房企年报季：60%融资成本上涨 增收不增利
4月24日，华夏幸福、中国建筑、滨江集团、华远地产等多家房企发布2019年财报。其中，华夏幸福2019年实现营业收入1052.1亿元，同比增长25.55%；中国建筑房地产业务(包括中海地产)实现合约销售3826亿元，同比增长28.1%；华远地产去年实现营业收入74.71亿元，同比增长8.64%。
另据Wind数据显示，截至4月21日晚20时，已有135家上市房企发布2019年年报，占全部应披露年报数量的61.92%。其中A股上市房企占55家，赴港上市内房股占80家。
从整体营收看，房企“增收不增利”现象仍在延续。数据显示，期内135家上市房企合计实现营业收入约4.8万亿元，同比增长超2成；但归属于上市公司股东的净利润仅约6636.62亿元，同比下降3.33%。
“影响房企增收不增利的因素有很多，比如近两年拿地成本提高以及“限价”政策。”4月26日，一位地产分析师告诉时代周报记者，房企近年来的规模化扩张，也在一定程度上影响利润表现。
从行业集中度看，两级分化格局正不断加剧。来自恒 大研究院数据显示，2019年，前10强、前50强、前100强房企市占率分别高达28.4%、59.7%和74.2%。到了2020年一季度，上述房企市占率分别较2019年再提升10.0、11.0和7.8个百分点。
大房企市占率跳升背后，则是中小型房企相继退场。
据人民法院公告，截至2020年4月8日，受疫情影响，65天内共84家房地产开发企业破产清算，均为地方中小房企，数量较去年同期增长25.3%。
“大型房企在融资方面处于优势，中小房企的资金状态会越来越差。”4月19日，一家千亿元房企高管告诉时代周报记者，未来中小房企会加速退出，行业集中度将有所提升。
“增收不增利”
2019年，各大房企的营收规模保持稳步增长，但盈利却呈下滑趋势。
以万科为例，2019年公司实现毛利润和净利润分别为1333.4亿元、551.3亿元，同比增长19.5%和11.9%，但增速较2018年的逾30%有明显降低；盈利指标上，公司毛利率和归母净利率为36.2%和10.6%，较2018年分别降低了1.2和0.8个百分点。其中房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。
“长期来看，行业毛利率下降是一个趋势，且这个趋势已经形成。”在今年3月的万科业绩会上，总裁及首席执行官祝九胜解释称，毛利率虽然会下降，但管理的效率和效益是可以逐步提升的，甚至是有一个对冲的过程。
克而瑞也认为，目前行业整体的利润空间受到挤压，房企利润增长和盈利能力面临较大的下行压力。但其也同时指出，万科利润增速降低，也与该公司年内土地增值税支出大幅提升，长期股权投资中资产减值损失、以及递延所得税费用中土地增值税清算准备金增加有关。
再看阳光城。4月23日，阳光城发布财报显示，公司实现结算营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；合并归属于上市公司股东净利润40.2亿元，同比增长33.21%。虽然利润增速明显，但阳光城毛利润率和净利润率分别仅为26.6%、7.08%，明显低于行业平均水平。
来自亿翰智库的数据显示，50家标杆房企的平均毛利润率为32.61%，平均净利润率为16.39%。
“利润率一直是阳光城的一个短板，因为前些年的项目影响，目前公司的净利润率还是比较低的水平，我们自己很不满意。”2019年中期业绩会上，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌并不讳言。今年业绩会上，执行副总裁吴建斌表示，提升利润是阳光城非常重要的目标，公司会在买地、设计、大运营、财务成本降低等多个环节，继续把它做得更好。
面临盈利下滑趋势，提质增效逐渐成为行业共识。“销售规模的增长未来不是重点，利润和品质才是第一位的。”融创中国董事会主席孙宏斌(博客)在今年3月的业绩会上如是称。
在此前的2月份，旭辉控股CEO林峰也曾公开表示，利润是里子，是根本。规模是面子，是方式手段。今年行业一定会关注利润排行榜，多过于规模排行榜。
分化加剧
年报季透露的另一个明显信号，是房企融资成本的上升以及融资能力的分化。
克而瑞根据已发年报的50家典型上市房企进一步分析，2019年约有60%的房企融资成本同比上涨，整体的融资成本同比上涨0.33个百分点至7.13%，再次突破7%。
从个体看，房企之间的融资成本分化显著。数据显示，2019年，中海地产、华润置地、龙湖集团、越秀地产等房企平均融资成本均在5%以下，其中中海更是低至4.21%。
部分企业融资成本则相对较高，如中梁控股、新力地产2019年加权融资成本均超过9%，是中海的2倍有余。据克而瑞统计，50家典型上市房企中，融资成本在9%以上的有10家企业，占比达20%。
另据乐居财经研究院榜单显示，以单笔债券看，中海在去年7月成功发行20亿港元(5.5年期)及4.5亿美元(10年期)双币种固息高级债券，其中10年期美元债票息仅为3.45%。反观当代置业，其去年发行3.5亿美元债券，利率高达15.5%，是中海的4倍有余。
“从数据看，融资成本较低的企业主要集中在国企、央企之中，也有部分优秀的民营企业如龙湖等融资成本相对较低。”今年4月，易居(博客)企业集团CEO丁祖昱(微博 博客)表示，随着融资难度和成本的逐步增加，部分企业，尤其是融资能力相对较差、经营不善的中小企业债务违约风险需警惕。
3月6日，新华联发布公告称，公司控股股东新华联控股因未能按照约定筹措足额兑付资金，导致中期票据不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约。公告称，受疫情影响，新华联控股多项业务遭受重创，经营回款大幅减少；加之持续受到“降杠杆、民营企业融资难发债难”的影响，偿付贷款和债券导致现金持续流出，流动资金极为紧张，最终导致债券违约。
新华联虽然在公告中声明与新华联控股为不同主体，具有独立完整的业务及自主经营能力，但其目前的经营状况也并不乐观。4月11日，新华联发布财报显示，公司2019年实现营业收入119.88亿元，较上年同期下降14.37%；实现归属于上市公司股东净利润8.21亿元，较上年同期下降30.80%；公司2020年第一季度实现归属于上市公司股东的净利润预计亏损2.5亿―3.5亿元。
4月25日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，疫情对于中小房企的影响要分类看，一方面，经营困难的中小房企可能会被淘汰，但今年政府对于各类企业的支持力度增加，包括金融政策，对于额度比较充裕的中小房企，也有可能打“翻身仗”。
