高增长高盈利低负债 越秀地产实现“不可能三角”
来源：时代周报
“从数据来看,我是比较满意的，尤其是核心净利润的增长。”3月10日，越秀地产通过电话会议的形式举行2019年业绩发布会，正在电话那端作全年报告的董事长林昭远，言语中透露出喜悦。
过去一年，越秀地产实现合约销售金额约为721.1亿元，超额完成全年目标；核心净利润约为35.1亿元，同比上升24.8%；平均借贷成本4.93%，净负债率74%，均低于行业平均水平；截至年底，公司持有现金约301.9亿元，现金短债比达4.2，短期还债能力极强。
克而瑞发布研报表示，越秀地产是次核心净利润增长普遍超券商预期8-20%，相信作为少数债券得到投资评级的中小规模房企, 公司股价亦会得到进一步的认可。兴业证券发布研报维持越秀地产的“买入”评级，其称2019年广州地铁入股越秀，双方年内已合作落地3个轨交物业项目，总货值700亿元。随着双方合作项目数量持续增长，将为未来越秀业绩稳步释放提供基础。
业绩会上，越秀地产将2020年合约销售目标定在802亿元，增幅11.21%。林昭远告诉时代周报记者，802亿元的目标，已经综合考虑到疫情的影响。“另外在投资上，公司总体的原则是保持合理的投资强度，保现金流，保杠杆，更好地把握住增储的机会，获取优质土地。”林昭远续称。
里子和面子
如果说规模是房企的面子，那么利润便是房企的里子，是根本。有业内人士提出，今年行业一定会关注利润排行榜，多过于规模排行榜。因为核心净利润能最好地体现一个企业为客户创造价值的质量，是客户用钞票投票的结果，最真实。
数据显示，2019年，越秀地产毛利由83.93亿元增至131.17亿元，毛利率约为34.2%，同比上升2.4%；股东应占利润约为34.8亿元，同比上升27.7%；核心净利润约为35.1亿元，同比上升24.8%。
“从数据来看我是比较满意的，特别是在核心净利润上，增长了近25%。”林昭远在业绩会称。克而瑞也指出，越秀地产是次核心净利润增长普遍超券商预期8-20%。
高利润背后，则是因为越秀地产超前的土地储备战略。2019年，越秀地产通过“轨交+物业”模式、“集团孵化-地产购买”、国企合作、城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化、特色化方式，以较低的溢价率在广州、深圳、杭州、苏州、成都等11个城市新增27幅土地，按权益计算建筑面积为521万平方米。截至年末，公司总土地储备为2387万平米，同比增长23%。其中九成均分布在一二线城市，大湾区土地储备占比为51.7%。
优质的土地储备，为越秀地产的高质量发展提供了“弹药”。2019年，越秀地产在大湾区累计实现合同销售金额421.4亿元，约占公司全年销售的58.5%。其中，广州市的合同销售金额达到约366亿元，同比上升21.2%。此外，“轨交+物业”模式的成功实施，也大大提升了越秀地产优质土地项目的获取能力。截至目前，这一模式已为越秀地产增加土储315万平方米，约占公司总土地储备的13.2%。2019年，越秀轨交物业项目实现合同销售金额50.8亿元，约占公司全年销售的7%。
林昭远在业绩会上表示，“轨交+物业”模式的成功落地，不仅让广州地铁成为公司的战略性股东，也使公司增加了315万平方米的土储，这种模式应该会成为公司未来发展的一个重要模式。
兴业证券认为，随着广州地铁更多新建站点落成，预计与越秀地产合作项目数量会持续增长，成为越秀未来每年稳定的销售贡献部分。另外越秀还有150万平米旧改项目存量。综合计算，公司的待结转货值高达886亿元，为未来业绩稳步释放提供了基础。兴业预计，越秀2020和2021年的核心净利润将分别达44、55 亿元，分别同比增长26%、23%。
低负债、低杠杆
在实现高增长、高盈利的同时，越秀地产的负债和借贷成本仍处于业内合理水平。
2019年，越秀地产的净负债率达75.2%，同比增长14个百分点。亿翰智库指出，净负债率的上升与该公司积极拿地存在较大的相关性，但与top50房企平均净负债率相比，总体仍然保持在合理的区间。
融资方面，越秀地产凭借稳健的财务盘面和良好的资信，在境内外发行了多笔低成本债券。
2019年5月29日，越秀地产完成发行25亿元公司债券，其中3年期票面利率为3.85%，5年期票面利率为3.93%。10月11日，越秀地产发行的15亿元2019年第二期公司债券上市买卖，期限为5年，票面利率为3.60%。据统计，2019年，越秀地产在境内成功发行各类债券共73亿元，期限介于三至五年，发行利率在3.6%至4.03%之间。公司整体平均借贷成本4.93%，远低于2019年房企新增融资成本7.07%(克而瑞数据)。
偿债方面，截止2019年底，越秀地产持有现金约301.9亿元，同比上升11.2%。现金短债比达4.2，完全覆盖一年内到期债务，短期内没有偿债压力。而在2018由标准地产研究院出具的《中国规模房企现金短债比排行榜》中，越秀地产以3.8的现金短债比，位居榜单第八位，仅次于中海、华润、龙湖等房企。
克而瑞认为，在融资方面，越秀融资成本较低，融资渠道趋多元化。在偿债能力上，该公司总体处于行业领先水平，债务结构稳健。
?疫情之后
业绩会上，各大媒体关注的另一个重点，就是疫情是否会打乱越秀地产原有的经营计划。
“目前除了湖北地区的销售案场还没有开放，其他地区基本上全部开放了。工地复工也是一样，目前除了湖北地区外，公司其他城市在建项目的工地复工率，大概是85%以上。”林昭远表示，随着内地疫情逐步减缓，来现场看房的人流是在逐渐回暖之中。而且公司也提前做好了一些准备，如果市场有爆发性增长，公司会有足够的货量去供应。林昭远强调，公司在湖北地区的土储占比不超过10%，从影响的角度，不是太大。
而针对公司今年的投资计划是否会作调整，林昭远坦言，从经济和人口角度出发，公司还是会持续将武汉作为重要的区域来发展的。而从整体战略来看，新的一年，公司大概安排了300个亿的投资额计划。
“另外在投资上，公司总体的原则是保持合理的投资强度，保现金流，保杠杆，更好地把握住增储的机会，获取优质土地。”林昭远表示。会上，林昭远还介绍了公司新业务的发展情况。其称目前越秀地产的养老业务有9个项目、4000多个床位。而广州目前有6个项目，其中4个项目在运营中，一共1300多个床位。“到今年年底还会有几个新增的项目，这也是公司从战略角度要坚定发展的产业。”林昭远续称。
在谈及长租公寓业务时，林昭远坦言，虽然公司的发展节奏有点慢，但作为国有背景的企业，国家鼓励租赁政策，公司还是会积极响应。
