肖小平:房抵贷利率可低至2% 深圳正酝酿二手房指导价
4月20日消息，中国人民银行深圳市中心支行(下称“深圳人行”)向深圳市各商业银行下发通知，要求各银行紧急自查今年以来新发放的房抵经营贷情况，自查内容包括房抵经营贷余额、贷前、贷款、贷后管理等方面。
深圳楼市受豪宅税取消等利好政策刺激，从2019年年底进入上涨通道。在受到疫情影响暂时中断后，深圳楼市在近日恢复上涨行情，甚至与往年同期相比更加火热：多个单价超过10万元的豪宅项目推盘即售罄，百万元“喝茶费”等费用也重出江湖。
对于深圳楼市的火爆行情，不少业内人士直指原因在于房抵经营贷的入市，深圳人行的“紧急通知”则被视为深圳房地产市场金融调控升级的信号。
在近日平安证券的机构会议上，对于房抵经营贷的情况，深圳链家研究院院长肖小平(微博)介绍称，经营贷利率在3.9-4.5%，算上贴息后可低至2%(年化，一般贴息半年左右)，此政策为二套房加杠杆提供了便利。而深圳首套房房贷利率为5.05%，非交易房抵贷款市场比想象中大得多，可能不少于房贷，甚至更大。
“小企业经营贷款最多，个人名下住宅或商务公寓，以公司法人名义申请就可以按市场价的70%贷出”，肖小平表示，全深圳市贷款比例约为90%左右，10%为一次性付款，平均贷款成数为63.8%。
肖小平还提到首付贷的问题。他指出，首付贷在深圳明亡实存，新房项目中80-90%的客户首付有贷款成分，占比可能达到50%左右，可以通过信用贷等方式，而且贷款可以先还利息再还本金。
从4月上旬成交量来看，深圳楼市量价齐升。肖小平表示，3月深圳全市均价同比增长10%，区域则呈现分化：“大鹏区、盐田区价格同比下降，而房价上涨的区域中第一是光明区，涨幅45.4%；宝安区涨幅为22%，排名第二；坪山区涨幅排名第三，同比上涨21%；龙华区19%，南山区16.6%，福田区16.5%。”
其中，学区房涨幅更大。肖小平透露，2019年因学区购房的比例为10%，2020年2月升至18.8%。学区房价格涨幅跑赢市场，根据30个学区计算的学区房指数，部分地区学区房溢价或超过50%。
“不仅是老牌名校的学区，市场也比较看好优质校区设置的分校学区，对于收编的学校溢价给到5-10%，但全新校区溢价可达20-30%”，肖小平称。
然而，与住宅市场的火热形成鲜明对比的，是租赁市场的不景气。肖小平表示，住房方面成交周期从之前30天左右延长到50天左右，小区空置率达20%及以上，共享办公空间租金跌回到2014年甚至2011年水平，大量商铺转租。
“非住宅整体均价有所下跌，其中办公物业下降较多，去化压力更大。商务公寓、产业用房等没有明显下跌，但给出的佣金点数提高”。
对于深圳楼市的发展，肖小平认为，短期看好，中期成谜，长期看好。“短期看好是因为新增客量、带看量、关注房量等先行指标都在上涨，预判4月成交量不会低于豪宅税放开的2019年11月。往年3月小阳春，4月就会有回落，现在深圳楼市的上涨趋势仍在持续”。
目前深圳楼市以区域上涨为主，肖小平认为未来可能变成全面上涨；“这轮上涨应该追溯到先行示范区出台，之后或稳或涨。2019年双十一豪宅税放开后，开始也是结构性上涨，但后来发现还是呈现普涨。”
肖小平还透露，深圳已在酝酿对二手房出指导价，政策出台后可能会对高价盘造成压力。
