丁祖昱：房企加速数字化建设 积极探索多元化业务
为梳理房地产上下游合作现状，倡导阳光交易，引导规范采购行为，以品牌带动品质提升，共同服务美好人居，2021年3月16日，由中国房地产业协会作为指导单位，上海易居(博客)房地产研究院上海易居房地产研究院主办的“2021中国房地产TOP500测评成果发布会暨房地产高峰论坛”(以下简称“TOP500”)在上海中心花园礼堂举行。同期，备受关注的“2021中国房地产开发企业综合实力TOP500首选供应商测评研究报告”也在会上正式发布。会上，上海易居房地产研究院上海易居房地产研究院主任、易居企业集团CEO丁祖昱(微博 博客)发布了2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究成果。
上海易居房地产研究院上海易居房地产研究院主任、易居企业集团CEO丁祖昱
丁祖昱表示，经过多年的高速发展，房地产行业的格局也开始趋于稳定。相较于去年3月份，今年2021年10强的变动率为10%，50强变动也只有10%，相对来说强者比较稳定。10多年前第一次测评的时候和今天已经发生了很大的变化，在今年前10名中，万科排名综合实力是第一位，这是调整了测评标准之后最近几年来万科又一次回到榜首的位置。入榜企业的区域分布，华东华南继续保持优势，和近两年的市场相符合，长三角和大湾区的市场表现也是比较明显，这两块区域的企业也继续保持优势。
以下为文字实录：
各位嘉宾下午好，2020年出了一些新的政策，特别是三道红线，由于出了这些政策之后，我们测评的标准做了一些调整，把我们这次TOP500的测评标准，和大家做一下交流，这一次我们从新建立了一套测评标准，是在房地产行业协会这样一个整体的指导之下，在过去13年整体做测评工作的一个这么多经验之下，在相关主管部门要求之下，并得到了很多房企支持下做的一个新的调整。
做了一个测评标准之后，一方面对于整体的测评方法有了进一步的完善，另外进一步规范整个流程，而且我们把这套测评标准也对外公开，希望成为一个公共产品，让行业当中各个机构，各家企业都能够来使用这样的一套测评标准。
测评标准编制过程前前后后，从去年3月份，从去年的TOP500发布之后，我们开始酝酿编制整个测评标准，在7月份我们把这个立项完成，在11月份通过专家评审会，主管部门给我们做了相应的要求和文件，最终在今年3月份今天出了测评成果，整个测评标准制定过程，周期很长，环节比较多，但是也非常严谨。
在整个新的测评标准当中，指标体系分三类，一级指标8个，二级25个，三级73个，看一下三级指标体系相关的情况。最上面从一级指标，包括企业规模，包括风险管理，包括盈利能力，成长潜力运营绩效创新能力产品品质社会责任，八个部分，这是一级指标，前两部分规模和风险，特别是风险在这次测评标准当中成为和规模权重并重的，同等重要的两大指标，在过去十多年中房地产行业以规模致胜，原来做世界TOP500也是以规模致胜，但是有了两道红线之后，把他们作为同样的地位上。
下面是二级指标和三级指标，不一一展开，在相关报道当中都有，再网上其实也公开了整个测评标准，测评模型通过因子分析法组合评价法等等，进行所有的企业的排序。具体而言，入榜企业的变动率，经过多年的高速发展之后，其实行业的格局也开始趋于稳定，相较于去年3月份，今年2021年10强的变动率为10%，一家变动，50强变动也只有10%，相对来说强者比较稳定，大家可以想一下10多年前第一次测评的时候和今天已经发生了很大的变化。前10我们可以看一下万科在今年排名当中综合实力是第一位，这是调整了测评标准之后首次最近几年来万科又一次回到榜首的位置，入榜企业的区域分布，华东华南继续保持优势，和近两年的市场相符合，长三角和大湾区的市场表现也是比较明显，这两块区域的企业也继续保持优势。中部企业占比也开始提升了，所以应该讲因为我们是TOP500的整体排名，我们希望全国整体房地产发展可以更加精准一点。但是由于城市之间的分化情况比较严重，在不同区域之间还是存在着数量上的差异。
从企业的资产规模情况来说，TOP500企业资产规模继续保持增长的态势，这项指标已经连续很多年保持增长了，2020年TOP500的资产均值是同比增长了了，去年TOP500增速高于行业，是超过8%，全国行业销售额是8%这样的增速，TOP500房企增速比全国行业整体增速还要再高一些，有43家房企全口径的销售额过了千亿。
从风险管理指标来说，这是去年下半年开始非常重要的指标，长期指标有所改善，整体达标率比去年前年相关达标率有所上升，今年等到年报出完之后，我们相信还会有一批企业，三道红线会达标。
从房企资金来源来说，到位资金增速回升，按揭也回胜，看来今年个债按揭这块提升的难度压力都存在，所以五道红线之后房企在现金流和融资方面难度比较高。
从融资情况来看，实际回应了前面说的观点，龙头房企也开始下降，总的来讲，虽然整体市场的水还是比较充裕，但是流入房地产相对控制比较严。
绝对盈利能力，净利润的增速首次为负，都说房地产行业很好，但是从这个指标来说，也应该看到房企的压力，利润增速为负，总的利润比上一年还要减少，其中影响比较大的一个成本就是财务费用，财务费用吃掉不少利润。TOP500房企三倍均值差不多有12亿，同比增长0.15%，财务费用增幅较大，是18%。
相对盈利能力，资产收益率有所下降，这两个指标我们看到都是在下降的，所以房企今天赚钱没有那么容易，规模增加情况下反而在下降。当然龙头房企的盈利能力还是比较强，但是互相之间还是出现了差异，有的企业收益率高一些，有的企业比前几年要下降。净资产收益率均值30强最高，近9%，10强最低。
从运营绩效上来说，运营绩效指标有下调的情况，另外存货周转水平比较低，经过多年高增长之后，现在房企继续在运营上面再往上走，他们说要从管理再要效益其实难度比过去大。从社会责任指标上来说，最终还是继续保持稳定增长，这是房企不仅对行业，也是对社会最大的责任。
另外资本也关注ES6的报告。最后我讲一下测评结论。第一政策是中央政策从稳到稳，稳经济，稳价格，稳预期，今年稳价格的整体思路不会发生大的变化，从今年开年的政策情况，我们也看到，今年继续延续收的态势，总的来讲房地产的现实政策还是在大多数的城市还是存在。
从市场层面看，全国的销售还是继续保持高位盘整，开发投资的增速有所回落，这和去年一季度的疫情有密切的关系。另外也和去年下半年三道红线，8月23日发布的三道红线之后，房地产在融资开始收紧。
从行业角度来说，行业的发展其实也发生了变化，从高速增长到今天行业可能会慢慢步入缓慢增长，如果不能在融资给予房地产支持，五道红线出来之后，资金链会长期保持相对紧张的态势，房地产行业和房地产企业的增长都会受到比较大的限制。
从企业层面来说去年开始一方面受到疫情的影响，另外一方面也是受到企业自身的发展阶段的一个要求，开始了数字化的改革的建设，从信息化，从再信息化到今天的数字化，房企还是在这上面开始了比较大的投入。
另外营销角度来说逐步线上线下开始全面结合，线上营销也成为了房企全新的一个战场，相信在这些方面今年仍然会继续保持。
另外企业还积极地探索多元化，我们看到既有跨行业的多元化，也有在房地产上下游的多元化，房企今年参与到各个领域，包括我们在PPT当中列出来的物业管理，物业管理已经结出丰厚的果实，在2020年很多的物企的市值超过了1000亿，最高达到2000亿的市值。另外城市更新方面有相应的政策，从棚改旧改等等，房企积极进入，在租赁方面房企成为了先行者。跨界投资方面部分房企也迈出了一步。
应该讲整个房企在2020年发生了很大的一些变化，包括刚刚讲到的产品，我们相信未来这些变化一定会更多，也会对整个行业对我们的企业带来更积极更好的变化，也希望我们的TOP500可以越来越好。谢谢大家。
