保利资本李文轩：产业投资驱动地产及物业创新升级
9月22日下午，在2020年度大周期主题投资策略会期间，国泰君安联手中房优采共同举办“2020年秋季地产产业链高端论坛”，共同展望精装修与集采等产业大势方向。同期，优采、国泰君安、保利资本、CRIC(微博)证券行联合发起《中国房地产建筑供应链投资赛道分析》研究工作，旨在为广大关注房地产建筑供应链赛道的投资人、机构提供决策参考，探寻产业链投资机会。
保利资本副总经理李文轩
会议期间，保利资本副总经理李文轩以《产业投资驱动地产及物业创新升级》为话题进行分享。
今天从三个纬度分享，一是保利资本是什么时候开始地产产业链投资布局？二是如何看待地产产业链的投资机会？三是如何看待建材行业？
保利资本以地产主营开发业务为原点，“产业链赋能基金”为先导，积极布局产业链上下游优质公司，融合传统地产产业和新兴科技产业，深入践行集团“一主两翼”发展战略。
保利资本自2018年开始关注地产产业链的生态圈及投资机会。资本是市场化且逐利的，我们发现可以与地产产业链结合的产品的投资项目表现是最好的。在2017年、2018年保利资本率先投资全屋智能家居。同时观察到地产产业链中各个公司市占率并不高。比如东方雨虹保持近十年的增长，收入也在不断增长，市场占有率仍然有提升的空间，我们一直在思考，是不是应该把地产产业链的投资、把建材当成周期型的行业来看，以往更多是当成消费型的公司。当东方雨虹成长为2000亿的公司，是不是可以当成海天酱油？
2018年到2020年保利资本着力生态圈的初步搭建，率先破冰成立业内首支地产产业链母基金-保利赋能产业链基金一期；赋能产业链基金二期升级，引入政府引导基金等多方资源。
保利资本产业链布局以保利发展为中心的生态链产业圈，行业内聚集产业链合作伙伴，在行业洗牌阶段寻得双赢解决方案。不断通过投资，把部分C端业务推进B+C的发展，把立足于做B端生意的公司通过物业的渠道打造新的C端品牌。这样的结果就是，市场中的份额逐渐增加，符合消费的逻辑，既有C端又有B端，B端既能做存量又可以做增量，这是这两年获得最大的逻辑点。首先地产产业链的投资是帮助地产产业链的上下游公司获得更多的市场份额，突破原来5%的市场占有率的怪圈，同时让这个行业有长足的马太效应。
保利和碧桂园在今年共同成立基金。地产赋能基金以保利&碧桂园TOP5两大地产商赋能为抓手寻求市场优质标的，通过投资及业务赋能帮助企业快速增长。地产现在向产品化推行，双方携手实现地产产品的基础人群覆盖。
产业链赋能基金的能力，是多方的协同，不仅可以完成对地产产业链上下游的赋能和拓品，还可以协助地产商完成平台化转型、打造产业链和供应链金融生态圈，最终实现市场、市场服务和产品的升级，迎来地产行业的新时代。
一、生态链企业。一个是增量、一个是存量，拥抱地产开发B端集采和物业管理C端增值服务的丰富场景。今年部分企业增长不及预期，不及预期的原因是什么？生态链的公司在疫情中，有些公司表现好，有些公司表现不好。可以从这个角度看问题，原有渠道是不是发生了重大的变化？如果原有To C业务流程是“经销商体系”，经销商体系是不是出了问题？产品通过经销商体系进到卖场，还要获客，再与装修公司合作，会有不断的信息损耗，又带来成本之间的不对等。建材和轻工如果在零售的一端中出现哑火，链条出现巨大的问题，原有的经销商体系是不是出现问题？
二、物业。各个物业公司建立了美居中心，物业实际上不只是在做美居中心，物业在做创新业务中心，什么好卖就卖什么，什么能卖就卖什么，卖的产品都跟家居、建材、轻工、家电密切相关，这样的产品如果能提供服务属性，物业中的推行力度很大，这样的公司同样具备巨大的投资价值。
拥抱地产开发B端集采和物业管理C端增值服务的丰富场景非常重要，以智能家居为例，地产在做智能家居集采通常选择基础标配，但是会把接口留出来，买房子到物业最后交付的时候，物业公司对于买房用户有9-10次的触达，会问需不需要加装温控系统，有儿童的家庭是否需要再加摄像头和手机软件绑定。精装修仅打了板，这个板只是基础，板的基础上有部分家装机会也是把B端和C端打通，C端卖的产品要比B端更高，精装修很重要的一点是地产商押货时间长。这两个放在一起可以改变建材、轻工、家电、供应链企业的现金流，B端的集采和物业C端增值服务的生动场景，B和C只提供了重要的两个字“场景”，如果把“场景”理解清楚，可以获得业务导流，拥抱集采和物业增值，完成拓品品类和服务升级。
三、地产。地产现在把产品力当成很重要的一点，一个是政策需求，地产为什么做精装修？精装修是把房子作为一个产品做到比较强的提升。地产作为成本中心考量的时候，第一个需要沟通的部门是营销部门，营销要知道什么东西好卖，什么东西是更值得卖的产品，传导到成本中心，新品类或是产品做什么样的整合和改造。地产的开发、地产的供应链平台，这里有转变的机会。资金支持打造产业链生态圈就是投资的机会。整个产业链里是不是有供应链金融的机会，完成地产平台的转型，这是不断向前发展的过程。
四、市场。今年更多参与二级市场。二级公司自身主营业务有发展的潜力，主营业务之下更关注他的生产能力，是否具有拓品的机会，比如江山欧派主要做室内门，我们相信江山欧派在门类的生产能力，具备生产入户门的生产能力，这是很重要的研发能力，产品力是第一个。第二个是营销，如果做过B端、物业，有这个基础，未来也会做更多的生意。最后是看人、看赛道和市场的增量。回到消费的纬度看这个行业，帮助他去做产业上马太效应的提升，从单一主营业务到双轮驱动的机会。这样的公司具备很重要的投资价值。在原有公司中还可以做一些整合的机会，整合就是并购，协助A公司和B公司谈，把B公司收购，再把A公司的业务做大。投资可以带动业务赋能的场景，在一级、二级当中产生联动。
以地产产业链为核心，以优质上游地产供方为主要投资方向。依靠地产集团为核心的业务导流与支持，强势赋能，助力被投资公司高速成长；专业的投资团队优中选优，以财务数据、收入利润水平、业务赋能潜力、企业资本运作成熟度为四大横纵筛选标准。
地产的集采，分成两个纬度或是两个场景：一是建筑场景，或是从设计，设计到建筑，再到精装修。部分产品是直接采购，还有甲指乙采。今年8月1日出台的政策是，明年起房屋室内精装修的空气检测比率从5%提高到50%，如果精装修完成之后，空气不达标是不能交给客户。所以我们密切的关注新风，同时投资上市公司奥佳华。另外我们也关注到包括新一代买房的主力军从80后、85后变成了95年，新型的烟机、灶具都会是在这个行业中，在集采部分有投资机会。当然传统的产品也不容忽视，比如管材、涂料、瓷砖等。
物业可以看成一个新型的渠道，具备服务属性的家用产品可以直接触达到用户，那么净水是不是有机会？洗碗机是不是有机会？从物业角度来说，为什么会给物业公司这么高的估值？因为有未来的增值服务的增长动力。我们认为，它是很重要的场景渠道，会有很多意想不到的产品通过物业这个渠道走出去。当物业公司做私域流量运营的人员进来，物业的流量怎么变现、怎么结合物业本身的服务做连接，如果这样，物业的带货能力是非常强的，这是消费赛道具备投资机会的重要原因。
技术同样是一个巨大的提升机会。产业链上的公司整合，马太效应越来越体现，强者恒强。第一家2000亿的公司出来以后，相信有更多的投资者关注这个赛道，很多超过100亿、500亿的公司会走出来，这是未来一到三年的机会。地产、建材、轻工都是传统产业，观察传统基建的技术更新的机会。所以我们还有一个很重要的团队在关注一批早期的技术团队，寻找投资机会。从物业的数字化的角度来说，我们相信未来一定有一家物业的PaaS+SaaS的千亿级的公司走出来。从AIoT的角度上来看，边缘端可以收集数据、处理数据的能力是非常重要的。边缘计算的能力是提升物业终端能力很重要的技术节点，所以我们投资了一家边缘计算研发能力非常强的公司江行智能。从建筑的场景来说，施工、管理都有非常强的数字化机会，这个机会带来的是从传统基建向新基建转变，地产科技从场景出发，家庭、建筑和城市的角度出发还有非常大的技术提升的早期机会。
对于地产产业链投资的机会，总结成两点：一是产品线上促进马太效应，帮助500亿的公司成长为1500亿的经验，提高产品力、渠道能力和拥抱新场景的能力。二是在传统行业中完成马太效应之后，接下来一段时间中新老动能转换的机会巨
