北京老旧小区加装电梯不需要100%同意 但盈利模式仍待解
来源：经济观察报
2020年两会政府工作报告中提到：“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。”“加装电梯”连续三年写入政府工作报告。
与2018年的“鼓励有条件的加装电梯”相比，2020年指向更明确，意味着顶层设计上，加装电梯已经从试点步入规模化运作期。
作为老旧小区改造的基础内容，加装电梯推动小区改造，带动社区价值提升，促进存量房流转等。
根据住建部数据，全国2000年以前建成的小区近17万个，超4200万户，建面约40亿平方米，涉及居民上亿人。粗略估算，需要加装250-300万部电梯。据住建部原副部长仇保兴测算，老旧小区改造市场空间可达5万亿元。
然而，在实际推进过程中，加装电梯这一万亿级生意进展展并不顺利，不仅面临与居民沟通难题，沉淀资金量大、盈利模式待解、回本周期长等也让众多社会资本望而却步。
如何叩响加装电梯“生意门”，盈利模式成为横亘在电梯加装企业面前的必考题。
起步难
全国17万个老旧小区中，上海、北京老旧小区总量位列全国前三，旧改空间大。贝壳研究院数据显示，北京老旧小区数量为5100个，在全市存量小区比重接近一半。
北京市住建委披露，2019年北京加装电梯实现新开工693部，完成555部。累计完成1462部电梯安装，仍有较大缺口。
取得住户同意是加装电梯遇到的最大难题之一。
2017年底，北京新一轮老旧小区改造工作正式启动，愿景集团接下朝阳区劲松二改造工作。虽然小区绿化、路面、活动空间等公共区域改造完成，但最终改造进度卡在加装电梯环节。
愿景集团一位人士告诉经济观察网， 2019年7月，北京市住建委下发朝阳区劲松二区小区219号楼1单元、2单元增设电梯工作项目确认书，原计划10月24日公示结束后启动加装工程。但加装电梯需要煤气管改道，一楼住户担心改道后的燃气管线形成安全隐患反对，至今仍处于停工状态。
在北京多个老旧小区电梯加装中，低层住户无需分摊费用，但出于噪音、采光、安全、隐私等方面担心，低层住户成为反对加装电梯的主要群体。
据上述愿景集团人士透露，加装电梯前，老旧小区房价从低往高逐步递减；加装电梯后，高层住宅具备采光和视野优势，房子会有较大幅度升值，而低层住户由于电梯影响，房子可能会出现贬值。
5月20日发布的《北京市老旧小区综合整治工作手册》首次明确，多层住宅加装电梯，单元2/3以上业主同意，其他业主不持反对意见即可实施。这一规定较此前要求100%居民签字同意的门槛降低了。新规不再强制要求提供身份证和房产证的复印件，但需要留存业主所持证件的影印资料。
北京市住建委相关负责人介绍，个别业主因为不在北京无法签署同意书，个别业主虽然同意，但不愿意签署同意书，新规不再要求每一户业主都必须签署同意书。同时，考虑个人隐私，也不再强制要求业主提供身份证和房产证的复印件，只要证明身份即可。
北京房地天宇特种设备安装工程有限公司(下称“房地天宇”)董事长刘敬良表示，有业主考虑邻里关系，不愿意直接表态；有老人把房本当”命根子“，对提供房产证和身份证复印件非常谨慎；还有部分房子常年不住人，业主联系不上，可能就因为联系不上一位业主而作罢。
关于 “其他业主不持反对意见即可实施”，刘敬良表示，主要从政策层面考虑邻里和谐，遇有明确反对的业主，希望通过沟通达成一致意见，如果个别坚持反对只能放弃。
政府资金支持
北京电梯加装指导价为89.66万元，报价包含电梯安装、结构加固、基坑处理等，但不包含可能出现的管线改造等费用。
由于改造规模较大，整体成本较高，住建部门一直倡导“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”多渠道筹集资金。
《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》对电梯购置及安装费用按照每台24万元补贴，因安装电梯产生的管线改移费用，根据实际发生最高不超过40万元资金支持。
2019年2月，北京四部门联合出台的《关于老旧小区综合整治市区财政补贴政策的函》明确，加装电梯市级财政补贴每部64万元，各区结合实际制定补助政策，其余资金由企业、个人承担”。
在市级财政补贴基础上，海淀、朝阳、石景山、西城对辖区内老旧小区加装电梯各补贴6万元、16万元、16万元、24万元不等；通州2018年补贴6万元/部，2019至2020年由北投集团再补贴6万元/部。
财政补助采取后补形式，由实施主体垫资或居民集资电梯加装，完工检验合格后，向各区管理部门申请补助资金。
一位老旧小区改造从业人士透露，补贴审批流程较长，从电梯投入使用算起，补贴实际到款时间大约需要1-2年。截至今年5月，他所在公司完成加装近60部电梯，仅3部结清。
2018年，北京市国资委组织房地天宇、京城机电、首开实业三家市属国企协商，推进加装电梯实施，并出资支持试点项目。房地天宇获得3000万元、京城机电获得2000万元、首开实业拿到1000万元，分别加装了54部、36部、16部电梯。
刘敬良表示，加装电梯专业要求高、前期投入大、盈利模式不清晰，目前主要国企参与。
2019年7月，住房和城乡建设部副部长黄艳曾表示,将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，吸引社会力量参与。
为推进老楼加装电梯专项工作，北京市国资委计划于2020年6月底前与相关市属国企合作，共同出资成立一个资金支持平台，针对电梯购置和加装提供融资租赁支持；成立基金公司，相关建设费用由基金公司出资，建成后作为国有资产。
京城机电一位人士透露，关于租赁资金是否计息、电梯设备如何折旧、收益分成等方面，国资委与相关企业存在分歧，具体细则还在商议中。
“如果租赁资金算利息，后期运营风险就更大。”该人士表示，国资委资金支持初衷是鼓励国企试水老楼加梯，明确建设资金足额给，但不负责后期运营，企业要自己探索盈利模式。
盈利模式待解
2015年提出老旧小区改造以来，到2019年完成4万个小区改造。
一位北京从事老旧小区改造的人士算了一笔账，加装一部电梯花费90万元，由于老楼加装电梯需建设一个独立基坑，一个基坑花费约15-20万元。
在政府补贴基础上，企业仍需垫付30-40万元。这还不包括电费、人工成本、后期运维成本、折旧等。
目前，新加装的电梯对居民按月、年收取使用费，以常见的一梯两户六层多层楼为例，楼层越高使用费越高，5-6层住户费用约3000余元/年，3层约800元/年，2层300元/年。由于住户缴费意愿不强，一部电梯年收入在5000元-1万元不等。
上述京城机电的人士介绍，一梯三户的6层住户每月320元，为提高收缴率，京城机电推出首年乘梯五折优惠，一次性缴纳3年或5年乘梯费，能再打75折，算下来每天为0.66元。即便如此，京城机电的电梯费收缴率尚未过半。
首开实业预计，一部电梯企业垫付30万元左右，通过20年电梯运行逐步收回成本。后期委托给首开物业运营，电费、维保费和收取的费用基本能持平。
“投资回报率基本为零。”京城机电人士表示，新电梯前两年花费较少，主要是电费和清洁费。3-5年后，一部电梯需花费1.4-1.5万元的维保费用，“这只是保守估计的费用”。
刘敬良表示，房地天宇正探索电梯后期商业运营创收，如电梯广告等，但由于老旧小区受众面小，一台电梯广告费仅300-600元/年。
刘敬良表示，随着居民消费观念逐步形成，缴费和乘梯率会逐步增加，资金平衡的矛盾也会有所改善。
“等到加完电梯后，再跟住户探讨收费，很难。” 房地天宇总经理助理徐辉认为，企业必须在前期制定一个稳定的收费标准，获得住户认可。在没有长期稳定资金支持情况下，一旦出现管理空白，“这是人命关天的事，必须引起高度重视。”
与北京代建租赁模式不同，上海由政府部门主导，引进社会资本，对符合条件的居民楼进行电梯改造。
由开发商出资在住宅顶层加盖，加层房屋出售所得用于补贴电梯安装与保养费用，业主只需支付电梯运行费。开发商可承担一定年限的电梯保养费用，并将对受电梯影响采光和通风的住户给予一定补偿。
上述从业人士解释称，上海模式缓解资金问题，但北京要求老旧小区改造“原拆原建”，上海模式行不通。
