华泰证券鲍荣富：老旧小区改造拉动消费建材千亿增量机会
5月26日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院上海易居房地产研究院主办的第13届“中国房地产上市公司测评结果发布会”在上海举办。
期间，由优采平台承办召开以“产业新势能 优材新智造”为主题房地产筑建配套建材供应链“云论坛”专场，多位证券、基金等金融领域研究专家、典型企业代表共议产业成长动力，华泰证券研究所副所长、董事总经理、建筑建材行业首席分析师鲍荣富与会并发表了题为《老旧小区改造拉动消费建材千亿增量机会》的演讲，以下是演讲实录：
鲍荣富：
各位领导，大家上午好！感谢优采平台给我这样一个分享机会。
我分享的主题是关于老旧小区相关的内容。主要的内容来自于我们在去年发布的一个老旧小区改造的深度报道，主题是“老旧小区改造提速，万亿市场待开启”。
我分享的内容主要是三部分。
第一部分是谈一下老旧小区整个行业的情况。我们认为老旧小区改造有望成为下一个阶段城市更新的发力点，政策层面，从2015年中央城市工作会议提出，有序推进老旧小区的综合改造，2018年在全国15个城市进行试点，共改造小区是106个，惠及5.9万户居民。2019年以来，旧改支持的力度明显增加，从“两会”到住建部的会议、国务院商务工作会议、政治局会议，都把旧改上升到国家层面。2020年的“两会”也明确今年确认新开工改造的老旧小区是3.9万个，我们测算最高可以带动投资是6700亿，重点受益的领域主要是防水、涂料、保温和管材。
旧改之前，棚改一直是保障性安居工程的重点民生工程，从2016年到2019年，全国棚改是2157万套，推动了三四线城市的房地产高峰，但从2019年开始，整个棚改数量开始减少，2019年开始我们觉得旧改也应该是有望接力棚改。从政策层面来说，我们认为这一轮旧改和之前不一样的地方，主要是一个是政策额外强调加装电梯，另外就是特别强调创新投入的方式。我们所在的老旧小区按照住建部2019年的说法是2000年以前的房子，存在的突出问题主要是管网破旧、公共服务缺失、公共环境和物业管理非常差。改造的内容主要是几个层面，第一个层面是小区的电、水、气、路，第二是电梯等便民公共服务设施，第三是提升性的，像养老等等。
从政府融资层面来说，我们认为2015年之后，其实棚改包括货币化安置进行的拉动效应是比较强的，2018年下半年以来，棚改的融资和政策力度有所收缩。和棚改相比，棚改的优点是拉动投资的效益比较高，而且单位投资比较大，货币化安置对地产投资有乘数效应，可以带动后续的像装修、家装建材等刚需，但是缺点是增加地方债务。旧改的优点是单位投资小，惠及面比较广，财政负担相对比较小，但是缺点对后续的装修和家装建材的带动效益弱于棚改。但是住建部专门提出要推动户内进行消费，这种在后续政策里面可以看到会把投资和消费连接起来。
从政策和市场的比较来看，我们认为2019年是老旧小区改造启动的元年，住建部初步统计全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平米。从改造需求来看，老旧小区改造的套数总量并不弱。从改造单价的角度，棚改是相对比较高的，我们测算2013到2017年平均每套投资是24万元，2017年棚户区改造大概是30万。而老旧小区改造平均每套投资是9.5万元，改造的核心内容主要包括水、电、气、路、屋顶、外墙、电梯等。
从出资的模式看，我们认为未来财政+社会+居民三方共同出资是老旧小区改造的主流融资模式。本轮旧改中央明确按照“谁受益，谁出租”的原则，落实多元化出资。我们预计未来非运营类基础设施的改造，财政支持虽然比较大，但是像电梯、市政管网等运维项目，未来将会由社会资本或者居民出资为主，市政管网是由专业的单位来投资改造，后期通过收费的模式来进行收回。电梯每个地方的补贴不一样，大概20万到30万之间。比如上海的加层模式就是在原来得多层基础上加盖一层，通过出售来回笼资金。在电梯运营方面也采取了类似于由专业的运营公司来做BOT，改造完了之后，居民刷卡来进入电梯的模式，这种模式我们认为都是相对比较成功的。像宁波也在探讨通过激活住房维修专项基金这种模式来解决融资的问题。
整体的市场空间的测算，按照整个40亿平米的量来算的话，整个老旧小区改造的内容如果按照去年的文件大概是分为几个类型，一个是基础类，一个是提升类的基础设施，基础类更多涉及公共市政设施、建筑外立面和公共空间改造。
我们测算的时候做了假设，在上述假设的情况下，我们测算出每平米投资强度是246块钱，全国范围市场空间9800亿。若包含采暖改造，则投资强度可提升116.8元每平米。如果4200万户家庭都需要安装电梯，则需要安装233万部电梯，涉及土建和设备投资20930亿元。这需要比较长的过程。
另外我们测算的方式是按照2006年北京市老旧小区综合改造技术经济指标的一些标准进行测算，但是近期其实无论是人工成本或者是原材料价格都是大幅上涨，所以我们认为单位投资强度按照目前的这个情况应该是有比较大的上升。
在实际改造过程当中，其实我们看了原来在推行试点过程当中这些地区的方式，像宁波补贴标准大概是500元每平米。根据改造内容的不同，单位投资强度有非常大的差异。安徽每平米投资强度大概是在138块钱。
第二部分，我们认为是老旧小区改造比较确定的，我们也列了一下老旧小区改造建材的主要应用，包括基础设施的整治、公共设施整治、房屋综合整治等的内容。
根据2017年北京老旧小区综合改造技术经济指标进行测算，其实防水材料主要是平改坡工程、屋面面板更换等。保温主要是外墙加固、节能改造等等。我们测算屋面防水和新装电梯有望带动318亿防水卷材的需求。涂料的节能改造及抗震加固有望催生109亿元的外墙涂料需求，内墙涂料市场需求大概是410亿。内墙是属于可选性消费。我们认为这一轮老旧小区和之前不一样的地方，就是中央后面应该会出台相关的刺激消费的措施，类似于当年的汽车、家电一类的，推动户内的改造。保温是节能改造和屋面板的更换，带来约224亿的需求。管材上，测算了住宅的给排水和小区的热力污水改造，大概511亿的需求。如果考虑加装电梯和采暖改造带来的需求应该会更大。
最后一部分，从防水、保温涂料、管材谈谈主要受益公司，防水主要是东方雨虹和科顺股份等等。保温&涂料主要有亚士创能和三棵树，管材方面主要是中国联塑、永高股份和伟星新材。
综上，我们认为此轮40亿平米老旧小区改造有望带动防水市场318亿，保温224亿、管材151亿、外墙涂料109亿，按照4200万户每年改造700万户的速度，这些需求有望于6年释放完毕。旧改更刚需的是防水、外保温、老旧小区没有电梯、线路老化等等，会涉及到老小区的水路、电路改造业务。室内真刚需在窗台防水、卫生间改造、管线改造等局部修缮。重涂为可选消费。具备多项服务提供能力的公司有一定优势。
