抗击疫情长租公寓免租争议 专家建议损失双方分担
新型冠状病毒感染的肺炎疫情仍在蔓延，在人口流动限制及延迟复工的影响之下，住房租赁市场受到巨大冲击。
“通常春节过后都是租赁旺季，但受疫情影响，目前租赁人口锐减，违约情况有所增加，房屋空置率也在逐步提升，我现在手中的空房已有十余套，这两天基本没有看房的人，除我之外，我们店的其他人均处于放假状态。”2月4日，广州一名中介向时代周报记者无奈表示。
另一方面，由于假期延长，许多租客未能如期复工，房租压力加大。同时考虑到所租房屋空置，不少租客发出了免租呼声。
1月31日，广州市房地产租赁协会和广东省公寓管理协会先后发布致业主(房东)的减租倡议书，建议2020年2月1日-29日(疫情影响最大最直接的2月份)免租一个月，3月1日-4月30日租金减半两个月。
在此前的1月29日，深圳房地产中介协会也发出类似免租倡议书。
对此，不少长租公寓积极跟进。据时代周报记者了解，乐乎公寓、窝趣轻社区、自如均发布租金减免等优惠措施。
但个别长租公寓的做法却引起了争议。2月3日、4日，几位蛋壳公寓房东告诉时代周报记者, 接到蛋壳单方面电话通知，受疫情影响，要求房主免租一个月，并延迟缴纳1月份房租。这令他们无法接受。
不仅如此，随着疫情持续蔓延，目前免租减租的讨论已扩大至个人业主层面。
时代周报记者多方采访了解到，有租客在提出减租申请后房东很快就同意。但也有部分房东表示，在疫情当下，大家都很艰难，如果租客实在有困难可以协商，不应该一味要求房东免租。
部分业主将诉诸法律
受疫情影响，本就下行压力巨大的长租公寓行业可谓雪上加霜。
“因为去年整体经济环境不好，多数长租公寓企业都是负重前行。本来指望年后能够回春，但疫情当头就是一棒，对很多企业影响非常大。”2月4日，乐乎公寓总裁罗意向时代周报记者表示。
尽管承受不小经营压力，但在疫情当下，不少长租公寓也做出了相应调整。
2月4日，窝趣轻社区相关负责人向时代周报记者表示，在春节放假前，窝趣轻社区除湖北区域外的门店均为春节不回家的湖北籍租客免7天房租。湖北籍租客因为疫情的原因导致不能返回的，窝趣给予免责退租。
“退租资金将由项目投资人承担。” 窝趣相关负责人补充道。
罗意也向时代周报记者表示，目前乐乎公寓对所有武汉门店都做出了半月减租的安排。
“我们此次在武汉所有门店的免租额度接近100万。”罗意告诉时代周报记者，免租的费用将由公司承担。
值得注意的是，并非所有长租公寓都愿意自己承担免租带来的经济损失。
2月3日，天津蛋壳公寓的业主王晴告诉时代周报记者，到现在为止，自己仍未收到2020年1月份的款项 。“我之前致电客服，客服表示，2月要加一个月免租期 ，所有房主必须免租30天以上，而1月的租金需要在疫情结束后才能打款。”
王晴的情况并非个案，近日，多位不同城市的蛋壳业主均向时代周报记者表示，接到了客服关于免租的电话通知。
“我说不可能，我不是租给个人，而是租给机构，况且我自己也在租房，我也要付房东房租。”2月3日，一位北京蛋壳业主告诉时代周报记者，自己未收到一月份房租，蛋壳还打电话让其免房租。
同日，另一位杭州的蛋壳房东也表示：“(蛋壳公寓)打电话来要求免一个月房租，说是因为不可抗力，如果我不同意，他们可以单方面解除合同。”
2月3日晚，蛋壳公寓发布《致蛋壳公寓租客的一封信》，信中指出，针对武汉租客，结合疫情发展情况，针对无法返城的租客，蛋壳公寓计划为租客返还一个月租金。同时，不同地区的租客将享受不同的租金补贴政策。
2月4日，一位天津的蛋壳房东告诉时代周报记者，蛋壳2月3日晚对外发布的是补偿租客租金，但今天接到客服电话却是需要房东免租。
2月3日、4日，时代周报记者多次致电蛋壳公寓多位相关负责人电话，采访均遭到拒绝。
业主方的疑惑是，作为“二房东”，蛋壳公寓是否有权要求房东免租？
2月3日，北京国枫(深圳)律师陈威向时代周报记者指出，“蛋壳公寓是运营公司，作为承租人，应该按时、足额地向出租人支付租金。如果因为蛋壳公寓所属公司的工作人员不能按时到岗的，适当延迟我认为是合理的，但是单方面提出免租一个月，属于单方面变更与出租人签署的租赁合同，应当获得出租人的同意后方可实施。”
“目前，全国各地都在建立城市维权群，人数大约有800。”王晴向时代周报记者透露，现在事态扩大，蛋壳公寓答应给北京以及上海的业主，只需要免15天租金。
“我们现在还未收到蛋壳的最新回复。”对于下一步的计划，王晴表示，未按时打款就算蛋壳违约，未来可能将通过法律途径维权。
个体房东减租“因人而异”
全国掀起减租热潮，个人业主也难置身事外。
就在上述致业主(房东)减租倡议书发布的第二天，广州房东田飞(化名)就收到了租客发来的信息。租客表示因为延期上班自己没那么快回广州，因此询问能否免掉2月份的房租。
田飞对外出租的房屋位于广州黄埔区，是一个楼梯两房，每月租金3200元。
“我思考了一下，回复说并不能免租，但可以延后交房租。”田飞认为，自己广州贷款买房后重新再租房住，每个月要交房租和房贷，疫情当下，损失也不应该让房东来承担。
与田飞的租客相比，深圳租客王强(化名)更为幸运。由于老家在湖北黄冈，受疫情影响，黄冈目前已实行交通管制，何时能回深圳上班王强无法确定。
“我的房东在了解了我具体情况后，免掉了我2月份的房租。”2月4日，王强向时代周报记者表示。
同样进行免租的还有家住杭州的梁均(化名)。
2月3日，梁均告诉时代周报记者，其将自己的一个仓库和两套房屋都免租了，租金共计1.5万元。
梁均在杭州从事服装加工生意，整个春节期间也都在忙着备货。他向时代周报记者表示，会免租到疫情结束，目前已经做好了两三个月不收租的准备。
“两套房屋都并不是用作投资，出租赚钱也只是随意，不作为家庭收入的主要来源。现在是特殊时期，想着租户可能有困难，加上都是租了挺长时间的老租户了，所以就免除了。就是希望疫情能快点过去大家都能平安。” 梁均说道。
在梁均看来，减免租金要“因人而异”，“每个房东的经济状况不一样，有些房东的经济状况没那么好，不免租也是正常的 ，毕竟别人也要还贷养家，而我自己能帮则帮。”
2月2日，地产经济学家邓浩志(微博 博客)向时代周报记者表示，减租的事情应该具体问题具体分析，不应该让所有损失都由一方来承担，业主租客各自分担一部分比较合理。特殊时期，国家在税费上也应该有所减免，例如对于商业办公室租赁上面的税金进行一定的解决减免。
“关于减租这块还是要看房东愿意不愿意去跟租客达成协议，如果广泛的要求所有房东免租还是不太合适，有道德绑架的嫌疑。”2月3日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表达了类似观点。
从法律的角度来看，陈威向时代周报记者解释，广东省内有多家租赁业协会号召出租人考虑承租人的经营、生活情况，呼吁对承租人的租金进行一定的减免。但是否给予免租期或对租金进行适当减少或延迟给付，是双方合同的约定，目前并没有法律强制要求出租人必须向承租人在这种天灾下给予免租期或者减少租金或者延迟给付。
在陈威看来，如果出租人拒绝给予免租期或者减少租金或者延迟给付，承租人仍然应当按照合同约定向出租人交付租金。
