，营销给出定位，确定档次是怎么样。其次是设计，根据选型要求，成本招材，配合相关的资源，包括后期成本做分析。这个过程是比较漫长的。实际地产公司执行过程当中都是成本先介入，先确定成本，然后再招材去选，有哪个单位能匹配。设计选完型，最后跟营销确认，所以有时候是倒过来的。原来会让供应商大批量的送实样，因为设计不看到实样就不会定，这导致工作量比较大。后疫情时代对于线上选型工作流程的改进为双方减少了很多工作量。同时，也使大家选择的幅度大一些。这两年供方的供应链也相对比较集中，大浪淘沙留下来的都是精品。
陈又亮：近年来由于地产行业普遍追求高周转、快节奏的项目开发，在这样的条件下，我们很多计划为了配合项目开发节奏也是不断的变化。作为甲方的角度，在确定自己需要什么产品前，要先去了解市场、消费者和客户的需求之后，有一个大概确定的方向，之后从品牌效应考虑及最后需要呈现项目精装产品的效果也好，我们可以根据需要，针对性的邀请一些供应商来帮我们做一些专业上的建议和优化意见。综合这些意见之后，再来考虑圈定跟开发项目相匹配的部品款式与型号。进而再结合开发成本因素来考虑采购部品的售价，综合分析选择能够配合项目提供专业深化、有一定的品牌及产品服务意识的合作供应商。
