后疫情时代的长租公寓市场变局
来源：中房智库
在经历了前两年的野蛮生长后，2019年起长租公寓市场风口消退，资本介入更加谨慎，市场优胜劣汰加剧。2020开年突如其来的新冠肺炎疫情，让长租公寓行业困境叠加，但也给行业发展带来了新的启示。疫情之后，预计长租公寓行业洗牌将进一步加剧，集中度提升，头部效应显现，向租赁社区转型趋势明显。
一、长租公寓的“多事之秋”
走过2015——2017年的长租公寓行业投资风口后，2018——2019年市场资金面转向收紧，加之长租公寓行业并未探索出一条清晰的盈利之道，资本介入趋向谨慎，烧钱模式走向末路，长租公寓倒闭屡见不鲜。
近日媒体报道，南京的我乐公寓疑似跑路，办公室大门紧锁，人去楼空，有关部门已介入调查。这是自2018年下半年以来众多暴雷的长租公寓品牌中的一个。
据专注于长租公寓领域的研究机构房东东统计，2019年我国长租公寓倒闭的品牌数量高达53家，远多于前两年。其中，因为资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
屋漏偏逢连夜雨。新冠疫情的暴发，让长租公寓行业雪上加霜。
在中国房地产报·中房智库近日接连举办的两场长租公寓主题在线论坛上，来自多家集中式长租公寓品牌的负责人表示，疫情期间公寓企业暂停接待新客、延缓招租，对出租率冲击较大，且复工延迟，人口流动大量减少，租房需求大幅下降，导致房屋空置率上升，营收大幅下滑。
乐乎公寓创始人、CEO罗意表示，2月份乐乎公寓的单日去化量为正常月份的1/4,到3月份，华东市场恢复比较理想，华南市场受影响不大，至3月中旬单日去化量已恢复至正常月份的一半。但北京因为有境外输入病例的发生，截至3月中旬还不能正常招租展业。
罗意表示，据公司内部统计数据，预计3月份的财务情况要比2月份差一些，并且下行态势可能会持续到4月底。尽管各城市招租限制陆续放开，但上游产业恢复需要时间，长租公寓作为下游消费服务业，恢复到正常展业水平尚需时日。
碧桂园BIG+碧家国际社区执行总经理陈显刚认为，全方位实施防疫措施导致长租企业运营成本上升，不少租赁房成为空置房，对企业现金流是极大的考验。他预计疫后长租公寓至少需要3个月的恢复期。
综合来看，全国布局的规模化公寓企业，具有全国调度平衡项目财务压力的能力，能够弱化单一城市疫情管控带来的营收冲击。而布局城市较为单一的公寓企业，如果收入模式单一依赖租金差，背后又没有强大的资本支撑，疫情加剧资金链承压，可能会面临被淘汰的危机。
二、长租公寓企业迎来疫情大考
尽管新冠肺炎疫情让长租公寓企业普遍感受从未有过的寒意，但在这次抗击疫情中，长租公寓尤其是集中式长租公寓机构在调动资源、支持政府防疫管理、保护租客利益方面，体现了企业品牌担当、管理运营与资本运营的能力。
保利公寓副总经理姚志鹏表示，除了做好租客信息收集、抗疫物资采购、返程居家隔离、心理疏导等常规措施，保利公寓还给予受疫情影响的租客不同程度的减租，并尝试和房东商谈减租，但尊重房东意愿，不做道德绑架。与此同时，加强企业文化建设，克服人员短缺矛盾，避免因疫情而裁员。
旭辉领寓北京事业部总经理汤若季介绍，旭辉领寓在做好社区防疫管理的基础上，也主动肩负社会责任，为湖北籍租客、防疫医护人员推出了租金减免措施，与大家共克时艰。
政府的短期政策扶持、向上游房东争取短期的租金支持，治标不治本。公寓企业要积极复工复产，恢复到正常经营流转的状态，才是抗击疫情冲击的治本之策。各公寓企业为推动展业复苏，都积极采取了对策。
姚志鹏介绍，保利公寓在疫情期间积极进行了线上营销和推广，树立企业品牌形象，为疫情后提高出房效率助力。旭辉领寓北京地区也推出了线上看房及预订租金优惠，推出了短租可享零押金、7天无理由退换房政策。乐乎公寓管理层每天都要进行会议复盘，力争4月底业务全面恢复正常。
疫情也给公寓企业发展带来了启示。不盲目数量扩张，以质量和利润为先；练好内功，打磨产品和服务，提高组织决策、运营能力，完善长租资产管理能力，成为品牌公寓企业的共同选择。
自如资管平台总经理孟月表示，自如在疫情期间有5栋公寓实现了100%满租、其他公寓95%——98%的良好出租率。这很大程度上源于基础能力的积累，包括自如APP流量的支持、品牌在用户心里建立的认知和形象、品质对于租价的支撑以及强大的智能系统。
三、长租公寓市场趋势
1.下半年市场行情看好
尽管新冠肺炎疫情给长租公寓行业带来了较大冲击，但相比受影响更为严重的酒店、餐饮、零售等行业，长租公寓的抗风险能力仍然较强。预计随着国内疫情得到有效控制，下半年长租公寓行业会有比较好的市场行情，从业者不用特别悲观。
首先，经过2019年一年的跌宕盘整和挑战，行业从业者更加理性，品牌商更加自律。突如其来的疫情让公寓企业意识到要更加谨慎，会倾向于盘整现有的存量资源，不会盲目地拿房新增，并会提高资产合规性认识，更注重利润，提升精细化运营能力。
其次，行业供给会呈现阶段性减少，市场竞争减弱。很多二房东扛过2019年的资本寒冬，本以为2020年会迎来小阳春进行“回血”，但是疫情让期望成为泡影，预计会有一些二房东将房源退给房东或割肉离场；随着疫后监管的提升，一批非合规产品也要进行重新改造暂时退出市场。同时，疫情给市场租金上涨带来了不确定性，新进入者也会保持一段时间的观望。
第三，宏观政策利好租赁市场长期发展。中央层面，2019年中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”，2019年底全国住房和城乡建设工作会议明确提出重点探索把集体土地租赁房委托给专业运营商配租的运行机制。地方层面，多省市发布推动和落实住房租赁市场发展的相关政策或举措。这意味着，长租公寓作为租赁市场的重要组成部分，未来仍将处于政策红利期。
2.行业洗牌加速，头部效应显现
长租公寓行业遇冷，叠加新冠肺炎疫情冲击，长租公寓企业困境叠加，市场会迎来新一轮洗牌。经过新冠疫情的洗礼，长租公寓市场会变得更加理性，资金和资源将愈发向头部企业集中。未来两三年，长租公寓市场并购事件会增多，具有绝对领先优势的头部企业会出现。
一方面，资本能更清晰甄别公寓企业的投资价值，投资会愈发理性；另一方面，单一依赖租金差及过于激进发展的以二房东模式为主的公寓企业，将主动或被动离场。而运营健康、风控到位、管理得当的企业将彰显品牌价值，拉开与对手差距，市场份额会进一步提升。
业界的共识是，大浪淘沙之后，有两类公寓企业或将成为市场的最终赢家。一类是具有极强O2O运营能力的公司，一类是具有重资产获取和持有能力的公司。而优势互补、强强联合，也会成为未来行业的发展趋势。
3.租赁社区成为升级选择
长租行业发展一个非常明显的迹象是，随着各城市租赁住房用地的供应及集体土地建设租赁住房试点入市，探索大型租赁社区投资或托管运营成为公寓企业的共同选择。在中国房地产报·中房智库近日举办的两场长租公寓主题论坛上，参与研讨的公寓企业几乎无一例外都展开了租赁社区业务探索。
贝客青年精品公寓早在2018年7月份就率先在行业内开始对租赁式社区项目进行了立项研究，2019年通过与国有平台的保障房公司合作，正式运营了第一个租赁式社区项目。
旭辉领寓2019年4月发布了“轻重并举，租赁升级”战略，一方面拓展大型租赁社区托管业务，比如携手张江集团运营上海张江柚米国际社区，以期获得运营管理费+超额收益分成+社群运营收益；另一方面，拓展重资产(部分持有+资管)业务，比如携手平安不动产投资、开发及运营上海市闵行区浦锦街道综合型租赁社区，以期获取资产增值收益+并购费+代建费+运营管理费+超额收益分成。
愿景集团资产投资事业部总经理龙薇对其中风险也做出提醒，市场化的租赁社区是新生事物，尤其是利用集体经营性建设用地做租赁社区，目前在实践中仍然面临着规划、税负、融资方面的难点，仍需要不断探索改革。
4.运营革新——增收探索
因为拿房成本居高不下，“不盈利”一直是缠绕长租公寓行业健康发展的魔咒，长租公寓企业也一直在探索如何通过社群运营来增收。疫情之下，美团、京东等快递公司的业务爆发，给公寓企业带来了新的启示。
业界其实也已经有较为成功的探索。据贝客青年精品公寓北京公司总经理罗庆介绍，贝客一直在进行主营收入(租金差)之外的增值收入探索。通过组织各种社群活动，不仅仅带来高达50%的续租率，老客带新客的签约率占比能达到30%以上。更为重要的是提升了增值收入，目前贝客北京区域有超过10%的利润是通过社群活动和人文关怀获得的。
举例来说，在贝客门店由租客自编自导拍摄的网络爆笑情景剧《贝客十点半》，带来了多个商家的广告收益；又如，在产品迭代的过程中，通过定制化家具配置，带来了租户的“饥饿感”消费；再比如，邻里中心的使用，每周、每月、每个季度都要举办主题活动，带动了租金差以外的营业收入。
此外，通过与第三方机构合作，满足租户衣食住行方面的需求，也给贝客带来了较大的收益，形成了从租房者到生态圈打造者的升级。
四、房企长租公寓品牌的进与退
随着土地竞自持面积、纯租赁地块和集体建设用地租赁地块的推出，2015年以来开发商也纷纷下设长租公寓品牌，以期培育新的利润增长点。据贝壳研究院统计，截至2019年底，已有44家大型开发商开展长租公寓业务。但是，从早期的纷纷试水发展到目前，整体也呈现有进有退的局面。
姚志鹏认为，原因在于过去两年受调控影响房地产行业下行，房地产融资环境收紧，靠主业补贴长租公寓的发展模式遇到瓶颈。长租公寓板块长期不盈利就不可能持续发展。
窝趣公寓创始人兼CEO刘辉认为，开发商习惯了快进快出的房产销售收益模式，而长租公寓是要赚10年甚至20年细水长流的钱，这也是部分开发商选择压缩或退出长租公寓业务的原因。
刘辉认为，开发商进入长租公寓行业具有天然优势，有资金实力、政府资源优势、产品设计能力、强信用下的融资能力。短期通过二房东包租方式切入长租公寓领域进行探索，积累经营能力、运营能力，是没问题的，但长期采用包租模式发展并不是明智的做法。
刘辉建议，房地产系长租公寓品牌应该通过拿租赁用地建设租赁型社区，并寻找优质的运营商进行合作，来获得稳定的现金流回报和资产保值增值，后期通过资产证券化方式实现退出，这才是开发商发展长租公寓业务板块的正确姿势。
姚志鹏同时认为，房地产系长租公寓品牌不应单打独斗，应和金融机构合作，金融机构扮演投资者角色，开发商扮演管理者角色，实现选址、开发、运营、退出一条龙。金融机构既可从资产增值退出获益，也可从长租公寓系统平台中进行客户导流，做多元业务延伸。开发商也可以建立资管平台，将其作为房地产开发生态圈中的重要一环。
