头部企业屡陷维权旋涡 长租公寓的“多事之秋”
文章来源：中国经营报
长租公寓一直处于“多事之秋”。随着新冠肺炎疫情的暴发，今年初刚在美国纽交所上市的蛋壳公寓(DNK.N)因租金“两头吃”成为众矢之的。
另一赴美上市的长租公寓服务商青客(QK.US)的日子也不好过，因拖欠房东租金、要求强制降租等问题与房东矛盾不断。
近日，《中国经营报》记者采访获悉，青客拖欠房东租金的现象愈演愈烈，甚至水电费也开始停缴欠费，以至于不少租客不得不过起没有水电的“原始生活”。
对此，青客相关负责人向记者表示，租金打入了名为“青客宝”的对账软件，在软件中完成对账后，房东才可以提取。但从1月份员工放假后，很多仍在隔离区或返回后处于隔离期。“包括租金对账、缴纳水电费等工作目前无法正常开展，处理速度会慢一些。”
停水停电风波
一波未平，一波又起。
《中国经营报》曾报道，去年12月，青客以“亏损”“盘整高进低出房源”为由，在合同期内单方面要求部分房东降低房屋托管租金标准或直接解除与房东的合同。之后，大批房东表示青客拖欠房租。
此前，上述青客相关负责人在接受记者采访时表示，降租房源的比例大概为1.5%~1.8%，但由于青客有近10万套房源，所以显得维权的房东很多。按其所说，降租或涉上千套房源。
夏明(化名)的房子位于上海浦东新区川沙镇，尽管租金并未高于周边市场价，但他还是收到了青客发出的《降租沟通函》。自去年12月25日起，69岁的他天天醒来的第一件事就是打电话给青客客服“讨房租”。
虽然拒绝降租，但由于老伴有慢性疾病每月都有固定医疗开销，夏明也不得不与青客妥协，将租金季付的合同改成月付。直到2月初，他终于收到了1月份的房租。
可好景不长，3月初，夏明接到青客工作人员电话要求免租。“青客称受疫情影响，其他长租公寓也都在要求房东免租，想要我同意先减免2月份的房租，我当时没同意，对方就直接挂掉了电话。”之后，夏明发现，房租虽然打到“青客宝”APP，却无法提现。
家住杭州市江干区的王明(化名)的遭遇也和夏明类似，不过他的房子被青客定义为“亏损房”。
“‘青客宝’是签租房合同时青客强制要求安装的，往常租金打入‘青客宝’后，两三天后就可提现。现在无法提现，不就跟打白条一样吗？”为此，王明先后给青客客服、管家等打了20多次电话，并将催款单两次寄往青客上海总部，但都“石沉大海”。
更让王明难以接受的是，青客以疫情为理由要求自己免租，但却没有给租户相应的减免优惠。此外，因为青客拖欠水电费两个月，目前拖欠的电费将近600元。
“我们已经在停水停电生活了一个多礼拜了。只能每天向隔壁邻居家蹭水，电子产品都要带到单位充电。”王明房子的租户小李告诉记者，自己和室友也曾想过换租，但青客却称“目前在家办公，无法带租客看房”。
位于杭州市江干区的一处青客公寓，该公寓因青客拖欠水电费已停水停电超一周。青客称，因疫情导致复工员工较少，缴纳水电费等日常工作暂时无法正常开展。(图片由受访者提供)
免租罗生门
不可否认，2020年伊始暴发的新冠肺炎疫情对长租公租行业影响巨大。
据克而瑞调查报告，当前，长租公寓经营存在的突出困难和问题集中在“房间空置率过高”“新增入住量骤减”“营业收入大幅减少”等方面。
受此影响，在运营现状方面，77%的企业表示疫情期间出租率与同期相比下降50%以上，超八成的企业招租量与同期相比下降80%以上，64%的企业招租量几乎为0；在损失金额预估上，59%的企业受新冠肺炎疫情影响损失金额超数百万元，规模型企业亏损更为严重，远超千万级。
国内长租公寓行业一直饱受快速扩张带来的盈利难、现金流承压等“后遗症”影响，头部企业青客、蛋壳等先后成功赴美上市获得“输血”，却又落入房东、租客“两头吃”的风暴中。
“前几年长租公寓的盲目扩张，导致企业抗风险能力变差，对租金贷的过度依赖也使其流动性受限。”在中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林看来，此次疫情导致的退租和空置问题更加剧了长租公寓的资金链断裂风险，市场需求断崖式下滑，租金、员工薪酬等成本带来的入不敷出都催生了长租公寓的种种乱象。
“我们不是一个小公司，作为运营商要做平台的统筹性管理。”上述青客相关负责人在接受记者采访时表示，所谓“两头吃”在于公司不是某个房东免租，就让相应房源里的租客获得优惠。因为只有部分房东愿意免租，公司肯定优先把这部分租金提供给更迫切、更紧迫的人。“比如说，我们从3月份开始，给整个武汉区域的所有住户都免租了，但不是所有的武汉房东都给我们免租了。”
蛋壳公寓品牌公关部负责人告诉记者，目前武汉地区租户可减免1个月房租，非武汉地区则给予10天的租金减免；针对房东则提出三种方案，一是合同期满时返还一个月房租，二是分期返还一个月房租，三是支持蛋壳公寓半个月免租期。
“据我们内部统计，跟房东征求到的免租大概21万天，而补贴给租客的已经有180多万天，其中的差额都是蛋壳自己掏钱补上的。”上述蛋壳公寓负责人说。
随着复工的推进，返程租客的隔离任务也给长租公寓服务商带来了很大的压力。上述青客负责人直言：“我们是做分散式公寓的，一个房间里会有几个租户，但居家隔离要求一套房子里只能住一个租户。如果说这个房子里面第二个、第三个人回来，要进行隔离的话，我们必须免费将另外的空置房源拿来让他们居住，这也是一笔大的开销。”
但这笔开销并不是每个长租公寓服务商都会用到。多名上海市的蛋壳公寓业主告诉记者，他们在2月中旬返沪，但社区要求必须分开隔离。他们多次致电蛋壳客服、管家寻求帮助均无果。
蛋壳公寓管家彼时表示，这个问题其无法解决，只能找客服。空置的房源是绝对不能随便开启的，除非在蛋壳APP上租下相应的房源。而客服却又将解决隔离问题的责任推给管家。
上述蛋壳公寓负责人则表示，各个城市、小区的隔离政策是不尽相同的，这种情况一般会根据租客的实际情况，由管家一对一进行解决的。“对于上述现象，我们会对相应管家进行核查询问，加强内部管理。”
盘和林认为，在疫情特殊时期，这种“两头吃”行为不仅丧失了客户的信任，也极其不利于长租公寓的长期可持续发展。长租公寓应该以租户需求为中心，想办法在服务效率、经营模式上创新，寻求新机遇和盈利空间，而不是通过“趁火打劫”的方式缓解现金流来实现自救。
头部企业转型阵痛
长租公寓行业正处于“至暗时刻”。
值得一提的是，疫情暴发后，各省市在政策及金融层面给予了租赁行业不少支持，涉及税收减免、贷款利率下调、债券延期、减租降租等多方面，希望帮助行业共渡难关。
例如，上海市国资委制定并印发《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》，对于符合条件的中小企业，有房产所属国有企业免除2月、3月两个月的租金。
据克而瑞调查报告，长租公寓企业反馈，一方面，部分国企业主已经主动向企业提供减免租金的政策，一些项目得到了相应的免租期和租金支付后置的支持；但另一方面，虽然政府相关机构出台各类扶持政策，但不少公寓企业与银行沟通关于企业贷款、债权融资等方面的补贴或优惠政策时，银行业务团队表示尚未收到正式优惠政策文件，政策落地尚需时日。
与此同时，长租公寓服务商也开始寻求融资“补血”。据了解，软银已通过愿景基金向自如投资10亿美元，并领投了贝壳找房15亿美元，融资消息在当下节点被曝光，无疑为长租公寓行业注入了一针“强心剂”。
上述青客负责人也表示，疫情对整个行业来说影响非常大，目前还有很多地方仍然限制租赁活动。青客暂时还没有新的融资计划，但融资是公司最核心的事情。
“长租公寓行业的转型升级也是大势所趋，目前的转型阵痛并不意味着未来发展不被看好。”盘和林指出，长租公寓企业应以此次疫情为契机，探索多元化收入模式，用精细化运营取代粗放经营和无序扩张，通过规模效应降低成本，不断优化核心业务，通过提供增值服务突破利润天花板，破除长租公寓过度依赖租金贷的困局，争取早日实现盈利。
盘和林认为，行政处罚的缺失，一定程度上助长了“强制降租”等违规现象的发生。我国目前在住房租赁市场存在着监管空白，对于长租公寓的一些违规、不合法行为不能进行及时的监管和整治。同时，政府应对第三方金融机构放款金额进行控制，在支持、鼓励租赁市场发展的基调下深入规范租赁市场，推进在住房租赁方面的立法，继续严格管控“租金贷”，防止形成资金池、加杠杆。
