一季度房企融资面面观：调控与疫情因素叠加下流动性风险加剧?
一面是疫情影响下销售下滑资金回笼困难，一面是严厉监管下融资受限，2020年房企资金链正面临史上最为严峻的考验。
4月24日，人民银行公布了一季度金融机构贷款投向统计报告。一季度末，金融机构人民币各项贷款余额160.21万亿元，同比增长12.7%，其中房地产贷款同比增长13.9%，增速比上年末低0.9个百分点，增幅连续20个月持续回落。在一季度货币政策总体宽松的背景下，房地产信贷并未获得更多眷顾。房地产信托方面，受资管新规等政策严厉监管影响，一季度房地产信托融资同比锐减超4成。债券融资方面，一季度房企境内外发债总额超过3900亿元，同比基本持平。但随着国外疫情蔓延，房企海外债发行锐减，截至4月27日，仅一单房企海外债发行记录。综合各种融资渠道，2020年一季度典型房企融资环境不容乐观，各渠道总融资额同比下降超过15%。
流动性宽松
房地产调控不松
为了应对疫情影响，央行采取了适度宽松的货币政策，公开市场操作利率、中期借贷便利(MLF)利率、贷款市场报价利率(LPR)接力式下调；3次降低存款准备金率，并大幅下调金融机构在央行超额存款准备金利率。一系列操作为市场释放了大量流动性。根据央行发布的金融数据，一季度社会融资规模增量累计达到11.08万亿元，比上年同期多2.47万亿元。一季度末金融机构人民币各项贷款新增7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。从贷款投向上看，工业中长期贷款增速稳步提高，不含房地产业的服务业中长期贷款明显提升，房地产贷款增幅回落。一季度末，房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末回落0.9个百分点，连续20个月回落。一季度增加1.75万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.6%，比上年全年水平低9.4个百分点。
从央行发布的金融数据看，虽然一季度市场流动性异常充裕，但房地产信贷并未因此受到太多的眷顾，反而成为重点盯防的对象。
今年1月，银保监会副主席黄洪在国新办新闻发布会上表示，2020年要继续坚决落实“房住不炒”要求，严防信贷资金违规流入房地产市场，持续遏制房地产金融化泡沫化。
4月17日，中共中央政治局会议强调，以更大的宏观政策力度对冲疫情影响，稳健的货币政策要更加灵活适度，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。并再次重申——坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
4月22日，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企在国新办新闻发布会上表示，银保监会要求银行一定要监控资金流向，对于违规将贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。4月23日，人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会，要求坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。
据相关媒体报道，今年以来，仅银保监会及银保监局本级开出的涉及违规涉房贷款的罚单至少65张，罚款金额达4400多万元。
房地产信托规模锐减
兑付风险加剧
房地产信贷持续收紧的同时，作为重要融资补充的房地产信托更加不容乐观。2019年8月，银保监会下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》，提出“去通道、控地产、优化结构”的目标，督促辖内信托机构依法合规开展房地产信托业务，提高风险防控前瞻性和主动性，控制业务发展增速。进入2020年，在“去通道、控地产”基础上，监管部门又为信托业圈定“逐步压降融资类信托”的新目标：要求2020年全行业压降1万亿元具有影子银行特征的融资类信托业务。而融资类信托业务多发生在房地产信托领域。
用益信托统计数据显示，一季度共计62家信托公司募集成立集合信托产品6325款，募集资金5535.57亿元。其中房地产信托1219只，募集规模1167.61亿元，同比下降42%，环比下降31.8%。
随着房企资金压力加大，房地产信托兑付风险有所加剧，部分依赖高周转、财务杠杆较高、短期债务量较大的房企现金流会趋于紧张，影响存量地产项目如期兑付。例如近期爆出的杭州工商信托“天洋燕郊创新中心项目”，受区域政策性因素和疫情影响，借款人天洋集团近日向信托公司申请部分借款展期。该项目分三期发行，总规模达48亿元。
房地产信托的大幅减少，除了监管因素外，与一季度项目受疫情影响停工有关。随着复工复产提速，房地产信托融资需求会进一步上升，但在“去通道、控地产”的监管原则之下，房地产信托融资难有大的改观。
债券融资内外轮动
4月海外债骤冷
银行信贷和房地产信托长期处于严厉监管之下，发债融资就成了房企的最佳选择。2020年一开年，就迎来了一大波海外发债热潮。据克而瑞统计数据，仅1月份房企境外发债量就达1075亿元，环比增长1066%，同比增20%。境内发债也达到241亿元，环比增长287%。根据Wind的统计数据，一季度房企境内外发债总额超过3900亿元，与去年基本持平。从月度数据看，1月份海外债迎来高峰期之后，2、3月份逐月回落，3月份仅为44.08亿美元，4月份更是进入冰点，截至目前无发行记录。相比之下，受流动性宽松影响，国内债券3月份迎来井喷，单月118家债务主体发行境内信用债合计融资规模达1132亿元，同比增长80%。一季度境内境外发债呈接力之势。
一季度房企发债井喷主要源于以下几方面原因：一是今年房企迎来偿债高峰，一季度发债多为借新还旧，缓解偿债压力。据统计，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿元，其中7月份为到期高峰，达到1490亿元。二是适度宽松的货币政策令市场资金充裕，融资成本大幅降低。国内债券票面平均年化利率低至3.7%，较去年同期平均4.87%下降1.17个百分点，甚至比银行信贷利率还要低。三是受疫情影响，房企销售受到严重影响，短期资金压力较大，因此短期融资券备受追捧。与其他融资方式相比，短期融资券具有信息披露简洁、发行方式效率高以及资金使用灵活等特点，对于受疫情影响面临现金流压力的房企尤为适用。以招商蛇口为例，分别于2020年2月11日、2月25日、3月6日、3月30日发行五期短期融资券，合计规模66.5亿元，期限从143天到270天不等，利率则多在3%左右。
虽然一季度债券融资备受追捧，但也有其局限性。例如海外债券，国家发改委规定，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，发行目的只能是偿还旧债。另外，随着海外疫情的蔓延，美元流动性紧张导致美元计价资产挤兑，美元的走强加剧了汇率风险，对于外债占比高且未对冲汇兑风险的房企来说，负债成本将会更高。
另外，监管部门对企业发债有着严格的限制，包括企业规模、信用等级、盈利能力、营运效率等指标均有严格审查，对于大多数中小房企来说，发债融资也是遥不可及的事。
综合来看，尽管今年货币政策相对宽松，但在“房住不炒”的总基调下，房企融资环境不容乐观，总体流动性风险加剧。头部房企融资渠道较多，融资成本相比往年会有所下降，可借机调整债务结构，摊薄资金成本。对于广大中小房企生存环境越发受到考验，可采用“傍大款”或抱团取暖方式，走联合开发的路径。
