A股地产股连续两日“反弹”3月房企销售是关键
A股节后首个交易日，地产股全线下跌，而此后连续两日普涨。截至2月5日收盘，A股房地产开发指数收于1470.08，涨幅为1.54%。与此同时，港股内房股的跌幅也在趋缓，近两日上涨的地产股超过30只，物业股更是普遍飘红。
值得注意的是，这一波主力资金的大幅流入，带动能力不容小觑。2月3日和4日，央行前后开展1.7万亿元逆回购操作，流动性宽裕的利好也辐射到房地产领域。A股市场，地产股一改1月的滞涨，出现了回暖。
一位不愿具名的券商分析师向《每日经济新闻》记者分析认为，新型冠状病毒感染的肺炎疫情将使得经济和财政压力进一步加大，也将打破政府兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或将促发逆周期调控弹性进一步加大。考虑到目前行情，2020年地产板块业绩确定性强、估值仍处于低位，而股息率仍处于高位，政策弹性打开也将带动估值弹性。
地产股连续两日回暖
1月29日开市的港股连续3天下挫，地产股全线走低；A股节后首个交易日(2月3日)，房地产开发指数收于1476.51点，跌幅达9.62%，新城控股、阳光城和世茂股份等50只地产股停板。但此后两个交易日，地产股有所回暖。2月4日，沪深两市地产股涨幅为0.64%；2月5日，地产股涨幅为1.54%。
中信房地产指数显示，房地产板块平均市盈率已经从1月的10.33倍下滑到了如今的8.78倍。
上述券商分析师告诉《每日经济新闻》记者，近几年地产股估值普遍较低，横向对比可见，地产估值分位在28个板块中排名倒数第一，跌至1.5%。“大家赚的都是EPS上的钱。如果政策预期有一定放松，那么估值水平也有一定的爬升空间。”
值得注意的是，房企销售不及预期也影响着房地产板块的整体股价走势。受本次新冠肺炎疫情影响，各地楼盘售楼处暂停开放，房企销售及回款短期内将受到一定影响。
“而且由于一些房企会将去年底一些已售未结的资源会放到一季度来结算。所以房企今年1月份的业绩尚可，但也意味着今年2~3月份可能会‘刺刀见红’。”一位龙头房企IR向《每日经济新闻》记者坦言，就目前情况来看，即使售楼处能够很快恢复，今年2、3月份的销售业绩也很难得到保证，销售恢复最快可能要到二季度。 
东吴证券根据过往10年数据测算，一季度销售占房企全年比例约18%，销售回款占全年比例约21%。考虑到本次疫情不仅对房企现金流入产生影响，同时也对现金流出(建安、拿地)产生影响，现金储备较少的公司会有一定危险。
不过天风证券指出，1~2月是地产行业的传统销售淡季，全国销售和开工面积占全年比重都不超过10%。但3月份是传统旺季，通常会占到一季度销售额接近一半，这是关键。“一季度受抑制的需求也有望在3月份得到补偿性释放，所以全年地产销售受到的影响或不大。”
“就看一季度的销售了，如果不及预期，短期地产股还是会有不小的压力。”上述券商分析师告诉记者，从二级市场角度来说，销售是比较前瞻性的指标，销售预期好不好，会最先在股价上得到反映。加之本次疫情何时结束尚无法确定，地产股不太具有短期穿越波动的能力。
龙头地产股成关注焦点
地产股的估值提升虽然有不确定因素，但也有拉升空间。
上述券商分析师认为，机构和个人都把A股节后首个交易日的股价视为一次绝佳的抄底良机，就是因为PE越低，相对收益就越高，相应买得就越划算。“目前来看，地产公司主要受到的影响是销售停摆，开工施工都暂停。销售停摆影响回款，但相应的现金流出也暂缓，而且下跌后主流房企对应2020年PE为4.7倍，具备投资价值。”
二级市场总体判断取决于政策和大势，也取决于公司自身的市值管理。个股之间估值水平差异不会太大，主要还是靠业绩来驱动，而股价和市盈率主要反映的是成长预期。
“从2月份五部门出台的针对疫情的金融政策来看，房地产行业整体的利好性比较充足，不但可能缓解房企的资金压力，也可能帮忙房企更快恢复开工建设。对于百强房企尤其是大中型房企更为有利，部分龙头地产股或持续成为关注的焦点。”该券商分析师认为，在众多地产股中，值得配置的股票不是特别多，主流投入还是倾向于龙头企业，如万科、保利、融创等。
他同时表示，在房地产市场总量保持基本不变的前提下，二线的龙头房企能够维持相对比较高的成长性，同时具备一定规模安全性，刚过“千亿”的企业，未来几年可以看到盈利持续释放，短期内有一定机会。以中南建设为例，2019年股价涨幅90.63%，静态市盈率在8倍，目前还是高成长阶段，这是典型的业绩预期驱动市值增长。
58安居客房地产研究院分院院长张波也向《每日经济新闻》记者分析认为，业绩表现稳定、负债水平合理、现金流储备良好的房企，更有可能在股市中得到优越表现。“房地产行业对经济的稳定性作用毋庸质疑，所以次疫情之后，市场对于地产股的态度将好于2019年。”张波表示。
但也应该注意，二线龙头地产股的投资者，持短期博弈心态的众多。上述券商分析师指出，这类投资者如果认为需求端有一定放松，政策有放松信号，就会偏好加持成长性和进攻性的企业。
